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MONTELIMAR, appartement de 65 m2 avec balcon

VilleMontélimar (26)
Surface65
Coût Total115 140
Loyer Annuel6 998
Rentabilité6.08%
Cashflow/mois-71
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 78 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 200 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Montélimar appartement avec Vue sur les montagnes de l'Ardèche Dans une petite résidence, découvrez cet agréable appartement de 65 m2 loi Carrez, situé au 1er étage. Il se compose d'une cuisine indépendante, d'un séjour lumineux de 16 m2, d'un salon pouvant facilement être transformé en troisième chambre, de deux chambres, d'une salle d'eau et de WC séparés. Vous apprécierez ses extérieurs avec un balcon et une loggia d'environ 5 m2 chacun, idéals pour profiter de la vue et des beaux jours. Confort assuré grâce au chauffage collectif au gaz de ville et à la climatisation réversible. Un garage et une cave viennent compléter ce bien, offrant des espaces de rangement appréciables. Un bien fonctionnel et lumineux, idéal pour une famille ou un premier achat. Référence annonce : 31857 Prix : 78 000 EUR Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, n'hésitez pas à me contacter par téléphone ou SMS, même le soir ou le week-end. Je recherche des appartements à la vente pour des clients sérieux avec budget validé sur ce secteur. Si vous connaissez un bien correspondant, contactez-moi ou mettez-moi en relation avec le vendeur. Apporteurs d'affaires rémunérés. Cette annonce vous est proposée par PERNOT Luka - SARL - NoRSAC: 450815535, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de Romans Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire - - https://lcdi.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=2

Ville : Montélimar
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26200
Coordonnées : 44.544617, 4.740152
Total : 115 140
Prix d'acquisition : 78 000
Travaux : 30 900
Valeur du bien : 108 900
Frais de notaire : 6 240
Coût estimé : 6 240
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65
Loyer prédit : 8.97€/m²/mois
Fourchette : 6.94€ - 11.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 583€/mois
Loyer annuel estimé : 6998€/an
Fourchette totale : 451€ - 754€/mois
Fourchette annuelle : 5410€ - 9053€/an
Rentabilité brute :6.08%
Fourchette de rentabilité :4.70% - 7.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 456,14 €/m²
Basé sur :155 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :94 649
Prix d'achat :78 000
Décote à l'achat :-16 649 (-17.6%)
Marge achat-revente :-20 491€ (-21.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 140
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :562,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :33,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 595,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 553,94
Coût de l'assurance :10 074,75
Taxe foncière : 699,85€/an
Soit par mois : 58,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 583,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 654,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-71,01€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 314 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le chauffage collectif au gaz de ville
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur 65 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 65 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - mise aux normes nécessaire pour sécurité
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 900(475 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système = 3500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:7 800
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1300€/fenêtre = 7800€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 2500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€
  • Chambres - Électricité:400
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 200€/chambre = 400€
  • Salon - Peinture:1 500
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montélimar (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 583 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 998 €/an
Calcul : 583 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 716 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 140 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 403 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 700 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 719
Revenus locatifs : +6 998
Charges déductibles : -35 719
Résultat foncier Année 1 : -28 721(Déficit de 28 721 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 321
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 819 €/an
Revenus locatifs : +6 998
Charges déductibles : -4 819
Résultat foncier Années 2+ : 2 179 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7320.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 78 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 700(65% de 78 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 844 €/an
Calcul : 50 700 € × 3,636% = 1 844
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 99835 7233 720-28 72421 400 €7 324 €7 324 €
27 1384 7223 6192 416--4 908 €
37 2814 6183 5162 663--2 245 €
47 4274 5113 4082 916---
57 5754 4003 2973 175---
67 7274 2863 1833 441---
77 8814 1673 0653 714---
88 0394 0452 9423 994---
98 2003 9192 8164 281---
108 3643 7882 6864 575---
118 5313 6542 5514 878---
128 7023 5142 4115 188---
138 8763 3702 2675 505---
149 0533 2222 1195 832---
159 2343 0681 9656 166---
169 4192 9091 8066 510---
179 6072 7451 6426 862---
189 8002 5761 4737 224---
199 9962 4011 2987 595---
2010 1952 2201 1177 976---
2110 3992 0339308 367---
2210 6071 8407378 768---
2310 8191 6405379 179---
2411 0361 4343319 602---
2511 2571 22111810 036---
TOTAL224 163112 02553 554112 13821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 112 138
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 998 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 470 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 470-6 420+7 890
2+1 4700+1 470
3+1 4700+1 470
4+1 470+201+1 269
5+1 470+953+517
6+1 470+1 032+438
7+1 470+1 114+356
8+1 470+1 198+272
9+1 470+1 284+186
10+1 470+1 373+97
11+1 470+1 463+7
12+1 470+1 556-86
13+1 470+1 652-182
14+1 470+1 750-280
15+1 470+1 850-380
16+1 470+1 953-483
17+1 470+2 059-589
18+1 470+2 167-697
19+1 470+2 279-809
20+1 470+2 393-923
21+1 470+2 510-1 040
22+1 470+2 630-1 160
23+1 470+2 754-1 284
24+1 470+2 881-1 411
25+1 470+3 011-1 541
Total+36 750+33 641+3 109
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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