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Détails du bien

VilleNice (06)
Surface77m²
Coût Total220 040€
Loyer Annuel17 190€
Rentabilité7.81%
Cashflow/mois-476€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 2 064,94 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 3, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

FONCIA vous propose Dans un immeuble bien tenu à la façade refaite Parties communes en bon état. 4 pièces de 77 mètres carrés bien configuré , l'appartement est à rénover Actuellement loué 704 euros charges comprises , la locataire est en recherche d'appartement.

Ville : Nice
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06200
Total : 220 040€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 48 320€
Valeur du bien : 207 320€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 18.60€/m²/mois
Fourchette : 13.22€ - 26.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1433€/mois
Loyer annuel estimé : 17190€/an
Fourchette totale : 1018€ - 2015€/mois
Fourchette annuelle : 12219€ - 24184€/an
Rentabilité brute :7.81%
Fourchette de rentabilité :5.55% - 10.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :5 102,04 €/m²
Basé sur :63 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :392 857 €
Prix d'achat :159 000 €
Décote à l'achat :-233 857€ (-59.5%)
Marge achat-revente :172 817€ (44.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :220 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 074,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :64,18€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 138,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 345,04€
Coût de l'assurance :19 253,50€
Taxe foncière : 783,00€/an
Soit par mois : 65,25€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 704,00€/mois
Soit par an : 8 448,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 432,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 908,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-475,51€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 255 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simples vitrages par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 320 €(628 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5500€ = 5500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:720€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 20€/m² = 720€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Côte d'Azur (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 433 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 190 €/an
Calcul : 1 433 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 102 €/an
Base de calcul : Emprunt de 220 040 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 770 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 783 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 8 448 €/an
Calcul : 704 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 320 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 423 €
Revenus locatifs : +17 190 €
Charges déductibles : -65 423 €
Résultat foncier Année 1 : -48 233 €(Déficit de 48 233 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 833 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 103 €/an
Revenus locatifs : +17 190 €
Charges déductibles : -17 103 €
Résultat foncier Années 2+ : 87 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26832.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 190 €65 430 €7 109 €-48 240 €21 400 €26 840 €26 840 €
217 534 €16 918 €6 917 €616 €--26 224 €
317 885 €16 720 €6 719 €1 165 €--25 059 €
418 243 €16 515 €6 514 €1 728 €--23 331 €
518 607 €16 303 €6 302 €2 305 €--21 026 €
618 980 €16 084 €6 083 €2 896 €--18 130 €
719 359 €15 858 €5 857 €3 501 €--14 629 €
819 746 €15 624 €5 623 €4 122 €--10 507 €
920 141 €15 383 €5 382 €4 759 €--5 748 €
1020 544 €15 133 €5 132 €5 411 €--337 €
1120 955 €14 876 €4 875 €6 079 €---
1221 374 €14 609 €4 608 €6 765 €---
1321 802 €14 334 €4 333 €7 467 €---
1422 238 €14 050 €4 049 €8 188 €---
1522 682 €13 756 €3 755 €8 926 €---
1623 136 €13 453 €3 452 €9 683 €---
1723 599 €13 140 €3 138 €10 459 €---
1824 071 €12 816 €2 815 €11 255 €---
1924 552 €12 481 €2 480 €12 071 €---
2025 043 €12 135 €2 134 €12 908 €---
2125 544 €11 778 €1 777 €13 766 €---
2226 055 €11 409 €1 408 €14 646 €---
2326 576 €11 028 €1 027 €15 548 €---
2427 108 €10 634 €633 €16 474 €---
2527 650 €10 227 €226 €17 423 €---
TOTAL550 615 €400 694 €102 345 €149 921 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 149 921 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 190 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 610 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 610 €-6 420 €+10 030 €
2+3 610 €0 €+3 610 €
3+3 610 €0 €+3 610 €
4+3 610 €0 €+3 610 €
5+3 610 €0 €+3 610 €
6+3 610 €0 €+3 610 €
7+3 610 €0 €+3 610 €
8+3 610 €0 €+3 610 €
9+3 610 €0 €+3 610 €
10+3 610 €0 €+3 610 €
11+3 610 €+1 723 €+1 887 €
12+3 610 €+2 029 €+1 581 €
13+3 610 €+2 240 €+1 370 €
14+3 610 €+2 456 €+1 154 €
15+3 610 €+2 678 €+932 €
16+3 610 €+2 905 €+705 €
17+3 610 €+3 138 €+472 €
18+3 610 €+3 377 €+233 €
19+3 610 €+3 621 €-11 €
20+3 610 €+3 872 €-262 €
21+3 610 €+4 130 €-520 €
22+3 610 €+4 394 €-784 €
23+3 610 €+4 665 €-1 055 €
24+3 610 €+4 942 €-1 332 €
25+3 610 €+5 227 €-1 617 €
Total+90 250 €+44 976 €+45 274 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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