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À vendre Appartement 3 chambres 81m² à renover

VilleSaint-Aubin-lès-Elbeuf (76)
Surface81m²
Coût Total95 720€
Loyer Annuel9 252€
Rentabilité9.67%
Cashflow/mois-105€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 79 000 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 975,31 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre direct propriétaire

Grand appartement comprenant :

Entrée, Cuisine, séjour avec balcon, couloir desservant 3 chambres une salle de douche et un WC

Cave en sous sol

Taxe Foncière : 1072€

Charges de copropriété mensuelles (tout compris avec chauffage): 280€

Rénovation à prévoir

Idéal famille en première acquisition ou investissement locatif avec travaux

Merci de privilégier l’appel téléphonique aux messages

Ville : Saint-Aubin-lès-Elbeuf
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76410
Coordonnées : 49.305340, 1.002020
Total : 95 720€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 10 400€
Valeur du bien : 89 400€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 9.52€/m²/mois
Fourchette : 7.33€ - 12.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 771€/mois
Loyer annuel estimé : 9252€/an
Fourchette totale : 593€ - 1002€/mois
Fourchette annuelle : 7120€ - 12021€/an
Rentabilité brute :9.67%
Fourchette de rentabilité :7.44% - 12.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 329,55 €/m²
Basé sur :39 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :107 694 €
Prix d'achat :79 000 €
Décote à l'achat :-28 694€ (-26.6%)
Marge achat-revente :11 974€ (11.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :95 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :479,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :27,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 507,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 039,06€
Coût de l'assurance :8 375,50€
Taxe foncière : 1 072,00€/an
Soit par mois : 89,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 280,00€/mois
Soit par an : 3 360,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 770,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 876,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-105,47€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement ternie nécessitant un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée et le couloir
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement usés nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 400 €(128 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10400€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 10 400€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (10 400€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 771 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 252 €/an
Calcul : 771 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 308 €/an
Base de calcul : Emprunt de 95 720 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 335 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 072 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 360 €/an
Calcul : 280 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 475 €
Revenus locatifs : +9 252 €
Charges déductibles : -18 475 €
Résultat foncier Année 1 : -9 223 €(Déficit de 9 223 €)
Imputable sur revenu global : 9 223 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 075 €/an
Revenus locatifs : +9 252 €
Charges déductibles : -8 075 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 177 €/an
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 252 €18 478 €3 311 €-9 227 €9 227 €--
29 437 €7 992 €3 225 €1 445 €---
39 626 €7 902 €3 135 €1 724 €---
49 818 €7 809 €3 042 €2 009 €---
510 014 €7 712 €2 945 €2 302 €---
610 215 €7 613 €2 846 €2 602 €---
710 419 €7 509 €2 742 €2 910 €---
810 627 €7 402 €2 635 €3 225 €---
910 840 €7 292 €2 525 €3 548 €---
1011 057 €7 177 €2 410 €3 880 €---
1111 278 €7 058 €2 291 €4 220 €---
1211 503 €6 935 €2 168 €4 568 €---
1311 733 €6 808 €2 041 €4 926 €---
1411 968 €6 676 €1 909 €5 293 €---
1512 207 €6 539 €1 772 €5 669 €---
1612 452 €6 397 €1 630 €6 054 €---
1712 701 €6 251 €1 484 €6 450 €---
1812 955 €6 099 €1 332 €6 856 €---
1913 214 €5 942 €1 175 €7 272 €---
2013 478 €5 779 €1 012 €7 699 €---
2113 748 €5 611 €844 €8 137 €---
2214 023 €5 436 €669 €8 586 €---
2314 303 €5 256 €489 €9 048 €---
2414 589 €5 068 €301 €9 521 €---
2514 881 €4 875 €108 €10 006 €---
TOTAL296 337 €177 615 €48 039 €118 722 €9 227 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 768 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 118 722 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 252 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 943 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 943 €-2 768 €+4 711 €
2+1 943 €+434 €+1 509 €
3+1 943 €+517 €+1 426 €
4+1 943 €+603 €+1 340 €
5+1 943 €+691 €+1 252 €
6+1 943 €+781 €+1 162 €
7+1 943 €+873 €+1 070 €
8+1 943 €+968 €+975 €
9+1 943 €+1 065 €+878 €
10+1 943 €+1 164 €+779 €
11+1 943 €+1 266 €+677 €
12+1 943 €+1 371 €+572 €
13+1 943 €+1 478 €+465 €
14+1 943 €+1 588 €+355 €
15+1 943 €+1 701 €+242 €
16+1 943 €+1 816 €+127 €
17+1 943 €+1 935 €+8 €
18+1 943 €+2 057 €-114 €
19+1 943 €+2 182 €-239 €
20+1 943 €+2 310 €-367 €
21+1 943 €+2 441 €-498 €
22+1 943 €+2 576 €-633 €
23+1 943 €+2 714 €-771 €
24+1 943 €+2 856 €-913 €
25+1 943 €+3 002 €-1 059 €
Total+48 575 €+35 617 €+12 958 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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