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Appartement Grenoble 4 pièce(s) 69m2

Bien expiré
VilleGrenoble (38)
Surface70m²
Coût Total156 640€
Loyer Annuel10 030€
Rentabilité6.40%
Cashflow/mois-284€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 128 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 828,57 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur collectif, Nombre d'égages : 10, Cave, Mandat exclusif

Appartement de type T4 de 69m2 avec loggia, au 4eme Etage avec ascenseur et un balcon avec un vue dégagée sur les montagnes, situé dans une copropriété calme avec un parc arborée et sécurisé. DPE D Ce bien est composé :

  • Une cuisine équipée
  • Un séjour pouvant être ouvert
  • Un balcon exposé Sud Ouest avec une vue sur la chaine de Belledonne
  • 3 chambres dont deux de 12m2 avec placards muraux
  • Une salle d'eau avec une grande douche -W.c indépendant
  • volet roulant électrique dans tout l'appartement
  • Chauffage et eau Collectif Une cave complété ce bien. Très bonne rentabilité locative ( 7% de rentabilité nette) Ce logement n'est pas concerné par l'encadrement des loyers. Situé à Grenoble, à proximité des transports en commun, bus et tram. Pour tout renseignement, contactez nous ! Copropriété de 428 lots - dont 167 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 2600.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/350306.pdf
Ville : Grenoble
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38100
Coordonnées : 45.176741, 5.739336
Total : 156 640€
Prix d'acquisition : 128 000€
Travaux : 18 400€
Valeur du bien : 146 400€
Frais de notaire : 10 240€
Coût estimé : 10 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 11.94€/m²/mois
Fourchette : 9.30€ - 15.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 836€/mois
Loyer annuel estimé : 10030€/an
Fourchette totale : 651€ - 1073€/mois
Fourchette annuelle : 7816€ - 12871€/an
Rentabilité brute :6.40%
Fourchette de rentabilité :4.99% - 8.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :774,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :45,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 819,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 599,59€
Coût de l'assurance :13 706,00€
Taxe foncière : 1 002,99€/an
Soit par mois : 83,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 216,67€/mois
Soit par an : 2 600,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 835,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 120,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-284,25€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 193 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système collectif
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - peinture en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - peinture en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 400 €(263 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 100€
    Mise aux normes chauffage collectif: 1 système × 1100€ = 1100€
  • Cuisine:9 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9500€ = 9500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€
  • Peinture chambres:1 200€
    Peinture murs et plafonds 3 chambres: 3 chambres × 400€ = 1200€
  • Peinture salon:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 1 salon × 600€ = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grenoble (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 1 100€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 836 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 030 €/an
Calcul : 836 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 227 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 640 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 548 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 003 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 600 €/an
Calcul : 217 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 778 €
Revenus locatifs : +10 030 €
Charges déductibles : -27 778 €
Résultat foncier Année 1 : -17 748 €(Déficit de 17 748 €)
Imputable sur revenu global : 17 748 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 378 €/an
Revenus locatifs : +10 030 €
Charges déductibles : -9 378 €
Résultat foncier Années 2+ : 652 €/an
Prix d'achat du bien : 128 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 200 €(65% de 128 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 025 €/an
Calcul : 83 200 € × 3,636% = 3 025 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 030 €27 783 €5 232 €-17 753 €17 753 €--
210 231 €9 244 €5 093 €987 €---
310 435 €9 100 €4 949 €1 335 €---
410 644 €8 951 €4 800 €1 693 €---
510 857 €8 797 €4 645 €2 060 €---
611 074 €8 637 €4 486 €2 437 €---
711 295 €8 472 €4 321 €2 823 €---
811 521 €8 302 €4 151 €3 219 €---
911 752 €8 125 €3 974 €3 626 €---
1011 987 €7 943 €3 792 €4 044 €---
1112 226 €7 754 €3 603 €4 472 €---
1212 471 €7 559 €3 408 €4 912 €---
1312 720 €7 357 €3 206 €5 363 €---
1412 975 €7 148 €2 997 €5 827 €---
1513 234 €6 932 €2 781 €6 302 €---
1613 499 €6 709 €2 557 €6 790 €---
1713 769 €6 478 €2 326 €7 291 €---
1814 044 €6 239 €2 087 €7 806 €---
1914 325 €5 991 €1 840 €8 334 €---
2014 612 €5 736 €1 584 €8 876 €---
2114 904 €5 471 €1 320 €9 433 €---
2215 202 €5 198 €1 046 €10 004 €---
2315 506 €4 915 €763 €10 591 €---
2415 816 €4 622 €471 €11 194 €---
2516 132 €4 319 €168 €11 813 €---
TOTAL321 261 €197 781 €75 600 €123 480 €17 753 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 326 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 123 480 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 030 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 106 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 106 €-5 326 €+7 432 €
2+2 106 €+296 €+1 810 €
3+2 106 €+401 €+1 705 €
4+2 106 €+508 €+1 598 €
5+2 106 €+618 €+1 488 €
6+2 106 €+731 €+1 375 €
7+2 106 €+847 €+1 259 €
8+2 106 €+966 €+1 140 €
9+2 106 €+1 088 €+1 018 €
10+2 106 €+1 213 €+893 €
11+2 106 €+1 342 €+764 €
12+2 106 €+1 474 €+632 €
13+2 106 €+1 609 €+497 €
14+2 106 €+1 748 €+358 €
15+2 106 €+1 891 €+215 €
16+2 106 €+2 037 €+69 €
17+2 106 €+2 187 €-81 €
18+2 106 €+2 342 €-236 €
19+2 106 €+2 500 €-394 €
20+2 106 €+2 663 €-557 €
21+2 106 €+2 830 €-724 €
22+2 106 €+3 001 €-895 €
23+2 106 €+3 177 €-1 071 €
24+2 106 €+3 358 €-1 252 €
25+2 106 €+3 544 €-1 438 €
Total+52 650 €+37 044 €+15 606 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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