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Maison 6 pièces 210 m²

Bien expiré
VilleRabastens-de-Bigorre (65)
Surface210m²
Coût Total298 354€
Loyer Annuel19 013€
Rentabilité6.37%
Cashflow/mois-131€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 202 920 €
Surface : 210 m²
Prix au m² : 966,29 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 210 m² - Maison de bourg de 6 pièces principales

Venez visiter cette maison au centre du village d'environ 200m². Cette maison familiale de type 6, vous offre de beaux volumes et un jardin d'environ 2370m² en toute tranquilité et sans vis à vis. Les travaux à prévoir vous permettront de mettre la maison à votre goût et vous profiterez des dépendances selon vos besoin. Honoraires à charge acquéreur : 6.8% Référence annonce : 268-3652 Date de réalisation du diagnostic : 24/07/2025 Prix hors honoraires : 190 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 740 € et 6 460 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Rabastens-de-Bigorre
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65140
Coordonnées : 43.384550, 0.140590
Total : 298 354€
Prix d'acquisition : 202 920€
Travaux : 79 200€
Valeur du bien : 282 120€
Frais de notaire : 16 234€
Coût estimé : 16 234€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 210m²
Loyer prédit : 7.54€/m²/mois
Fourchette : 5.84€ - 9.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1584€/mois
Loyer annuel estimé : 19013€/an
Fourchette totale : 1226€ - 2048€/mois
Fourchette annuelle : 14711€ - 24572€/an
Rentabilité brute :6.37%
Fourchette de rentabilité :4.93% - 8.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :298 354€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 469,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :87,02€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 556,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :142 566,96€
Coût de l'assurance :26 105,97€
Taxe foncière : 1 901,27€/an
Soit par mois : 158,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 584,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 715,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-130,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 327 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 210 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 210 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 26 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 40 m²
Raison: État 2.5/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :79 200 €(377 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 11105€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:12 600€
    Isolation toiture/combles: 210 m² × 60€/m² = 12600€, Main d'œuvre: incluse
  • Menuiseries:28 600€
    Fenêtres double vitrage PVC: 26 fenêtres × 1100€/fenêtre = 28600€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:800€
    Peinture salon: 40 m² × 20€/m² = 800€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rabastens-de-Bigorre (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 42 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 584 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 013 €/an
Calcul : 1 584 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 867 €/an
Base de calcul : Emprunt de 298 354 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 044 €/an
Calcul : 87 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 901 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 79 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 92 012 €
Revenus locatifs : +19 013 €
Charges déductibles : -92 012 €
Résultat foncier Année 1 : -73 000 €(Déficit de 73 000 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 51 600 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 812 €/an
Revenus locatifs : +19 013 €
Charges déductibles : -12 812 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 200 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 51599.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 202 920 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 131 898 €(65% de 202 920 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 796 €/an
Calcul : 131 898 € × 3,636% = 4 796 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 013 €92 022 €9 876 €-73 009 €21 400 €51 609 €51 609 €
219 393 €12 558 €9 612 €6 835 €--44 774 €
319 781 €12 285 €9 339 €7 496 €--37 278 €
420 176 €12 003 €9 057 €8 174 €--29 105 €
520 580 €11 711 €8 765 €8 869 €--20 235 €
620 992 €11 409 €8 463 €9 583 €--10 653 €
721 411 €11 097 €8 151 €10 314 €--338 €
821 840 €10 774 €7 829 €11 065 €---
922 276 €10 441 €7 495 €11 836 €---
1022 722 €10 096 €7 150 €12 626 €---
1123 176 €9 739 €6 793 €13 438 €---
1223 640 €9 370 €6 424 €14 270 €---
1324 113 €8 988 €6 043 €15 124 €---
1424 595 €8 594 €5 649 €16 001 €---
1525 087 €8 186 €5 241 €16 901 €---
1625 589 €7 765 €4 819 €17 824 €---
1726 100 €7 328 €4 383 €18 772 €---
1826 622 €6 878 €3 932 €19 745 €---
1927 155 €6 411 €3 466 €20 743 €---
2027 698 €5 929 €2 984 €21 769 €---
2128 252 €5 431 €2 485 €22 821 €---
2228 817 €4 915 €1 970 €23 902 €---
2329 393 €4 382 €1 437 €25 011 €---
2429 981 €3 831 €886 €26 150 €---
2530 581 €3 261 €316 €27 319 €---
TOTAL608 983 €295 405 €142 567 €313 578 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 313 578 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 013 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 993 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 993 €-6 420 €+10 413 €
2+3 993 €0 €+3 993 €
3+3 993 €0 €+3 993 €
4+3 993 €0 €+3 993 €
5+3 993 €0 €+3 993 €
6+3 993 €0 €+3 993 €
7+3 993 €0 €+3 993 €
8+3 993 €+3 218 €+775 €
9+3 993 €+3 551 €+442 €
10+3 993 €+3 788 €+205 €
11+3 993 €+4 031 €-38 €
12+3 993 €+4 281 €-288 €
13+3 993 €+4 537 €-544 €
14+3 993 €+4 800 €-807 €
15+3 993 €+5 070 €-1 077 €
16+3 993 €+5 347 €-1 354 €
17+3 993 €+5 632 €-1 639 €
18+3 993 €+5 923 €-1 930 €
19+3 993 €+6 223 €-2 230 €
20+3 993 €+6 531 €-2 538 €
21+3 993 €+6 846 €-2 853 €
22+3 993 €+7 170 €-3 177 €
23+3 993 €+7 503 €-3 510 €
24+3 993 €+7 845 €-3 852 €
25+3 993 €+8 196 €-4 203 €
Total+99 825 €+94 073 €+5 752 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 207 jours
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