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Achat maison

Bien expiré
VilleSaint-pierre-de-fursac, Saint-Étienne-de-fursac (23)
Surface108m²
Coût Total122 940€
Loyer Annuel9 543€
Rentabilité7.76%
Cashflow/mois+72€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 74 000 €
Surface : 108 m²
Prix au m² : 685,19 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

En exclusivité ! Venez découvrir cette charmante maison de village d'environ 108 m² habitables, nichée au bout d'un village, offrant un cadre paisible et authentique au cœur de la nature creusoise.

Au rez-de-chaussée, profitez d'une pièce de vie conviviale avec cuisine ouverte sur le séjour, d'une salle d'eau fonctionnelle avec vasque et WC, d'une première chambre lumineuse ainsi que d'une cave idéale pour le stockage.

À l'étage, un palier pouvant faire office de salon dessert deux chambres, dont une en enfilade avec une quatrième chambre, offrant de multiples possibilités d'aménagement selon vos besoins.

Le deuxième étage vous réserve un vaste grenier entièrement aménageable, parfait pour créer un espace supplémentaire à votre image.

À l'extérieur, vous bénéficierez d'une chaufferie équipée d'une chaudière fioul récente (2 ans), d'une grande grange attenante, ainsi que d'une seconde grange non attenante avec four à pain et dépendances, idéales pour vos projets ou rangements.

Le tout est implanté sur un terrain d'environ 2025 m², vous garantissant calme et sérénité dans un environnement naturel privilégié.

Laissez-vous séduire par le potentiel de cette maison à remettre au goût du jour et imaginez la vie dont vous rêvez, au cœur de la Creuse ! Une visite s'impose !

Située à seulement 5 minutes en voiture des commodités et 15 minutes de La Souterraine.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Saint-pierre-de-fursac, Saint-Étienne-de-fursac
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23290
Coordonnées : 46.150590, 1.534120
Total : 122 940€
Prix d'acquisition : 74 000€
Travaux : 43 020€
Valeur du bien : 117 020€
Frais de notaire : 5 920€
Coût estimé : 5 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 108m²
Loyer prédit : 7.36€/m²/mois
Fourchette : 5.83€ - 9.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 795€/mois
Loyer annuel estimé : 9543€/an
Fourchette totale : 629€ - 1005€/mois
Fourchette annuelle : 7550€ - 12063€/an
Rentabilité brute :7.76%
Fourchette de rentabilité :6.14% - 9.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :607,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :35,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 643,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 334,87€
Coût de l'assurance :10 757,25€
Taxe foncière : 954,30€/an
Soit par mois : 79,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 795,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 722,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :72,28€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 346 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 108 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière fioul
Quantité: 1 système pour 108 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine, réfection plomberie et électricité, revêtement sol
Quantité: 27 m² (12 m² + 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité pour 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour toutes les chambres
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour le salon

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 020 €(398 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:4 320€
    Isolation combles: 108 m² × 40€/m² = 4320€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 600€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 27 m² × 333€/m² = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:7 200€
    Rénovation lourde chambres: 4 chambres (60 m²) × 120€/m² = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:4 000€
    Rénovation lourde salon: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-pierre-de-fursac, ajustés pour une zone rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 820€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 795 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 543 €/an
Calcul : 795 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 102 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 940 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 430 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 954 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 020 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 507 €
Revenus locatifs : +9 543 €
Charges déductibles : -48 507 €
Résultat foncier Année 1 : -38 964 €(Déficit de 38 964 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 564 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 487 €/an
Revenus locatifs : +9 543 €
Charges déductibles : -5 487 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 056 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17564.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 74 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 100 €(65% de 74 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 749 €/an
Calcul : 48 100 € × 3,636% = 1 749 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 543 €48 511 €4 106 €-38 968 €21 400 €17 568 €17 568 €
29 734 €5 382 €3 997 €4 352 €--13 216 €
39 929 €5 269 €3 884 €4 660 €--8 556 €
410 127 €5 152 €3 767 €4 976 €--3 580 €
510 330 €5 031 €3 646 €5 299 €---
610 536 €4 905 €3 521 €5 631 €---
710 747 €4 776 €3 391 €5 971 €---
810 962 €4 642 €3 258 €6 320 €---
911 181 €4 504 €3 119 €6 677 €---
1011 405 €4 360 €2 976 €7 044 €---
1111 633 €4 212 €2 828 €7 420 €---
1211 865 €4 059 €2 675 €7 806 €---
1312 103 €3 901 €2 516 €8 202 €---
1412 345 €3 737 €2 352 €8 608 €---
1512 592 €3 567 €2 183 €9 025 €---
1612 844 €3 392 €2 007 €9 452 €---
1713 100 €3 210 €1 826 €9 890 €---
1813 362 €3 023 €1 638 €10 340 €---
1913 630 €2 829 €1 444 €10 801 €---
2013 902 €2 628 €1 244 €11 274 €---
2114 180 €2 420 €1 036 €11 760 €---
2214 464 €2 206 €821 €12 258 €---
2314 753 €1 984 €599 €12 770 €---
2415 048 €1 754 €369 €13 294 €---
2515 349 €1 516 €132 €13 833 €---
TOTAL305 664 €136 970 €59 335 €168 695 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 168 695 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 543 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 004 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 004 €-6 420 €+8 424 €
2+2 004 €0 €+2 004 €
3+2 004 €0 €+2 004 €
4+2 004 €0 €+2 004 €
5+2 004 €+516 €+1 488 €
6+2 004 €+1 689 €+315 €
7+2 004 €+1 791 €+213 €
8+2 004 €+1 896 €+108 €
9+2 004 €+2 003 €+1 €
10+2 004 €+2 113 €-109 €
11+2 004 €+2 226 €-222 €
12+2 004 €+2 342 €-338 €
13+2 004 €+2 461 €-457 €
14+2 004 €+2 582 €-578 €
15+2 004 €+2 707 €-703 €
16+2 004 €+2 836 €-832 €
17+2 004 €+2 967 €-963 €
18+2 004 €+3 102 €-1 098 €
19+2 004 €+3 240 €-1 236 €
20+2 004 €+3 382 €-1 378 €
21+2 004 €+3 528 €-1 524 €
22+2 004 €+3 677 €-1 673 €
23+2 004 €+3 831 €-1 827 €
24+2 004 €+3 988 €-1 984 €
25+2 004 €+4 150 €-2 146 €
Total+50 100 €+50 608 €+-508 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 224 jours
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