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Appartement à vendre

VilleGrostenquin (57)
Surface43m²
Coût Total80 360€
Loyer Annuel5 146€
Rentabilité6.40%
Cashflow/mois-35€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 50 000 €
Surface : 43 m²
Prix au m² : 1 162,79 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : -1/1, Salle de bain, Cuisine équipée, 1 chambre, 1 parking: Parking

1sdb WC chauffage électrique parking 1chambre 1cuisine aménagé 1entre avec placard salon salle à manger double vitrage

Ville : Grostenquin
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57660
Coordonnées : 48.981826, 6.741521
Total : 80 360€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 26 360€
Valeur du bien : 76 360€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 43m²
Loyer prédit : 9.97€/m²/mois
Fourchette : 8.20€ - 12.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 429€/mois
Loyer annuel estimé : 5146€/an
Fourchette totale : 353€ - 521€/mois
Fourchette annuelle : 4234€ - 6255€/an
Rentabilité brute :6.40%
Fourchette de rentabilité :5.27% - 7.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :80 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :398,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :22,77€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 420,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 041,25€
Coût de l'assurance :6 830,60€
Taxe foncière : 514,58€/an
Soit par mois : 42,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 428,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 463,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-34,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 43 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec remplacement du plan de travail et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et carrelage, ainsi que mise aux normes de la plomberie
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - peu d'usure visible, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 360 €(613 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€
  • Menuiseries:2 400€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 600€ = 2400€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€
  • Salle de bain:5 500€
    Rénovation salle de bain: 5 m² de carrelage × 80€/m² = 400€, 1 baignoire × 1500€ = 1500€, 1 lavabo × 600€ = 600€, Plomberie mise aux normes: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€
  • Chambres:360€
    Peinture chambre: 12 m² × 30€/m² = 360€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 429 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 146 €/an
Calcul : 429 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 698 €/an
Base de calcul : Emprunt de 80 360 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 273 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 515 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 360 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 845 €
Revenus locatifs : +5 146 €
Charges déductibles : -29 845 €
Résultat foncier Année 1 : -24 699 €(Déficit de 24 699 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 299 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 485 €/an
Revenus locatifs : +5 146 €
Charges déductibles : -3 485 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 661 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3299.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 146 €29 848 €2 700 €-24 702 €21 400 €3 302 €3 302 €
25 249 €3 416 €2 628 €1 833 €--1 470 €
35 354 €3 342 €2 554 €2 012 €---
45 461 €3 265 €2 477 €2 195 €---
55 570 €3 186 €2 398 €2 384 €---
65 681 €3 104 €2 316 €2 578 €---
75 795 €3 019 €2 231 €2 776 €---
85 911 €2 931 €2 143 €2 980 €---
96 029 €2 840 €2 052 €3 189 €---
106 150 €2 746 €1 958 €3 404 €---
116 273 €2 649 €1 861 €3 624 €---
126 398 €2 548 €1 760 €3 850 €---
136 526 €2 444 €1 656 €4 082 €---
146 657 €2 336 €1 548 €4 321 €---
156 790 €2 225 €1 437 €4 565 €---
166 926 €2 109 €1 321 €4 816 €---
177 064 €1 990 €1 202 €5 074 €---
187 205 €1 867 €1 079 €5 339 €---
197 350 €1 739 €951 €5 611 €---
207 496 €1 607 €819 €5 890 €---
217 646 €1 470 €682 €6 176 €---
227 799 €1 329 €541 €6 471 €---
237 955 €1 182 €395 €6 773 €---
248 114 €1 031 €243 €7 083 €---
258 277 €875 €87 €7 402 €---
TOTAL164 822 €85 096 €39 041 €79 726 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 79 726 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 146 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 081 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 081 €-6 420 €+7 501 €
2+1 081 €0 €+1 081 €
3+1 081 €+163 €+918 €
4+1 081 €+659 €+422 €
5+1 081 €+715 €+366 €
6+1 081 €+773 €+308 €
7+1 081 €+833 €+248 €
8+1 081 €+894 €+187 €
9+1 081 €+957 €+124 €
10+1 081 €+1 021 €+60 €
11+1 081 €+1 087 €-6 €
12+1 081 €+1 155 €-74 €
13+1 081 €+1 225 €-144 €
14+1 081 €+1 296 €-215 €
15+1 081 €+1 370 €-289 €
16+1 081 €+1 445 €-364 €
17+1 081 €+1 522 €-441 €
18+1 081 €+1 602 €-521 €
19+1 081 €+1 683 €-602 €
20+1 081 €+1 767 €-686 €
21+1 081 €+1 853 €-772 €
22+1 081 €+1 941 €-860 €
23+1 081 €+2 032 €-951 €
24+1 081 €+2 125 €-1 044 €
25+1 081 €+2 221 €-1 140 €
Total+27 025 €+23 918 €+3 107 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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