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Appartement à vendre

VilleSoisy-sous-Montmorency (95)
Surface60.84m²
Coût Total220 520€
Loyer Annuel13 694€
Rentabilité6.21%
Cashflow/mois-106€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 163 000 €
Surface : 60.84 m²
Prix au m² : 2 679,16 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Ascenseur, Salle de bain, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, calme, Belle vue, Exposition sud, Interphone

A 15 min à pieds de la gare du Champ de courses, dans résidence fermée au ravalement récent, 3 pièces en rez-de-chaussée, comprenant : entrée, séjour plein sud avec vue dégagée sur espaces verts, cuisine, dégagement, dressing, deux chambres, salle de bains, wc séparés. Une cave et un parking privatif en sous-sol. Rafraichissement à prévoir. PROCHE TOUTES COMMODITES

--UNIQUEMENT CHEZ PM IMMOBILIER CEGEY -- --HONORAIRES CHARGE VENDEUR --

Ville : Soisy-sous-Montmorency
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95230
Coordonnées : 48.985209, 2.290872
Total : 220 520€
Prix d'acquisition : 163 000€
Travaux : 44 480€
Valeur du bien : 207 480€
Frais de notaire : 13 040€
Coût estimé : 13 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60.84m²
Loyer prédit : 18.76€/m²/mois
Fourchette : 15.24€ - 23.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 1141€/mois
Loyer annuel estimé : 13694€/an
Fourchette totale : 927€ - 1404€/mois
Fourchette annuelle : 11129€ - 16849€/an
Rentabilité brute :6.21%
Fourchette de rentabilité :5.05% - 7.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 989,74 €/m²
Basé sur :187 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :181 896 €
Prix d'achat :163 000 €
Décote à l'achat :-18 896€ (-10.4%)
Marge achat-revente :-38 624€ (-21.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :220 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 068,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :64,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 133,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 124,23€
Coût de l'assurance :19 295,50€
Taxe foncière : 1 369,36€/an
Soit par mois : 114,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 141,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 247,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-106,11€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 158 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 60.84 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 480 €(731 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Chaudière à condensation: 1 unité × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 2500€
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1600€ = 9600€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1200€ = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1600€ = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 200€
    Parquet flottant: 22 m² × 100€/m² = 2200€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:880€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Soisy-sous-Montmorency (zone urbaine, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 141 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 694 €/an
Calcul : 1 141 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 964 €/an
Base de calcul : Emprunt de 220 520 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 772 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 369 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 586 €
Revenus locatifs : +13 694 €
Charges déductibles : -53 586 €
Résultat foncier Année 1 : -39 892 €(Déficit de 39 892 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 492 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 106 €/an
Revenus locatifs : +13 694 €
Charges déductibles : -9 106 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 588 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18491.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 163 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 105 950 €(65% de 163 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 853 €/an
Calcul : 105 950 € × 3,636% = 3 853 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 694 €53 592 €6 971 €-39 899 €21 400 €18 499 €18 499 €
213 967 €8 922 €6 781 €5 045 €--13 454 €
314 247 €8 726 €6 585 €5 521 €--7 933 €
414 532 €8 523 €6 382 €6 008 €--1 925 €
514 822 €8 314 €6 173 €6 508 €---
615 119 €8 098 €5 957 €7 021 €---
715 421 €7 875 €5 734 €7 546 €---
815 730 €7 645 €5 504 €8 085 €---
916 044 €7 407 €5 266 €8 637 €---
1016 365 €7 161 €5 020 €9 204 €---
1116 692 €6 908 €4 767 €9 784 €---
1217 026 €6 646 €4 505 €10 380 €---
1317 367 €6 376 €4 235 €10 991 €---
1417 714 €6 097 €3 956 €11 617 €---
1518 068 €5 809 €3 668 €12 259 €---
1618 430 €5 512 €3 371 €12 918 €---
1718 798 €5 205 €3 063 €13 594 €---
1819 174 €4 888 €2 746 €14 287 €---
1919 558 €4 560 €2 419 €14 997 €---
2019 949 €4 222 €2 081 €15 727 €---
2120 348 €3 873 €1 732 €16 474 €---
2220 755 €3 513 €1 372 €17 242 €---
2321 170 €3 141 €1 000 €18 029 €---
2421 593 €2 757 €616 €18 836 €---
2522 025 €2 361 €220 €19 665 €---
TOTAL438 609 €198 134 €100 124 €240 476 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 240 476 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 694 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 876 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 876 €-6 420 €+9 296 €
2+2 876 €0 €+2 876 €
3+2 876 €0 €+2 876 €
4+2 876 €0 €+2 876 €
5+2 876 €+1 375 €+1 501 €
6+2 876 €+2 106 €+770 €
7+2 876 €+2 264 €+612 €
8+2 876 €+2 425 €+451 €
9+2 876 €+2 591 €+285 €
10+2 876 €+2 761 €+115 €
11+2 876 €+2 935 €-59 €
12+2 876 €+3 114 €-238 €
13+2 876 €+3 297 €-421 €
14+2 876 €+3 485 €-609 €
15+2 876 €+3 678 €-802 €
16+2 876 €+3 875 €-999 €
17+2 876 €+4 078 €-1 202 €
18+2 876 €+4 286 €-1 410 €
19+2 876 €+4 499 €-1 623 €
20+2 876 €+4 718 €-1 842 €
21+2 876 €+4 942 €-2 066 €
22+2 876 €+5 173 €-2 297 €
23+2 876 €+5 409 €-2 533 €
24+2 876 €+5 651 €-2 775 €
25+2 876 €+5 899 €-3 023 €
Total+71 900 €+72 143 €+-243 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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