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MONTELIMAR, appartement de 65 m2 avec balcon

Bien expiré
VilleMontélimar (26)
Surface65m²
Coût Total115 140€
Loyer Annuel6 998€
Rentabilité6.08%
Cashflow/mois-71€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 78 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 200 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Montélimar appartement avec Vue sur les montagnes de l'Ardèche Dans une petite résidence, découvrez cet agréable appartement de 65 m2 loi Carrez, situé au 1er étage. Il se compose d'une cuisine indépendante, d'un séjour lumineux de 16 m2, d'un salon pouvant facilement être transformé en troisième chambre, de deux chambres, d'une salle d'eau et de WC séparés. Vous apprécierez ses extérieurs avec un balcon et une loggia d'environ 5 m2 chacun, idéals pour profiter de la vue et des beaux jours. Confort assuré grâce au chauffage collectif au gaz de ville et à la climatisation réversible. Un garage et une cave viennent compléter ce bien, offrant des espaces de rangement appréciables. Un bien fonctionnel et lumineux, idéal pour une famille ou un premier achat. Référence annonce : 31857 Prix : 78 000 EUR Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, n'hésitez pas à me contacter par téléphone ou SMS, même le soir ou le week-end. Je recherche des appartements à la vente pour des clients sérieux avec budget validé sur ce secteur. Si vous connaissez un bien correspondant, contactez-moi ou mettez-moi en relation avec le vendeur. Apporteurs d'affaires rémunérés. Cette annonce vous est proposée par PERNOT Luka - SARL - NoRSAC: 450815535, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de Romans Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire - - https://lcdi.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=2

Ville : Montélimar
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26200
Coordonnées : 44.544617, 4.740152
Total : 115 140€
Prix d'acquisition : 78 000€
Travaux : 30 900€
Valeur du bien : 108 900€
Frais de notaire : 6 240€
Coût estimé : 6 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 8.97€/m²/mois
Fourchette : 6.94€ - 11.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 583€/mois
Loyer annuel estimé : 6998€/an
Fourchette totale : 451€ - 754€/mois
Fourchette annuelle : 5410€ - 9053€/an
Rentabilité brute :6.08%
Fourchette de rentabilité :4.70% - 7.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 456,14 €/m²
Basé sur :155 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :94 649 €
Prix d'achat :78 000 €
Décote à l'achat :-16 649€ (-17.6%)
Marge achat-revente :-20 491€ (-21.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :562,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :33,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 595,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 553,94€
Coût de l'assurance :10 074,75€
Taxe foncière : 699,85€/an
Soit par mois : 58,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 583,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 654,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-71,01€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 314 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le chauffage collectif au gaz de ville
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur 65 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 65 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - mise aux normes nécessaire pour sécurité
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 900 €(475 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système = 3500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:7 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1300€/fenêtre = 7800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 2500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€
  • Chambres - Électricité:400€
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 200€/chambre = 400€
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montélimar (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 583 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 998 €/an
Calcul : 583 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 716 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 140 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 403 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 700 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 719 €
Revenus locatifs : +6 998 €
Charges déductibles : -35 719 €
Résultat foncier Année 1 : -28 721 €(Déficit de 28 721 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 321 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 819 €/an
Revenus locatifs : +6 998 €
Charges déductibles : -4 819 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 179 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7320.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 78 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 700 €(65% de 78 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 844 €/an
Calcul : 50 700 € × 3,636% = 1 844 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 998 €35 723 €3 720 €-28 724 €21 400 €7 324 €7 324 €
27 138 €4 722 €3 619 €2 416 €--4 908 €
37 281 €4 618 €3 516 €2 663 €--2 245 €
47 427 €4 511 €3 408 €2 916 €---
57 575 €4 400 €3 297 €3 175 €---
67 727 €4 286 €3 183 €3 441 €---
77 881 €4 167 €3 065 €3 714 €---
88 039 €4 045 €2 942 €3 994 €---
98 200 €3 919 €2 816 €4 281 €---
108 364 €3 788 €2 686 €4 575 €---
118 531 €3 654 €2 551 €4 878 €---
128 702 €3 514 €2 411 €5 188 €---
138 876 €3 370 €2 267 €5 505 €---
149 053 €3 222 €2 119 €5 832 €---
159 234 €3 068 €1 965 €6 166 €---
169 419 €2 909 €1 806 €6 510 €---
179 607 €2 745 €1 642 €6 862 €---
189 800 €2 576 €1 473 €7 224 €---
199 996 €2 401 €1 298 €7 595 €---
2010 195 €2 220 €1 117 €7 976 €---
2110 399 €2 033 €930 €8 367 €---
2210 607 €1 840 €737 €8 768 €---
2310 819 €1 640 €537 €9 179 €---
2411 036 €1 434 €331 €9 602 €---
2511 257 €1 221 €118 €10 036 €---
TOTAL224 163 €112 025 €53 554 €112 138 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 112 138 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 998 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 470 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 470 €-6 420 €+7 890 €
2+1 470 €0 €+1 470 €
3+1 470 €0 €+1 470 €
4+1 470 €+201 €+1 269 €
5+1 470 €+953 €+517 €
6+1 470 €+1 032 €+438 €
7+1 470 €+1 114 €+356 €
8+1 470 €+1 198 €+272 €
9+1 470 €+1 284 €+186 €
10+1 470 €+1 373 €+97 €
11+1 470 €+1 463 €+7 €
12+1 470 €+1 556 €-86 €
13+1 470 €+1 652 €-182 €
14+1 470 €+1 750 €-280 €
15+1 470 €+1 850 €-380 €
16+1 470 €+1 953 €-483 €
17+1 470 €+2 059 €-589 €
18+1 470 €+2 167 €-697 €
19+1 470 €+2 279 €-809 €
20+1 470 €+2 393 €-923 €
21+1 470 €+2 510 €-1 040 €
22+1 470 €+2 630 €-1 160 €
23+1 470 €+2 754 €-1 284 €
24+1 470 €+2 881 €-1 411 €
25+1 470 €+3 011 €-1 541 €
Total+36 750 €+33 641 €+3 109 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 170 jours
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