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Vente appartement f3

Bien expiré
VilleNîmes (30)
Surface55m²
Coût Total104 930€
Loyer Annuel7 444€
Rentabilité7.09%
Cashflow/mois+10€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 50 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 909,09 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement pas fini ou la rénovation n'est pas fini idéal investisseur proche de toute commodité

Ville : Nîmes
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30000
Coordonnées : 43.826600, 4.373180
Total : 104 930€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 50 930€
Valeur du bien : 100 930€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 11.28€/m²/mois
Fourchette : 8.90€ - 14.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 620€/mois
Loyer annuel estimé : 7444€/an
Fourchette totale : 490€ - 786€/mois
Fourchette annuelle : 5875€ - 9432€/an
Rentabilité brute :7.09%
Fourchette de rentabilité :5.60% - 8.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 930€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :516,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :31,48€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 547,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 973,01€
Coût de l'assurance :9 443,70€
Taxe foncière : 744,42€/an
Soit par mois : 62,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 620,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 609,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :10,49€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en rénovation, murs dénudés
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec peinture, revêtement de sol et mise aux normes électricité
Quantité: salon complet (15 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - salon en rénovation, désordre visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimée 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des chambres avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 1/5 visible - chambres en cours de finition, murs non peints

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 930 €(926 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 150€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6500€ = 6500€, Main d'œuvre: 650€
  • Menuiseries:8 580€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1300€ = 7800€, Main d'œuvre: 780€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (8 m²) × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:7 500€
    Rénovation complète salon: 15 m² × 500€ = 7500€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1600€ = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:7 200€
    Rénovation complète 3 chambres: 36 m² × 200€ = 7200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nîmes. Main d'œuvre incluse. Les coûts sont adaptés à la région et incluent les estimations pour chaque type de travaux.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 620 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 444 €/an
Calcul : 620 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 460 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 930 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 378 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 744 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 930 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 512 €
Revenus locatifs : +7 444 €
Charges déductibles : -55 512 €
Résultat foncier Année 1 : -48 068 €(Déficit de 48 068 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 668 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 582 €/an
Revenus locatifs : +7 444 €
Charges déductibles : -4 582 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 862 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26667.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 444 €55 515 €3 463 €-48 071 €21 400 €26 671 €26 671 €
27 593 €4 493 €3 370 €3 101 €--23 571 €
37 745 €4 397 €3 275 €3 348 €--20 222 €
47 900 €4 298 €3 175 €3 602 €--16 620 €
58 058 €4 195 €3 073 €3 863 €--12 757 €
68 219 €4 089 €2 967 €4 130 €--8 628 €
78 383 €3 980 €2 858 €4 404 €--4 224 €
88 551 €3 867 €2 744 €4 685 €---
98 722 €3 749 €2 627 €4 973 €---
108 897 €3 628 €2 506 €5 268 €---
119 074 €3 503 €2 381 €5 571 €---
129 256 €3 374 €2 252 €5 882 €---
139 441 €3 240 €2 118 €6 201 €---
149 630 €3 102 €1 980 €6 528 €---
159 822 €2 959 €1 837 €6 864 €---
1610 019 €2 811 €1 689 €7 208 €---
1710 219 €2 658 €1 536 €7 561 €---
1810 424 €2 500 €1 378 €7 924 €---
1910 632 €2 337 €1 214 €8 296 €---
2010 845 €2 168 €1 045 €8 677 €---
2111 062 €1 993 €871 €9 069 €---
2211 283 €1 812 €690 €9 471 €---
2311 509 €1 626 €503 €9 883 €---
2411 739 €1 432 €310 €10 306 €---
2511 974 €1 233 €111 €10 741 €---
TOTAL238 440 €128 957 €49 973 €109 483 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 109 483 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 444 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 563 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 563 €-6 420 €+7 983 €
2+1 563 €0 €+1 563 €
3+1 563 €0 €+1 563 €
4+1 563 €0 €+1 563 €
5+1 563 €0 €+1 563 €
6+1 563 €0 €+1 563 €
7+1 563 €0 €+1 563 €
8+1 563 €+138 €+1 425 €
9+1 563 €+1 492 €+71 €
10+1 563 €+1 580 €-17 €
11+1 563 €+1 671 €-108 €
12+1 563 €+1 765 €-202 €
13+1 563 €+1 860 €-297 €
14+1 563 €+1 958 €-395 €
15+1 563 €+2 059 €-496 €
16+1 563 €+2 162 €-599 €
17+1 563 €+2 268 €-705 €
18+1 563 €+2 377 €-814 €
19+1 563 €+2 489 €-926 €
20+1 563 €+2 603 €-1 040 €
21+1 563 €+2 721 €-1 158 €
22+1 563 €+2 841 €-1 278 €
23+1 563 €+2 965 €-1 402 €
24+1 563 €+3 092 €-1 529 €
25+1 563 €+3 222 €-1 659 €
Total+39 075 €+32 845 €+6 230 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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