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Maison à vendre

VilleRomilly-sur-Seine (10)
Surface132.6m²
Coût Total170 304€
Loyer Annuel11 706€
Rentabilité6.87%
Cashflow/mois-15€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 103 000 €
Surface : 132.6 m²
Prix au m² : 776,77 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, Salon (total 51 m²), 4 chambres, Jardin, Sans vis-à-vis, Pas de balcon, Non meublé

Maison comprenant : ancienne cuisine de 18.50m² carrelée, séjour de 31m² carrelé semi ouvert sur salon de 20m² carrelé. À l'étage : palier, 3 chambres de 13.70m²/14.90m² et 15.70m² parquetées avec cheminée marbre dont une avec petite pièce attenante et point d'eau, rangement, salle de bains. Au 2ème niveau : grenier aménageable avec 4ème chambre parquetée. Double vitrage. Pas de système de chauffage. Volets roulants électriques. Cave. Remises. Jardin clos. L'ensemble sur un terrain de 176m².

Ville : Romilly-sur-Seine
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10100
Coordonnées : 48.514627, 3.724022
Total : 170 304€
Prix d'acquisition : 103 000€
Travaux : 59 064€
Valeur du bien : 162 064€
Frais de notaire : 8 240€
Coût estimé : 8 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 132.6m²
Loyer prédit : 7.36€/m²/mois
Fourchette : 5.51€ - 9.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 975€/mois
Loyer annuel estimé : 11706€/an
Fourchette totale : 730€ - 1303€/mois
Fourchette annuelle : 8760€ - 15642€/an
Rentabilité brute :6.87%
Fourchette de rentabilité :5.14% - 9.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 111,9 €/m²
Basé sur :129 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :147 438 €
Prix d'achat :103 000 €
Décote à l'achat :-44 438€ (-30.1%)
Marge achat-revente :-22 866€ (-15.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :170 304€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :843,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :49,67€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 893,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 738,69€
Coût de l'assurance :14 901,60€
Taxe foncière : 1 170,58€/an
Soit par mois : 97,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 975,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 990,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-15,21€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 531 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer l'absence de système de chauffage
Quantité: 1 système pour 132.6 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 132.6 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 56 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - murs usés nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des murs et du sol du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 064 €(445 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:5 304€
    Isolation combles: 132.6 m² × 40€/m² = 5304€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 650€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 360€
    Parquet flottant: 56 m² × 60€/m² = 3360€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:3 000€
    Rénovation murs et sol salon: 20 m² × 150€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Romilly-sur-Seine (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 704€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 975 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 706 €/an
Calcul : 975 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 717 €/an
Base de calcul : Emprunt de 170 304 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 596 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 171 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 064 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 547 €
Revenus locatifs : +11 706 €
Charges déductibles : -66 547 €
Résultat foncier Année 1 : -54 842 €(Déficit de 54 842 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 442 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 483 €/an
Revenus locatifs : +11 706 €
Charges déductibles : -7 483 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 222 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33441.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 103 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 66 950 €(65% de 103 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 435 €/an
Calcul : 66 950 € × 3,636% = 2 435 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 706 €66 553 €5 722 €-54 847 €21 400 €33 447 €33 447 €
211 940 €7 337 €5 570 €4 603 €--28 844 €
312 179 €7 180 €5 413 €4 999 €--23 845 €
412 422 €7 017 €5 250 €5 405 €--18 440 €
512 671 €6 849 €5 082 €5 822 €--12 618 €
612 924 €6 675 €4 908 €6 249 €--6 369 €
713 183 €6 495 €4 728 €6 688 €---
813 446 €6 309 €4 542 €7 138 €---
913 715 €6 116 €4 349 €7 599 €---
1013 990 €5 916 €4 150 €8 073 €---
1114 269 €5 710 €3 944 €8 559 €---
1214 555 €5 497 €3 730 €9 058 €---
1314 846 €5 276 €3 510 €9 570 €---
1415 143 €5 048 €3 281 €10 095 €---
1515 446 €4 812 €3 045 €10 634 €---
1615 754 €4 567 €2 801 €11 187 €---
1716 070 €4 314 €2 548 €11 755 €---
1816 391 €4 053 €2 286 €12 338 €---
1916 719 €3 782 €2 016 €12 937 €---
2017 053 €3 502 €1 736 €13 551 €---
2117 394 €3 213 €1 446 €14 182 €---
2217 742 €2 913 €1 146 €14 829 €---
2318 097 €2 603 €836 €15 494 €---
2418 459 €2 282 €516 €16 177 €---
2518 828 €1 951 €184 €16 877 €---
TOTAL374 941 €185 969 €82 739 €188 972 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 188 972 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 706 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 458 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 458 €-6 420 €+8 878 €
2+2 458 €0 €+2 458 €
3+2 458 €0 €+2 458 €
4+2 458 €0 €+2 458 €
5+2 458 €0 €+2 458 €
6+2 458 €0 €+2 458 €
7+2 458 €+96 €+2 362 €
8+2 458 €+2 141 €+317 €
9+2 458 €+2 280 €+178 €
10+2 458 €+2 422 €+36 €
11+2 458 €+2 568 €-110 €
12+2 458 €+2 717 €-259 €
13+2 458 €+2 871 €-413 €
14+2 458 €+3 028 €-570 €
15+2 458 €+3 190 €-732 €
16+2 458 €+3 356 €-898 €
17+2 458 €+3 527 €-1 069 €
18+2 458 €+3 701 €-1 243 €
19+2 458 €+3 881 €-1 423 €
20+2 458 €+4 065 €-1 607 €
21+2 458 €+4 254 €-1 796 €
22+2 458 €+4 449 €-1 991 €
23+2 458 €+4 648 €-2 190 €
24+2 458 €+4 853 €-2 395 €
25+2 458 €+5 063 €-2 605 €
Total+61 450 €+56 692 €+4 758 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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