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Achat : Maison Bressuire (79300)

Bien expiré
VilleBressuire (79)
Surface80m²
Coût Total110 640€
Loyer Annuel7 715€
Rentabilité6.97%
Cashflow/mois+1€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 500 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 693,75 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 80 m², 4 pièces, 2 chambres, 1 place de parking

Square Habitat vous présente en Exclusivite, au coeur du bourg cette charmante maison de ville actuellement louée, libre de toute occupation à partir de fin juillet 2026.Au rez-de-chaussée :Une entrée ouvrant sur la cuisineUn séjour lumineuxUn cellierUn Wc indépendantÀ l'étage :Un coin bureauUn dressingDeux chambresUne salle d'eauVous profiterez également d'une agréable courette, idéale pour les beaux jours.les : Maison fonctionnelle, Dpe en D, Idéal investisseur ou premier achat, parking de l église en face, superette et écoles à 500m. 8 mn de Bressuire - 8 mn de Faye l'Abbesse.NB - Disponibilité : fin juillet 2026

Ville : Bressuire
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79300
Coordonnées : 46.868484, -0.392052
Total : 110 640€
Prix d'acquisition : 55 500€
Travaux : 50 700€
Valeur du bien : 106 200€
Frais de notaire : 4 440€
Coût estimé : 4 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 8.04€/m²/mois
Fourchette : 6.23€ - 10.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 643€/mois
Loyer annuel estimé : 7715€/an
Fourchette totale : 499€ - 829€/mois
Fourchette annuelle : 5982€ - 9950€/an
Rentabilité brute :6.97%
Fourchette de rentabilité :5.41% - 8.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :544,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :33,19€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 577,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 692,41€
Coût de l'assurance :9 957,60€
Taxe foncière : 771,53€/an
Soit par mois : 64,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 642,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 641,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1,01€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 241 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort thermique et potentiel gain d'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique, gain d'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité, peinture et finitions.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement.
Second œuvre généralRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises si insuffisantes.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à vérifier et mettre à jour si nécessaire.
Second œuvre généralRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification de la tuyauterie et des évacuations pour assurer leur bon état.
Quantité: 80 m²
Raison: Assurer la conformité et le bon fonctionnement des installations.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 700 €(634 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 15000€ (incluant plomberie, électricité, peinture et finitions)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité)
  • Chambres:4 400€
    Rénovation chambres (20 m²): Parquet 20 m² × 50€ = 1000€, Peinture 20 m² × 30€ = 600€, Électricité 2 chambres × 800€ = 1600€, Main d'œuvre: 2800€
  • Électricité générale:1 200€
    Tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:1 600€
    Plomberie générale: 80 m² × 20€ = 1600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bressuire (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 33 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Cuisine
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 643 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 715 €/an
Calcul : 643 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 648 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 640 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 398 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 772 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 518 €
Revenus locatifs : +7 715 €
Charges déductibles : -55 518 €
Résultat foncier Année 1 : -47 803 €(Déficit de 47 803 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 403 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 818 €/an
Revenus locatifs : +7 715 €
Charges déductibles : -4 818 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 897 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26402.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 075 €(65% de 55 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 312 €/an
Calcul : 36 075 € × 3,636% = 1 312 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 715 €55 521 €3 652 €-47 806 €21 400 €26 406 €26 406 €
27 870 €4 724 €3 554 €3 146 €--23 260 €
38 027 €4 623 €3 453 €3 404 €--19 856 €
48 187 €4 518 €3 348 €3 669 €--16 186 €
58 351 €4 410 €3 240 €3 941 €--12 245 €
68 518 €4 298 €3 129 €4 220 €--8 025 €
78 689 €4 183 €3 013 €4 506 €--3 520 €
88 862 €4 064 €2 894 €4 799 €---
99 040 €3 940 €2 770 €5 100 €---
109 220 €3 812 €2 643 €5 408 €---
119 405 €3 680 €2 511 €5 724 €---
129 593 €3 544 €2 374 €6 049 €---
139 785 €3 403 €2 233 €6 382 €---
149 981 €3 257 €2 087 €6 723 €---
1510 180 €3 106 €1 937 €7 074 €---
1610 384 €2 950 €1 781 €7 433 €---
1710 591 €2 789 €1 619 €7 802 €---
1810 803 €2 623 €1 453 €8 181 €---
1911 019 €2 450 €1 280 €8 569 €---
2011 240 €2 272 €1 102 €8 968 €---
2111 464 €2 088 €918 €9 377 €---
2211 694 €1 897 €728 €9 796 €---
2311 928 €1 701 €531 €10 227 €---
2412 166 €1 497 €327 €10 669 €---
2512 410 €1 287 €117 €11 123 €---
TOTAL247 122 €132 638 €52 692 €114 484 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 114 484 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 715 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 620 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 620 €-6 420 €+8 040 €
2+1 620 €0 €+1 620 €
3+1 620 €0 €+1 620 €
4+1 620 €0 €+1 620 €
5+1 620 €0 €+1 620 €
6+1 620 €0 €+1 620 €
7+1 620 €0 €+1 620 €
8+1 620 €+384 €+1 236 €
9+1 620 €+1 530 €+90 €
10+1 620 €+1 622 €-2 €
11+1 620 €+1 717 €-97 €
12+1 620 €+1 815 €-195 €
13+1 620 €+1 915 €-295 €
14+1 620 €+2 017 €-397 €
15+1 620 €+2 122 €-502 €
16+1 620 €+2 230 €-610 €
17+1 620 €+2 341 €-721 €
18+1 620 €+2 454 €-834 €
19+1 620 €+2 571 €-951 €
20+1 620 €+2 690 €-1 070 €
21+1 620 €+2 813 €-1 193 €
22+1 620 €+2 939 €-1 319 €
23+1 620 €+3 068 €-1 448 €
24+1 620 €+3 201 €-1 581 €
25+1 620 €+3 337 €-1 717 €
Total+40 500 €+34 345 €+6 155 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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