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Achat appartement

Bien expiré
VilleGaillac (81)
Surface88m²
Coût Total155 740€
Loyer Annuel9 742€
Rentabilité6.26%
Cashflow/mois-218€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 131 000 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 1 488,64 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Orientation Sud, Ascenseur, Surface de 88 m², 3 Pièces, 2 Chambres, Année de construction 1950, Au 1er étage, 3 Salles d'eau, 1 Toilette, Interphone, Calme, Etat : bon

Dans l'hyper centre de Gaillac, au premier étage d'un immeuble avec ascenseur, venez découvrir cet ensemble de deux studios et d'un local professionnel , récemment rénové, chacun équipé de climatiseur réversible et de fenêtres double vitrage avec volets roulants. Le tout est vendu loué . Belle rentabilité !! Idéal pour investisseurs . Réf : GA-20 2504 Copropriété de 12 lots - dont 12 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1629.00 euros.

Ville : Gaillac
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81600
Coordonnées : 43.899810, 1.894200
Total : 155 740€
Prix d'acquisition : 131 000€
Travaux : 14 260€
Valeur du bien : 145 260€
Frais de notaire : 10 480€
Coût estimé : 10 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 9.23€/m²/mois
Fourchette : 7.04€ - 12.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 812€/mois
Loyer annuel estimé : 9742€/an
Fourchette totale : 620€ - 1063€/mois
Fourchette annuelle : 7438€ - 12759€/an
Rentabilité brute :6.26%
Fourchette de rentabilité :4.78% - 8.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :155 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :766,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :46,72€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 813,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 171,33€
Coût de l'assurance :14 016,60€
Taxe foncière : 974,18€/an
Soit par mois : 81,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 135,75€/mois
Soit par an : 1 629,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 811,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 030,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-218,21€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 130 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine avec une nouvelle cuisine équipée de milieu de gamme
Quantité: cuisine complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 260 €(162 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 500€
    Cuisine complète milieu de gamme: 6 m² × 1250€/m² = 7500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gaillac (aucun coefficient appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 812 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 742 €/an
Calcul : 812 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 135 €/an
Base de calcul : Emprunt de 155 740 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 561 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 974 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 629 €/an
Calcul : 136 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 260 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 559 €
Revenus locatifs : +9 742 €
Charges déductibles : -22 559 €
Résultat foncier Année 1 : -12 817 €(Déficit de 12 817 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 2 117 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 299 €/an
Revenus locatifs : +9 742 €
Charges déductibles : -8 299 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 443 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 2117.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 131 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 85 150 €(65% de 131 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 096 €/an
Calcul : 85 150 € × 3,636% = 3 096 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 742 €22 564 €5 140 €-12 822 €10 700 €2 122 €2 122 €
29 937 €8 166 €5 002 €1 770 €--352 €
310 135 €8 024 €4 860 €2 111 €---
410 338 €7 877 €4 713 €2 461 €---
510 545 €7 725 €4 561 €2 820 €---
610 756 €7 568 €4 404 €3 188 €---
710 971 €7 405 €4 241 €3 566 €---
811 190 €7 237 €4 073 €3 953 €---
911 414 €7 063 €3 899 €4 351 €---
1011 642 €6 884 €3 720 €4 759 €---
1111 875 €6 698 €3 534 €5 177 €---
1212 113 €6 506 €3 342 €5 607 €---
1312 355 €6 307 €3 143 €6 048 €---
1412 602 €6 102 €2 938 €6 500 €---
1512 854 €5 890 €2 726 €6 964 €---
1613 111 €5 670 €2 506 €7 441 €---
1713 373 €5 443 €2 280 €7 930 €---
1813 641 €5 209 €2 045 €8 432 €---
1913 914 €4 966 €1 802 €8 947 €---
2014 192 €4 715 €1 552 €9 476 €---
2114 476 €4 456 €1 292 €10 020 €---
2214 765 €4 188 €1 024 €10 577 €---
2315 061 €3 911 €747 €11 150 €---
2415 362 €3 624 €461 €11 737 €---
2515 669 €3 328 €164 €12 341 €---
TOTAL312 032 €167 527 €74 171 €144 505 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 144 505 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 742 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 046 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 046 €-3 210 €+5 256 €
2+2 046 €0 €+2 046 €
3+2 046 €+528 €+1 518 €
4+2 046 €+738 €+1 308 €
5+2 046 €+846 €+1 200 €
6+2 046 €+956 €+1 090 €
7+2 046 €+1 070 €+976 €
8+2 046 €+1 186 €+860 €
9+2 046 €+1 305 €+741 €
10+2 046 €+1 428 €+618 €
11+2 046 €+1 553 €+493 €
12+2 046 €+1 682 €+364 €
13+2 046 €+1 814 €+232 €
14+2 046 €+1 950 €+96 €
15+2 046 €+2 089 €-43 €
16+2 046 €+2 232 €-186 €
17+2 046 €+2 379 €-333 €
18+2 046 €+2 530 €-484 €
19+2 046 €+2 684 €-638 €
20+2 046 €+2 843 €-797 €
21+2 046 €+3 006 €-960 €
22+2 046 €+3 173 €-1 127 €
23+2 046 €+3 345 €-1 299 €
24+2 046 €+3 521 €-1 475 €
25+2 046 €+3 702 €-1 656 €
Total+51 150 €+43 351 €+7 799 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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