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Détails du bien

Bien expiré
VilleHaims (86)
Surface222
Coût Total237 775
Loyer Annuel20 659
Rentabilité8.69%
Cashflow/mois+309
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 222 m²
Prix au m² : 671,17 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 2, Nombre d'étages : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

iad France - Virginie Longet vous propose: Somptueuse Longère de Caractère Avec Vaste Terrain à Haims

Découvrez cette magnifique longère traditionnelle située à Haims, offrant une surface habitable généreuse de 195m² et posée sur un terrain arboré de 4724m², ce qui en fait une véritable perle rare à ne pas manquer !

Description des Pièces: Cette longère authentique dispose de 8 pièces aménagées avec goût, comprenant 5 chambres spacieuses, 2 salles de bains, 2 toilettes, une cuisine conviviale, un salon chaleureux, une salle à manger accueillante, un espace de vie lumineux et une mezzanine pittoresque. Chaque chambre est désignée avec soin et offre un espace de vie intime et confortable.

Avantages:

  • Terrain arboré de grande envergure offrant un cadre verdoyant et apaisant
  • Charme et caractère de l'ancien préservés au sein de la longère
  • Espace extérieur comprenant une terrasse idéale pour les repas en plein air
  • Système de chauffage combinant chauffage au sol, cheminée, et poêles
  • Environnement calme et paisible, idéal pour les amoureux de la nature

Points Forts:

  • Résidence non incluse, offrant une indépendance totale
  • Terrain clos assurant intimité et tranquillité
  • Chauffage individuel

Cette longère nécessite quelques travaux de rénovation pour la moderniser et la personnaliser selon vos goûts, offrant ainsi un formidable projet de rénovation pour les amateurs de belles demeures.

Une propriété exceptionnelle à fort potentiel, alliant charme de l'ancien et confort contemporain, elle saura séduire les amateurs de maisons de caractère en quête de calme et d'authenticité. Une visite s'impose pour apprécier pleinement tout son potentiel !

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 248 et classe CLIMAT D indice 30. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Virginie Longet mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de POTIERS sous le numéro 809172315, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Haims
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86310
Total : 237 775
Prix d'acquisition : 149 000
Travaux : 76 855
Valeur du bien : 225 855
Frais de notaire : 11 920
Coût estimé : 11 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 222
Loyer prédit : 7.75€/m²/mois
Fourchette : 6.17€ - 9.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1722€/mois
Loyer annuel estimé : 20659€/an
Fourchette totale : 1370€ - 2164€/mois
Fourchette annuelle : 16435€ - 25969€/an
Rentabilité brute :8.69%
Fourchette de rentabilité :6.91% - 10.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :237 775
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 171,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :69,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 240,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :113 619,59
Coût de l'assurance :20 805,31
Taxe foncière : 2 065,93€/an
Soit par mois : 172,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 721,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 412,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :308,78€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 248 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage existant
Quantité: 1 système pour 222 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration nécessaire pour optimiser le confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé, nécessite modernisation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 2 salles de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite modernisation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans toute la maison
Quantité: plomberie complète
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :76 855(346 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 105
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11 105€ = 11105€, Main d'œuvre: 20% = 2220€
  • Menuiseries:27 000
    Fenêtres double vitrage PVC: 27 fenêtres × 1 000€ = 27000€, Main d'œuvre: 20% = 5400€
  • Cuisine:24 500
    Cuisine complète: 15 000€, Électroménager: 3 000€, Plomberie: 2 000€, Électricité: 1 500€, Main d'œuvre: 3 000€
  • Salle de bain:6 500
    Rénovation salle de bain: 2 salles × 6 000€ = 12000€, Plomberie: 2 000€, Électricité: 1 500€, Main d'œuvre: 3 000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 750
    Parquet flottant: 75 m² × 50€ = 3750€, Main d'œuvre: 40% = 1500€
  • Chambres - Peinture:3 000
    Peinture murs/plafonds: 75 m² × 40€ = 3000€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité:500
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1 500€ = 1500€, Main d'œuvre: 500€
  • Plomberie:500
    Mise aux normes plomberie: 1 plomberie complète × 1 500€ = 1500€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Haims (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 38 105✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 722 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 659 €/an
Calcul : 1 722 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 863 €/an
Base de calcul : Emprunt de 237 775 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 832 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 066 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 76 855
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 87 617
Revenus locatifs : +20 659
Charges déductibles : -87 617
Résultat foncier Année 1 : -66 957(Déficit de 66 957 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 557
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 762 €/an
Revenus locatifs : +20 659
Charges déductibles : -10 762
Résultat foncier Années 2+ : 9 898 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45557.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 65987 6247 871-66 96521 400 €45 565 €45 565 €
221 07210 5597 66110 514--35 051 €
321 49410 3417 44311 153--23 899 €
421 92410 1167 21811 807--12 091 €
522 3629 8846 98612 479---
622 8099 6436 74513 166---
723 2669 3946 49613 871---
823 7319 1376 23914 594---
924 2068 8715 97315 334---
1024 6908 5965 69816 093---
1125 1848 3125 41416 871---
1225 6878 0185 12017 669---
1326 2017 7144 81618 487---
1426 7257 4004 50219 325---
1527 2597 0754 17720 185---
1627 8056 7393 84121 066---
1728 3616 3913 49321 970---
1828 9286 0323 13422 896---
1929 5065 6602 76223 846---
2030 0975 2762 37824 821---
2130 6994 8791 98125 820---
2231 3134 4681 57026 845---
2331 9394 0431 14527 896---
2432 5783 60470628 974---
2533 2293 15025230 079---
TOTAL661 722262 928113 620398 79421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 398 794
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 659 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 338 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 338-6 420+10 758
2+4 3380+4 338
3+4 3380+4 338
4+4 3380+4 338
5+4 338+116+4 222
6+4 338+3 950+388
7+4 338+4 161+177
8+4 338+4 378-40
9+4 338+4 600-262
10+4 338+4 828-490
11+4 338+5 061-723
12+4 338+5 301-963
13+4 338+5 546-1 208
14+4 338+5 798-1 460
15+4 338+6 055-1 717
16+4 338+6 320-1 982
17+4 338+6 591-2 253
18+4 338+6 869-2 531
19+4 338+7 154-2 816
20+4 338+7 446-3 108
21+4 338+7 746-3 408
22+4 338+8 053-3 715
23+4 338+8 369-4 031
24+4 338+8 692-4 354
25+4 338+9 024-4 686
Total+108 450+119 638+-11 188
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 207 jours
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