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Maison de village 7 pièces 168 m²

Bien expiré
VilleSaint-Amadou (09)
Surface168m²
Coût Total199 780€
Loyer Annuel15 786€
Rentabilité7.90%
Cashflow/mois+143€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 168 m²
Prix au m² : 708,33 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de village 7 pièces 168 m² - Maison de village 7 pièces 168 m²

À seulement dix minutes de Pamiers, dans un environnement calme, cette maison de village sur deux niveaux offre un fort potentiel pour une famille en quête d’espace ou un investisseur. Avec ses sept pièces spacieuses, elle peut être aménagée selon vos besoins, en chambres, bureaux ou espaces de vie. Pour la découvrir, contactez-nous dès maintenant pour une visite. AGENCE PYRENEES IMMOBILIER (API) - Alexia SOUM - Agent commercial - RSAC N° 917 642 696 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 168 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 02/04/2024

Consommation énergie primaire : 194 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 049 € et 2 773 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Saint-Amadou
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09100
Coordonnées : 43.115890, 1.738230
Total : 199 780€
Prix d'acquisition : 119 000€
Travaux : 71 260€
Valeur du bien : 190 260€
Frais de notaire : 9 520€
Coût estimé : 9 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 168m²
Loyer prédit : 7.83€/m²/mois
Fourchette : 5.92€ - 10.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 1315€/mois
Loyer annuel estimé : 15786€/an
Fourchette totale : 994€ - 1741€/mois
Fourchette annuelle : 11928€ - 20892€/an
Rentabilité brute :7.90%
Fourchette de rentabilité :5.97% - 10.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :199 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :983,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :58,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 041,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 145,42€
Coût de l'assurance :17 480,75€
Taxe foncière : 1 578,57€/an
Soit par mois : 131,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 315,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 172,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :142,58€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 194 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer un système de chauffage ancien si présent.
Quantité: 1 système pour 168 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort thermique et réduction des coûts énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres actuelles sont en simple vitrage.
Quantité: environ 21 fenêtres (estimation basée sur 168 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation des combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 168 m²
Raison: DPE D - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux cosmétiques dans la cuisine.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état, rafraîchissement léger suffisant
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres.
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux cosmétiques dans le salon.
Quantité: 1 salon
Raison: État 3/5 visible sur photo - salon en état correct, rafraîchissement léger recommandé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie, remplacement des tuyauteries si en plomb.
Quantité: 1 maison
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 260 €(424 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 800€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 2800€
  • Menuiseries:21 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 21 fenêtres × 1000€ = 21000€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Isolation:10 560€
    Isolation des combles: 168 m² × 60€/m² = 10080€, Main d'œuvre: 480€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:1 500€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine × 1500€ = 1500€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:5 400€
    Parquet flottant: 90 m² × 60€/m² = 5400€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:800€
    Rafraîchissement salon: 1 salon × 800€ = 800€, Main d'œuvre: incluse
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€, Main d'œuvre: incluse
  • Plomberie générale:1 500€
    Mise aux normes plomberie: 1 maison × 1500€ = 1500€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Amadou (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 48 860€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 315 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 786 €/an
Calcul : 1 315 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 587 €/an
Base de calcul : Emprunt de 199 780 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 699 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 579 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 260 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 125 €
Revenus locatifs : +15 786 €
Charges déductibles : -80 125 €
Résultat foncier Année 1 : -64 339 €(Déficit de 64 339 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 939 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 865 €/an
Revenus locatifs : +15 786 €
Charges déductibles : -8 865 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 921 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42939.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350 €(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 786 €80 131 €6 593 €-64 346 €21 400 €42 946 €42 946 €
216 101 €8 695 €6 417 €7 407 €--35 539 €
316 423 €8 512 €6 235 €7 911 €--27 628 €
416 752 €8 324 €6 046 €8 428 €--19 200 €
517 087 €8 129 €5 851 €8 958 €--10 241 €
617 429 €7 927 €5 649 €9 502 €--739 €
717 777 €7 718 €5 441 €10 059 €---
818 133 €7 503 €5 225 €10 630 €---
918 495 €7 280 €5 002 €11 216 €---
1018 865 €7 049 €4 772 €11 816 €---
1119 243 €6 811 €4 533 €12 431 €---
1219 628 €6 565 €4 287 €13 063 €---
1320 020 €6 310 €4 032 €13 710 €---
1420 421 €6 047 €3 769 €14 374 €---
1520 829 €5 775 €3 497 €15 054 €---
1621 246 €5 493 €3 215 €15 752 €---
1721 670 €5 202 €2 924 €16 468 €---
1822 104 €4 901 €2 623 €17 203 €---
1922 546 €4 590 €2 312 €17 956 €---
2022 997 €4 268 €1 990 €18 729 €---
2123 457 €3 936 €1 658 €19 521 €---
2223 926 €3 592 €1 314 €20 334 €---
2324 404 €3 236 €958 €21 168 €---
2424 892 €2 869 €591 €22 024 €---
2525 390 €2 488 €211 €22 902 €---
TOTAL505 621 €223 350 €95 145 €282 271 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 282 271 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 786 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 315 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 315 €-6 420 €+9 735 €
2+3 315 €0 €+3 315 €
3+3 315 €0 €+3 315 €
4+3 315 €0 €+3 315 €
5+3 315 €0 €+3 315 €
6+3 315 €0 €+3 315 €
7+3 315 €+2 796 €+519 €
8+3 315 €+3 189 €+126 €
9+3 315 €+3 365 €-50 €
10+3 315 €+3 545 €-230 €
11+3 315 €+3 729 €-414 €
12+3 315 €+3 919 €-604 €
13+3 315 €+4 113 €-798 €
14+3 315 €+4 312 €-997 €
15+3 315 €+4 516 €-1 201 €
16+3 315 €+4 726 €-1 411 €
17+3 315 €+4 941 €-1 626 €
18+3 315 €+5 161 €-1 846 €
19+3 315 €+5 387 €-2 072 €
20+3 315 €+5 619 €-2 304 €
21+3 315 €+5 856 €-2 541 €
22+3 315 €+6 100 €-2 785 €
23+3 315 €+6 350 €-3 035 €
24+3 315 €+6 607 €-3 292 €
25+3 315 €+6 871 €-3 556 €
Total+82 875 €+84 681 €+-1 806 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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