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Maison 6 pièces 182 m²

Bien expiré
VilleStains (93)
Surface182m²
Coût Total428 760€
Loyer Annuel38 594€
Rentabilité9.00%
Cashflow/mois+651€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 350 000 €
Surface : 182 m²
Prix au m² : 1 923,08 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 6
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 182 m² - Maison de 7 pièces de 182 m² habitable

Votre agence Orpi vous invite à découvrir cette charmante maison idéalement implantée dans le quartier prisé de l'Avenir.

Dès l'entrée, le rez-de-chaussée offre un hall accueillant, une cuisine, un séjour chaleureux avec cheminée prolongé par une véranda lumineuse, une chambre, un WC ainsi qu'un garage attenant.

À l'étage, l'espace nuit se compose de trois chambres, d'une salle de bain, d'un WC indépendant et d'une buanderie fonctionnelle.

Le deuxième étage propose deux chambres supplémentaires, dont une disposant d'un point d'eau avec lavabo et douche.

Un box situé en fond de parcelle complète l'ensemble.

À deux pas des commerces et des commodités, cette maison aux beaux volumes saura vous séduire. Une visite s'impose pour en apprécier tout le potentiel. Référence agence : 1590 Référence annonce : W50E-14U-BZ5 Date de réalisation du diagnostic : 30/03/2023 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 800 € et 3 830 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Stains
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93240
Coordonnées : 48.961834, 2.389134
Total : 428 760€
Prix d'acquisition : 350 000€
Travaux : 50 760€
Valeur du bien : 400 760€
Frais de notaire : 28 000€
Coût estimé : 28 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 182m²
Loyer prédit : 17.67€/m²/mois
Fourchette : 10.96€ - 28.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 3216€/mois
Loyer annuel estimé : 38594€/an
Fourchette totale : 1995€ - 5185€/mois
Fourchette annuelle : 23940€ - 62218€/an
Rentabilité brute :9.00%
Fourchette de rentabilité :5.58% - 14.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :428 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 118,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :125,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 244,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :206 933,61€
Coût de l'assurance :37 516,50€
Taxe foncière : 3 859,39€/an
Soit par mois : 321,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 216,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 565,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :650,51€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 182 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 182 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 23 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et joints à refaire dans la salle de bain
Quantité: 10 m²
Raison: État 5/5 visible - rafraîchissement léger
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et finitions à revoir dans la cuisine
Quantité: 8 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 760 €(279 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 920€
    Isolation combles: 182 m² × 60€/m² = 10920€, Main d'œuvre: 60€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 0€
  • Menuiseries - Fenêtres:18 400€
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 800€ = 18400€, Main d'œuvre: 0€
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3500€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€, Main d'œuvre: 0€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:300€
    Peinture salle de bain: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 0€
  • Cuisine - Rafraîchissement:240€
    Peinture cuisine: 8 m² × 30€/m² = 240€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon - Rafraîchissement:600€
    Peinture salon: 30 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les postes où applicable.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 44 820€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 216 €/mois
Revenus locatifs annuels : 38 594 €/an
Calcul : 3 216 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 307 €/an
Base de calcul : Emprunt de 428 760 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 501 €/an
Calcul : 125 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 859 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 427 €
Revenus locatifs : +38 594 €
Charges déductibles : -70 427 €
Résultat foncier Année 1 : -31 833 €(Déficit de 31 833 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 433 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 667 €/an
Revenus locatifs : +38 594 €
Charges déductibles : -19 667 €
Résultat foncier Années 2+ : 18 927 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10433.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 350 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 227 500 €(65% de 350 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 273 €/an
Calcul : 227 500 € × 3,636% = 8 273 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
138 594 €70 441 €14 321 €-31 847 €21 400 €10 447 €10 447 €
239 366 €19 300 €13 940 €20 066 €---
340 153 €18 905 €13 545 €21 248 €---
440 956 €18 498 €13 138 €22 459 €---
541 775 €18 076 €12 716 €23 700 €---
642 611 €17 639 €12 279 €24 971 €---
743 463 €17 188 €11 828 €26 275 €---
844 332 €16 721 €11 361 €27 611 €---
945 219 €16 238 €10 878 €28 981 €---
1046 123 €15 739 €10 379 €30 385 €---
1147 046 €15 222 €9 862 €31 824 €---
1247 987 €14 688 €9 328 €33 299 €---
1348 946 €14 135 €8 775 €34 811 €---
1449 925 €13 563 €8 203 €36 362 €---
1550 924 €12 972 €7 612 €37 952 €---
1651 942 €12 360 €7 000 €39 582 €---
1752 981 €11 728 €6 368 €41 253 €---
1854 041 €11 074 €5 714 €42 967 €---
1955 122 €10 397 €5 037 €44 725 €---
2056 224 €9 697 €4 337 €46 527 €---
2157 348 €8 973 €3 613 €48 376 €---
2258 495 €8 224 €2 864 €50 271 €---
2359 665 €7 449 €2 089 €52 216 €---
2460 859 €6 648 €1 288 €54 210 €---
2562 076 €5 820 €459 €56 256 €---
TOTAL1 236 173 €391 695 €206 934 €844 478 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 844 478 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 38 594 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 105 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 105 €-6 420 €+14 525 €
2+8 105 €+2 886 €+5 219 €
3+8 105 €+6 374 €+1 731 €
4+8 105 €+6 738 €+1 367 €
5+8 105 €+7 110 €+995 €
6+8 105 €+7 491 €+614 €
7+8 105 €+7 883 €+222 €
8+8 105 €+8 283 €-178 €
9+8 105 €+8 694 €-589 €
10+8 105 €+9 115 €-1 010 €
11+8 105 €+9 547 €-1 442 €
12+8 105 €+9 990 €-1 885 €
13+8 105 €+10 443 €-2 338 €
14+8 105 €+10 909 €-2 804 €
15+8 105 €+11 386 €-3 281 €
16+8 105 €+11 875 €-3 770 €
17+8 105 €+12 376 €-4 271 €
18+8 105 €+12 890 €-4 785 €
19+8 105 €+13 417 €-5 312 €
20+8 105 €+13 958 €-5 853 €
21+8 105 €+14 513 €-6 408 €
22+8 105 €+15 081 €-6 976 €
23+8 105 €+15 665 €-7 560 €
24+8 105 €+16 263 €-8 158 €
25+8 105 €+16 877 €-8 772 €
Total+202 625 €+253 344 €+-50 719 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 226 jours
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