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Centre Ville, 2P+C

VilleSaint-Étienne (42)
Surface45m²
Coût Total72 880€
Loyer Annuel6 009€
Rentabilité8.25%
Cashflow/mois+68€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 45 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 45 m², 2 pièces, 1 chambre, 1 balcon, Mandat exclusif, Cave, Ascenseur, 1 salle de douche, Étage 2 sur 6

Saint-Etienne, Hyper centre, appartement 45 m2 traversant, au troisième étage avec ascenseur, composé d'une entrée avec placard, d'un séjour, une cuisine indépendante pouvant être ouverte sur le séjour, une chambre et une salle d'eau avec un wc. Une rénovation est nécessaire. Une cave.

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42000
Coordonnées : 45.439640, 4.387830
Total : 72 880€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 24 280€
Valeur du bien : 69 280€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45m²
Loyer prédit : 11.13€/m²/mois
Fourchette : 8.42€ - 14.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 501€/mois
Loyer annuel estimé : 6009€/an
Fourchette totale : 379€ - 662€/mois
Fourchette annuelle : 4548€ - 7940€/an
Rentabilité brute :8.25%
Fourchette de rentabilité :6.24% - 10.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 206,9 €/m²
Basé sur :1395 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :54 311 €
Prix d'achat :45 000 €
Décote à l'achat :-9 311€ (-17.1%)
Marge achat-revente :-18 569€ (-34.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :72 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :360,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :21,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 382,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :35 407,25€
Coût de l'assurance :6 377,00€
Taxe foncière : 600,95€/an
Soit par mois : 50,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 500,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 432,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :68,50€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 283 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 45 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 45 m²
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état correct nécessitant léger rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambre en mauvais état nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire
EntréeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement du carrelage et peinture des murs de l'entrée
Quantité: 5 m² de carrelage
Raison: État 2/5 visible sur photos - entrée en mauvais état nécessitant rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 280 €(540 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 600€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 600€
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:700€
    Carrelage salle de bain: 6 m² × 60€/m² = 360€, Remplacement éléments sanitaires: 240€, Main d'œuvre: 100€
  • Chambres - Revêtement sol:840€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: 120€
  • Chambres - Peinture:720€
    Peinture chambre: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
  • Entrée - Rénovation:720€
    Carrelage entrée: 5 m² × 60€/m² = 300€, Peinture murs entrée: 5 m² × 60€/m² = 300€, Main d'œuvre: 120€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 501 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 009 €/an
Calcul : 501 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 446 €/an
Base de calcul : Emprunt de 72 880 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 255 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 601 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 280 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 582 €
Revenus locatifs : +6 009 €
Charges déductibles : -27 582 €
Résultat foncier Année 1 : -21 573 €(Déficit de 21 573 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 173 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 302 €/an
Revenus locatifs : +6 009 €
Charges déductibles : -3 302 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 707 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 172.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 009 €27 585 €2 449 €-21 575 €21 400 €175 €175 €
26 130 €3 240 €2 384 €2 890 €---
36 252 €3 173 €2 316 €3 080 €---
46 377 €3 103 €2 247 €3 274 €---
56 505 €3 031 €2 175 €3 474 €---
66 635 €2 956 €2 100 €3 678 €---
76 768 €2 879 €2 023 €3 888 €---
86 903 €2 800 €1 944 €4 103 €---
97 041 €2 717 €1 861 €4 324 €---
107 182 €2 632 €1 776 €4 550 €---
117 326 €2 544 €1 688 €4 782 €---
127 472 €2 452 €1 596 €5 020 €---
137 621 €2 358 €1 502 €5 264 €---
147 774 €2 260 €1 404 €5 514 €---
157 929 €2 159 €1 303 €5 770 €---
168 088 €2 054 €1 198 €6 033 €---
178 250 €1 946 €1 090 €6 303 €---
188 415 €1 834 €978 €6 580 €---
198 583 €1 719 €863 €6 864 €---
208 755 €1 599 €743 €7 156 €---
218 930 €1 475 €619 €7 455 €---
229 108 €1 347 €491 €7 762 €---
239 291 €1 214 €358 €8 077 €---
249 476 €1 077 €221 €8 400 €---
259 666 €935 €79 €8 731 €---
TOTAL192 485 €81 088 €35 407 €111 397 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 111 397 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 009 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 262 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 262 €-6 420 €+7 682 €
2+1 262 €+814 €+448 €
3+1 262 €+924 €+338 €
4+1 262 €+982 €+280 €
5+1 262 €+1 042 €+220 €
6+1 262 €+1 104 €+158 €
7+1 262 €+1 166 €+96 €
8+1 262 €+1 231 €+31 €
9+1 262 €+1 297 €-35 €
10+1 262 €+1 365 €-103 €
11+1 262 €+1 435 €-173 €
12+1 262 €+1 506 €-244 €
13+1 262 €+1 579 €-317 €
14+1 262 €+1 654 €-392 €
15+1 262 €+1 731 €-469 €
16+1 262 €+1 810 €-548 €
17+1 262 €+1 891 €-629 €
18+1 262 €+1 974 €-712 €
19+1 262 €+2 059 €-797 €
20+1 262 €+2 147 €-885 €
21+1 262 €+2 236 €-974 €
22+1 262 €+2 329 €-1 067 €
23+1 262 €+2 423 €-1 161 €
24+1 262 €+2 520 €-1 258 €
25+1 262 €+2 619 €-1 357 €
Total+31 550 €+33 419 €+-1 869 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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