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4 pièces sans travaux, entièrement rénové et parfaitement agencé

Bien expiré
VillePontoise (95)
Surface88
Coût Total250 280
Loyer Annuel16 733
Rentabilité6.69%
Cashflow/mois-451
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 208 500 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 2 369,32 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 88 m², 4 pièces

Découvrez ce superbe appartement de 4 pièces situé à Pontoise, au coeur d'un quartier recherché, apprécié pour son cadre de vie calme et sa proximité immédiate avec toutes les commodités : commerces, écoles, transports en commun, parcs et accès rapides aux grands axes. Un emplacement idéal pour faciliter le quotidien et profiter pleinement de la vie de quartier. Entièrement rénové avec goût, cet appartement offre un confort moderne ainsi que des prestations soignées. Dès l'entrée, vous serez séduit par la luminosité traversante et les volumes généreux. Le séjour, spacieux et accueillant, constitue un véritable espace de vie où partager des moments conviviaux. La cuisine neuve, aménagée avec des matériaux de qualité et pensée pour le pratique, ravira les amateurs de fonctionnalité et de design. La partie nuit comprend trois chambres confortables, offrant chacune un bel espace et la possibilité d'organiser bureau, dressing ou chambre d'enfant selon vos besoins. La salle de bains contemporaine, entièrement refaite, combine élégance et praticité. De nombreux rangements optimisés viennent compléter l'ensemble pour garantir un espace parfaitement organisé. Aucun travaux à prévoir : il ne vous reste plus qu'à poser vos valises dans cet appartement où tout a été pensé pour offrir bien-être et tranquillité. Que vous soyez à la recherche de votre résidence principale ou d'un investissement fiable, ce bien constitue une opportunité rare sur le secteur. Une visite s'impose pour en apprécier tout le potentiel ! Copropriété de 958 lots - dont 319 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 4800 euros.

Ville : Pontoise
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95300
Coordonnées : 49.059662, 2.086369
Total : 250 280
Prix d'acquisition : 208 500
Travaux : 25 100
Valeur du bien : 233 600
Frais de notaire : 16 680
Coût estimé : 16 680
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88
Loyer prédit : 15.85€/m²/mois
Fourchette : 13.33€ - 18.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1394€/mois
Loyer annuel estimé : 16733€/an
Fourchette totale : 1173€ - 1657€/mois
Fourchette annuelle : 14079€ - 19887€/an
Rentabilité brute :6.69%
Fourchette de rentabilité :5.63% - 7.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :250 280
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 232,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :73,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 305,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :119 595,04
Coût de l'assurance :21 899,50
Taxe foncière : 1 673,28€/an
Soit par mois : 139,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 400,00€/mois
Soit par an : 4 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 394,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 845,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-450,96€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 232 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet flottant ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 100(285 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 800
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries:11 700
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€, Main d'œuvre: 900€
  • Eau chaude:500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:2 600
    Parquet flottant: 30 m² × 70€/m² = 2100€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Peinture:1 500
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pontoise (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 394 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 733 €/an
Calcul : 1 394 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 277 €/an
Base de calcul : Emprunt de 250 280 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 876 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 673 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 800 €/an
Calcul : 400 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 726
Revenus locatifs : +16 733
Charges déductibles : -40 726
Résultat foncier Année 1 : -23 993(Déficit de 23 993 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 593
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 626 €/an
Revenus locatifs : +16 733
Charges déductibles : -15 626
Résultat foncier Années 2+ : 1 107 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2593.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 208 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 135 525(65% de 208 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 928 €/an
Calcul : 135 525 € × 3,636% = 4 928
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 73340 7348 285-24 00221 400 €2 602 €2 602 €
217 06715 4138 0641 655--947 €
317 40915 1847 8352 225---
417 75714 9477 5982 810---
518 11214 7027 3533 410---
618 47414 4497 1004 025---
718 84414 1876 8384 657---
819 22113 9176 5675 304---
919 60513 6376 2875 968---
1019 99713 3475 9986 650---
1120 39713 0485 6997 349---
1220 80512 7395 3898 067---
1321 22112 4195 0698 803---
1421 64612 0884 7389 558---
1522 07911 7464 39610 333---
1622 52011 3924 04311 128---
1722 97111 0263 67711 945---
1823 43010 6483 29912 782---
1923 89910 2572 90713 642---
2024 3779 8522 50314 524---
2124 8649 4342 08515 430---
2225 3619 0021 65216 360---
2325 8698 5551 20517 314---
2426 3868 09274318 294---
2526 9147 61426519 299---
TOTAL535 956328 426119 595207 53021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 207 530
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 733 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 514 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 514-6 420+9 934
2+3 5140+3 514
3+3 514+383+3 131
4+3 514+843+2 671
5+3 514+1 023+2 491
6+3 514+1 208+2 306
7+3 514+1 397+2 117
8+3 514+1 591+1 923
9+3 514+1 791+1 723
10+3 514+1 995+1 519
11+3 514+2 205+1 309
12+3 514+2 420+1 094
13+3 514+2 641+873
14+3 514+2 867+647
15+3 514+3 100+414
16+3 514+3 338+176
17+3 514+3 583-69
18+3 514+3 835-321
19+3 514+4 093-579
20+3 514+4 357-843
21+3 514+4 629-1 115
22+3 514+4 908-1 394
23+3 514+5 194-1 680
24+3 514+5 488-1 974
25+3 514+5 790-2 276
Total+87 850+62 259+25 591
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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