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Maison à vendre

VilleSaint-Pargoire (34)
Surface170m²
Coût Total235 760€
Loyer Annuel21 123€
Rentabilité8.96%
Cashflow/mois+373€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 185 000 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 1 088,24 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, 5 chambres, 3 parkings: Box de stationnement, Garage, Parking, Terrasse, Pas de balcon

Au centre de St Pargoire, cette grande maison très chaleureuse avec une terrasse donnant directement sur la cuisine et ses 5 chambres vous plaira à coups sûrs. Au 1er étage, l'espace de vie est composé d'une cuisine de 24 m² avec accès direct à la terrasse et un cellier, un salon séjour de 30 m², une suite parentale et un wc. A l'étage supérieur, un hall qui dessert 3 chambres de 10 à 20 m² avec chacune un dressing, une salle de bains et un wc indépendant. Au dernier étage, les combles ont été aménagées en partie avec une chambre supplémentaire. Possibilité d'aménager encore une partie. Au RDC, un grand garage de 90 m² permettant d'accueillier uniquement les deux roues. Places de parking devant la maison. A voir sans tarder !! Contactez Françoise Robilliart

Ville : Saint-Pargoire
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34230
Coordonnées : 43.525153, 3.519266
Total : 235 760€
Prix d'acquisition : 185 000€
Travaux : 35 960€
Valeur du bien : 220 960€
Frais de notaire : 14 800€
Coût estimé : 14 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170m²
Loyer prédit : 10.35€/m²/mois
Fourchette : 7.44€ - 14.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 1760€/mois
Loyer annuel estimé : 21123€/an
Fourchette totale : 1265€ - 2449€/mois
Fourchette annuelle : 15182€ - 29388€/an
Rentabilité brute :8.96%
Fourchette de rentabilité :6.44% - 12.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 286,25 €/m²
Basé sur :48 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :388 663 €
Prix d'achat :185 000 €
Décote à l'achat :-203 663€ (-52.4%)
Marge achat-revente :152 903€ (39.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :235 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 142,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :68,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 211,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 043,75€
Coût de l'assurance :20 629,00€
Taxe foncière : 2 112,26€/an
Soit par mois : 176,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 760,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 387,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :372,76€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 140 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage des murs et du sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, rénovation nécessaire pour mise aux normes et confort
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs avec quelques marques nécessitant un rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 1 cuisine (24 m²)
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (30 m²)
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique
TerrasseRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Réparation
Réparation des fissures visibles sur la terrasse
Quantité: 1 terrasse (surface à estimer)
Raison: État 3.5/5 visible - fissures nécessitant une intervention pour éviter dégradations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 960 €(212 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:25 500€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (Plomberie: 3000€, Électricité: 2000€, Carrelage murs: 30m² × 50€/m² = 1500€, Carrelage sol: 10m² × 50€/m² = 500€, Baignoire: 1000€, Lavabo: 500€, WC: 300€, Main d'œuvre: 5000€)
  • Chambres - Revêtement sol:4 500€
    Pose de parquet flottant: 50 m² × 90€/m² = 4500€ (Main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture des murs et plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (Main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:960€
    Peinture des murs et plafonds de la cuisine: 24 m² × 40€/m² = 960€ (Main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture des murs et plafonds du salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (Main d'œuvre incluse)
  • Terrasse - Réparation:1 800€
    Réparation des fissures sur la terrasse: 20 m² × 90€/m² = 1800€ (Main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Pargoire (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 760 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 123 €/an
Calcul : 1 760 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 446 €/an
Base de calcul : Emprunt de 235 760 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 825 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 112 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 343 €
Revenus locatifs : +21 123 €
Charges déductibles : -46 343 €
Résultat foncier Année 1 : -25 220 €(Déficit de 25 220 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 14 520 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 383 €/an
Revenus locatifs : +21 123 €
Charges déductibles : -10 383 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 740 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 14520.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 185 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 250 €(65% de 185 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 373 €/an
Calcul : 120 250 € × 3,636% = 4 373 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 123 €46 350 €7 453 €-25 228 €10 700 €14 528 €14 528 €
221 545 €10 187 €7 250 €11 358 €--3 170 €
321 976 €9 977 €7 040 €11 999 €---
422 416 €9 761 €6 823 €12 655 €---
522 864 €9 537 €6 600 €13 327 €---
623 321 €9 306 €6 369 €14 015 €---
723 788 €9 068 €6 130 €14 720 €---
824 263 €8 821 €5 884 €15 442 €---
924 749 €8 567 €5 630 €16 181 €---
1025 244 €8 305 €5 367 €16 939 €---
1125 748 €8 034 €5 096 €17 715 €---
1226 263 €7 754 €4 816 €18 509 €---
1326 789 €7 465 €4 528 €19 324 €---
1427 324 €7 167 €4 229 €20 158 €---
1527 871 €6 859 €3 921 €21 012 €---
1628 428 €6 541 €3 603 €21 887 €---
1728 997 €6 213 €3 275 €22 784 €---
1829 577 €5 874 €2 936 €23 703 €---
1930 168 €5 524 €2 586 €24 645 €---
2030 772 €5 162 €2 225 €25 609 €---
2131 387 €4 789 €1 852 €26 598 €---
2232 015 €4 404 €1 467 €27 611 €---
2332 655 €4 007 €1 069 €28 649 €---
2433 308 €3 596 €659 €29 712 €---
2533 974 €3 172 €235 €30 802 €---
TOTAL676 565 €216 439 €107 044 €460 125 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 460 125 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 123 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 436 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 436 €-3 210 €+7 646 €
2+4 436 €0 €+4 436 €
3+4 436 €+2 649 €+1 787 €
4+4 436 €+3 796 €+640 €
5+4 436 €+3 998 €+438 €
6+4 436 €+4 205 €+231 €
7+4 436 €+4 416 €+20 €
8+4 436 €+4 633 €-197 €
9+4 436 €+4 854 €-418 €
10+4 436 €+5 082 €-646 €
11+4 436 €+5 314 €-878 €
12+4 436 €+5 553 €-1 117 €
13+4 436 €+5 797 €-1 361 €
14+4 436 €+6 047 €-1 611 €
15+4 436 €+6 304 €-1 868 €
16+4 436 €+6 566 €-2 130 €
17+4 436 €+6 835 €-2 399 €
18+4 436 €+7 111 €-2 675 €
19+4 436 €+7 393 €-2 957 €
20+4 436 €+7 683 €-3 247 €
21+4 436 €+7 979 €-3 543 €
22+4 436 €+8 283 €-3 847 €
23+4 436 €+8 595 €-4 159 €
24+4 436 €+8 914 €-4 478 €
25+4 436 €+9 241 €-4 805 €
Total+110 900 €+138 038 €+-27 138 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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