Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

A vendre en exclusivité appartement loué

Bien expiré
VilleValentigney (25)
Surface90m²
Coût Total116 130€
Loyer Annuel9 318€
Rentabilité8.02%
Cashflow/mois+80€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 61 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 677,78 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz collectif, Nombre d'égages : 5, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Spécial investisseur ! Découvrez cet appartement situé à Valentigney d'environ 90 m2, offrant de beaux volumes et une distribution fonctionnelle. Il se compose de 4 chambres, d'un salon agréable, d'une cuisine indépendante, ainsi que d'une salle de bain. Vous profiterez également d'un balcon, idéal pour les beaux jours, et d'une cave, apportant un espace de rangement supplémentaire. Atout majeur : le bien est déjà loué, garantissant des revenus locatifs immédiats dès l'acquisition. Une opportunité pour les investisseurs à la recherche d'un placement rentable et sécurisé. À visiter sans tarder !

  • https://www.allianceimmobilier.com/i/redac/honoraires?honofor=3
Ville : Valentigney
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25700
Coordonnées : 47.481868, 6.823146
Total : 116 130€
Prix d'acquisition : 61 000€
Travaux : 50 250€
Valeur du bien : 111 250€
Frais de notaire : 4 880€
Coût estimé : 4 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.72€ - 11.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 777€/mois
Loyer annuel estimé : 9318€/an
Fourchette totale : 605€ - 996€/mois
Fourchette annuelle : 7261€ - 11958€/an
Rentabilité brute :8.02%
Fourchette de rentabilité :6.25% - 10.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :730,77 €/m²
Basé sur :60 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :65 769 €
Prix d'achat :61 000 €
Décote à l'achat :-4 769€ (-7.3%)
Marge achat-revente :-50 361€ (-76.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :116 130€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :575,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :43,55€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 619,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 605,15€
Coût de l'assurance :13 064,63€
Taxe foncière : 931,80€/an
Soit par mois : 77,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 776,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 696,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :79,52€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 221 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si nécessaire, bien que le DPE soit D.
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire.
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de certains meubles.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais usée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des chambres avec peinture et éventuellement remplacement du revêtement de sol.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres en état correct nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et entretien léger du salon.
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible - salon bien entretenu mais peut bénéficier d'un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 250 €(558 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 750€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 750€ = 6750€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 9000€ = 9000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres:4 200€
    Peinture et revêtement sol: 60 m² × 70€ = 4200€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salon:1 800€
    Peinture salon: 30 m² × 60€ = 1800€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valentigney (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 250€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 777 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 318 €/an
Calcul : 777 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 910 €/an
Base de calcul : Emprunt de 116 130 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 523 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 932 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 614 €
Revenus locatifs : +9 318 €
Charges déductibles : -55 614 €
Résultat foncier Année 1 : -46 296 €(Déficit de 46 296 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 896 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 364 €/an
Revenus locatifs : +9 318 €
Charges déductibles : -5 364 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 954 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24896.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 61 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 650 €(65% de 61 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 442 €/an
Calcul : 39 650 € × 3,636% = 1 442 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 318 €55 618 €3 913 €-46 300 €21 400 €24 900 €24 900 €
29 504 €5 264 €3 810 €4 240 €--20 660 €
39 694 €5 157 €3 702 €4 538 €--16 122 €
49 888 €5 046 €3 591 €4 843 €--11 279 €
510 086 €4 931 €3 476 €5 155 €--6 124 €
610 288 €4 812 €3 357 €5 476 €--648 €
710 494 €4 689 €3 234 €5 805 €---
810 703 €4 561 €3 107 €6 142 €---
910 918 €4 430 €2 975 €6 488 €---
1011 136 €4 294 €2 839 €6 842 €---
1111 359 €4 153 €2 698 €7 206 €---
1211 586 €4 007 €2 552 €7 579 €---
1311 818 €3 856 €2 401 €7 962 €---
1412 054 €3 700 €2 245 €8 354 €---
1512 295 €3 538 €2 084 €8 757 €---
1612 541 €3 371 €1 916 €9 170 €---
1712 792 €3 198 €1 744 €9 594 €---
1813 047 €3 019 €1 565 €10 029 €---
1913 308 €2 834 €1 379 €10 475 €---
2013 575 €2 642 €1 188 €10 932 €---
2113 846 €2 444 €990 €11 402 €---
2214 123 €2 239 €785 €11 884 €---
2314 405 €2 027 €573 €12 379 €---
2414 694 €1 807 €353 €12 886 €---
2514 987 €1 580 €126 €13 407 €---
TOTAL298 459 €143 215 €56 605 €155 244 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 155 244 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 318 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 957 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 957 €-6 420 €+8 377 €
2+1 957 €0 €+1 957 €
3+1 957 €0 €+1 957 €
4+1 957 €0 €+1 957 €
5+1 957 €0 €+1 957 €
6+1 957 €0 €+1 957 €
7+1 957 €+1 547 €+410 €
8+1 957 €+1 843 €+114 €
9+1 957 €+1 946 €+11 €
10+1 957 €+2 053 €-96 €
11+1 957 €+2 162 €-205 €
12+1 957 €+2 274 €-317 €
13+1 957 €+2 389 €-432 €
14+1 957 €+2 506 €-549 €
15+1 957 €+2 627 €-670 €
16+1 957 €+2 751 €-794 €
17+1 957 €+2 878 €-921 €
18+1 957 €+3 009 €-1 052 €
19+1 957 €+3 142 €-1 185 €
20+1 957 €+3 280 €-1 323 €
21+1 957 €+3 421 €-1 464 €
22+1 957 €+3 565 €-1 608 €
23+1 957 €+3 714 €-1 757 €
24+1 957 €+3 866 €-1 909 €
25+1 957 €+4 022 €-2 065 €
Total+48 925 €+46 573 €+2 352 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 92 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →