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Appartement 4 pièces 78 m²

VilleSevran (93)
Surface78m²
Coût Total195 832€
Loyer Annuel15 141€
Rentabilité7.73%
Cashflow/mois+124€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 153 900 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 973,08 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement À Vendre

🏠 EXCLUSIVITÉ ORPI – T4 | SEVRAN ROUGEMONT CHARCOT

📍 Situé dans un quartier bien desservi, à proximité du tramway T4, des commerces et des écoles.

L'appartement se trouve au sein d'une copropriété calme et bien entretenue, avec gardien et espaces verts.

Il comprend : 🛋️ Un séjour lumineux 🍳 Une cuisine aménagée et équipée 🛏️ Trois chambres spacieuses 🚿 Une salle d'eau 📦 Un cellier 🌿 Un balcon pour les beaux jours !

Un léger rafraîchissement est à prévoir, ce qui permet de personnaliser le bien selon vos goûts.

Idéal pour une famille ou un investissement locatif.

📞 Bien proposé en exclusivité – contactez-nous pour organiser une visite ! Référence agence : 699 Référence annonce : Q9TP-P49-FV8 Date de réalisation du diagnostic : 27/04/2022 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 950 € et 1 320 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Sevran
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93270
Coordonnées : 48.938366, 2.511784
Total : 195 832€
Prix d'acquisition : 153 900€
Travaux : 29 620€
Valeur du bien : 183 520€
Frais de notaire : 12 312€
Coût estimé : 12 312€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 16.18€/m²/mois
Fourchette : 12.99€ - 20.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 1262€/mois
Loyer annuel estimé : 15141€/an
Fourchette totale : 1014€ - 1571€/mois
Fourchette annuelle : 12162€ - 18849€/an
Rentabilité brute :7.73%
Fourchette de rentabilité :6.21% - 9.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 318,84 €/m²
Basé sur :59 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :180 870 €
Prix d'achat :153 900 €
Décote à l'achat :-26 970€ (-14.9%)
Marge achat-revente :-14 962€ (-8.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :195 832€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :956,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :55,49€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 011,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 085,41€
Coût de l'assurance :16 645,72€
Taxe foncière : 1 514,09€/an
Soit par mois : 126,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 261,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 138,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :123,69€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 4 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 620 €(380 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:7 980€
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² de carrelage mural 60€/m² × 4 = 240€, 4 m² de carrelage sol 60€/m² × 4 = 240€, Douche: 1000€, Lavabo: 500€, WC: 400€, Plomberie: 2000€, Électricité: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine:17 500€
    Rénovation complète cuisine: Cuisine complète: 8000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 262 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 141 €/an
Calcul : 1 262 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 321 €/an
Base de calcul : Emprunt de 195 832 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 666 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 514 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 620 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 121 €
Revenus locatifs : +15 141 €
Charges déductibles : -38 121 €
Résultat foncier Année 1 : -22 980 €(Déficit de 22 980 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 12 280 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 501 €/an
Revenus locatifs : +15 141 €
Charges déductibles : -8 501 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 640 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 12279.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 153 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 035 €(65% de 153 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 638 €/an
Calcul : 100 035 € × 3,636% = 3 638 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 141 €38 127 €6 327 €-22 986 €10 700 €12 286 €12 286 €
215 444 €8 336 €6 156 €7 108 €--5 178 €
315 753 €8 159 €5 979 €7 593 €---
416 068 €7 977 €5 797 €8 091 €---
516 389 €7 788 €5 608 €8 601 €---
616 717 €7 594 €5 414 €9 123 €---
717 051 €7 392 €5 212 €9 659 €---
817 392 €7 184 €5 004 €10 208 €---
917 740 €6 969 €4 790 €10 770 €---
1018 095 €6 748 €4 568 €11 347 €---
1118 457 €6 518 €4 338 €11 939 €---
1218 826 €6 281 €4 101 €12 545 €---
1319 202 €6 036 €3 856 €13 166 €---
1419 586 €5 783 €3 604 €13 803 €---
1519 978 €5 522 €3 342 €14 456 €---
1620 378 €5 252 €3 072 €15 126 €---
1720 785 €4 973 €2 793 €15 812 €---
1821 201 €4 685 €2 505 €16 516 €---
1921 625 €4 387 €2 207 €17 238 €---
2022 057 €4 079 €1 899 €17 978 €---
2122 499 €3 761 €1 581 €18 737 €---
2222 949 €3 433 €1 253 €19 516 €---
2323 408 €3 094 €914 €20 314 €---
2423 876 €2 743 €563 €21 133 €---
2524 353 €2 381 €201 €21 973 €---
TOTAL484 967 €175 203 €91 085 €309 764 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 309 764 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 141 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 180 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 180 €-3 210 €+6 390 €
2+3 180 €0 €+3 180 €
3+3 180 €+724 €+2 456 €
4+3 180 €+2 427 €+753 €
5+3 180 €+2 580 €+600 €
6+3 180 €+2 737 €+443 €
7+3 180 €+2 898 €+282 €
8+3 180 €+3 062 €+118 €
9+3 180 €+3 231 €-51 €
10+3 180 €+3 404 €-224 €
11+3 180 €+3 582 €-402 €
12+3 180 €+3 763 €-583 €
13+3 180 €+3 950 €-770 €
14+3 180 €+4 141 €-961 €
15+3 180 €+4 337 €-1 157 €
16+3 180 €+4 538 €-1 358 €
17+3 180 €+4 744 €-1 564 €
18+3 180 €+4 955 €-1 775 €
19+3 180 €+5 171 €-1 991 €
20+3 180 €+5 393 €-2 213 €
21+3 180 €+5 621 €-2 441 €
22+3 180 €+5 855 €-2 675 €
23+3 180 €+6 094 €-2 914 €
24+3 180 €+6 340 €-3 160 €
25+3 180 €+6 592 €-3 412 €
Total+79 500 €+92 929 €+-13 429 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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