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Maison à vendre

VilleNeufchâteau (88)
Surface61m²
Coût Total106 280€
Loyer Annuel5 301€
Rentabilité4.99%
Cashflow/mois-152€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 901,64 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Salon (total 13 m²), 2 chambres, Jardin, calme, Exposition sud

Découvrez dans votre agence SIXIEME AVENUE NEUFCHATEAU, cette agréable maison d'environ 62 m², idéale pour un premier achat ou un investissement locatif, située à Neufchâteau. Elle se compose d'une cuisine, Un séjour lumineux, une véranda, une salle d'eau avec WC, 2 chambres à l'étage. Un grenier. Une cave. Un jardin privatif pour profiter des beaux jours avec sa dépendance.

Raccordée au tout-à-l'égout, elle offre une base saine avec un beau potentiel de valorisation. Située dans un environnement calme et agréable, cette maison représente une belle opportunité à saisir à prix attractif.

Pour toute demande, contactez nous ou par mail

Ville : Neufchâteau
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88300
Coordonnées : 48.347108, 5.677615
Total : 106 280€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 46 880€
Valeur du bien : 101 880€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 7.24€/m²/mois
Fourchette : 5.64€ - 9.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 442€/mois
Loyer annuel estimé : 5301€/an
Fourchette totale : 344€ - 568€/mois
Fourchette annuelle : 4126€ - 6811€/an
Rentabilité brute :4.99%
Fourchette de rentabilité :3.88% - 6.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 081,77 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :65 988 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :-10 988€ (-16.7%)
Marge achat-revente :-40 292€ (-61.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :106 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :519,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :30,11€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 549,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 432,97€
Coût de l'assurance :9 033,80€
Taxe foncière : 530,10€/an
Soit par mois : 44,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 441,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 593,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-151,58€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 178 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 61 m²
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, gain potentiel de 1-2 classes énergétiques
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 61 m²
Raison: Maison - Impact majeur sur DPE, amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, gain potentiel d'1 classe
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - équipements datés et carrelage fissuré
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Remplacement des meubles de cuisine, électroménager, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - électroménager fonctionnel mais daté
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon avec peinture, revêtement de sol, et mise aux normes électricité
Quantité: salon complet
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état probablement mauvais

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 880 €(769 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:4 880€
    Isolation combles: 61 m² × 80€/m² = 4880€, Main d'œuvre: 70€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 0€ inclus
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 700€ = 4200€, Main d'œuvre: 0€ inclus
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 8000€, Main d'œuvre: 0€ inclus
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine = 10000€, Main d'œuvre: 0€ inclus
  • Chambres:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 360€
  • Salon:6 000€
    Rénovation complète salon: 1 salon = 6000€, Main d'œuvre: 0€ inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Neufchâteau (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 080€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 442 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 301 €/an
Calcul : 442 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 430 €/an
Base de calcul : Emprunt de 106 280 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 361 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 530 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 880 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 202 €
Revenus locatifs : +5 301 €
Charges déductibles : -51 202 €
Résultat foncier Année 1 : -45 901 €(Déficit de 45 901 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 501 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 322 €/an
Revenus locatifs : +5 301 €
Charges déductibles : -4 322 €
Résultat foncier Années 2+ : 979 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24500.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 301 €51 205 €3 434 €-45 904 €21 400 €24 504 €24 504 €
25 407 €4 232 €3 341 €1 175 €--23 329 €
35 515 €4 137 €3 245 €1 379 €--21 951 €
45 626 €4 038 €3 146 €1 588 €--20 363 €
55 738 €3 935 €3 044 €1 803 €--18 560 €
65 853 €3 829 €2 938 €2 023 €--16 537 €
75 970 €3 720 €2 829 €2 250 €--14 287 €
86 089 €3 607 €2 716 €2 482 €--11 805 €
96 211 €3 491 €2 599 €2 720 €--9 085 €
106 335 €3 370 €2 479 €2 965 €--6 120 €
116 462 €3 246 €2 354 €3 216 €--2 904 €
126 591 €3 117 €2 226 €3 474 €---
136 723 €2 984 €2 093 €3 739 €---
146 857 €2 847 €1 956 €4 010 €---
156 995 €2 705 €1 814 €4 289 €---
167 134 €2 559 €1 667 €4 576 €---
177 277 €2 407 €1 516 €4 870 €---
187 423 €2 251 €1 359 €5 172 €---
197 571 €2 089 €1 198 €5 482 €---
207 723 €1 922 €1 031 €5 800 €---
217 877 €1 750 €858 €6 127 €---
228 035 €1 571 €680 €6 463 €---
238 195 €1 387 €496 €6 808 €---
248 359 €1 197 €306 €7 162 €---
258 526 €1 000 €109 €7 526 €---
TOTAL169 794 €118 599 €49 433 €51 194 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 51 194 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 301 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 113 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 113 €-6 420 €+7 533 €
2+1 113 €0 €+1 113 €
3+1 113 €0 €+1 113 €
4+1 113 €0 €+1 113 €
5+1 113 €0 €+1 113 €
6+1 113 €0 €+1 113 €
7+1 113 €0 €+1 113 €
8+1 113 €0 €+1 113 €
9+1 113 €0 €+1 113 €
10+1 113 €0 €+1 113 €
11+1 113 €0 €+1 113 €
12+1 113 €+1 042 €+71 €
13+1 113 €+1 122 €-9 €
14+1 113 €+1 203 €-90 €
15+1 113 €+1 287 €-174 €
16+1 113 €+1 373 €-260 €
17+1 113 €+1 461 €-348 €
18+1 113 €+1 552 €-439 €
19+1 113 €+1 645 €-532 €
20+1 113 €+1 740 €-627 €
21+1 113 €+1 838 €-725 €
22+1 113 €+1 939 €-826 €
23+1 113 €+2 042 €-929 €
24+1 113 €+2 149 €-1 036 €
25+1 113 €+2 258 €-1 145 €
Total+27 825 €+16 230 €+11 595 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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