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Vente maison 3 pièces 82 m² Seissan (32260) - Superimmo

Bien expiré
VilleSeissan (32)
Surface82m²
Coût Total114 920€
Loyer Annuel7 408€
Rentabilité6.45%
Cashflow/mois-48€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 68 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 829,27 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Seissan – En plein cœur du village Idéalement située en hyper-centre de Seissan, découvrez cette agréable maison de ville d’environ 82 m², offrant un beau potentiel. Au rez-de-chaussée, vous trouverez une cuisine, un séjour, un WC, un atelier, une buanderie ainsi qu’une véranda ouvrant sur l’extérieur. À l’étage, la maison dispose de deux chambres, d’un bureau, d’une salle d’eau et d’un second WC. À l’extérieur, vous profiterez d’une cour d’environ 30 m² ainsi que d’un magnifique jardin arboré implanté sur une parcelle de 1107 m², dont une partie est constructible (682 m²). Un garage avec entrée indépendante complète ce bien et offre de nombreuses possibilités (construction, extension ou projet locatif). Un bien rare en cœur de village, alliant de beaux espaces extérieurs et un fort potentiel d’évolution. Honoraires à la charge du vendeur. Bien présenté par Sandrine Dubarry, agent commercial immatriculé au RSAC d’Auch sous le n° 885 065 896.€Tél. : 06 80 60 92 97Afficher plus

Ville : Seissan
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32260
Coordonnées : 43.489784, 0.592382
Total : 114 920€
Prix d'acquisition : 68 000€
Travaux : 41 480€
Valeur du bien : 109 480€
Frais de notaire : 5 440€
Coût estimé : 5 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 7.53€/m²/mois
Fourchette : 5.83€ - 9.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 617€/mois
Loyer annuel estimé : 7408€/an
Fourchette totale : 478€ - 797€/mois
Fourchette annuelle : 5737€ - 9564€/an
Rentabilité brute :6.45%
Fourchette de rentabilité :4.99% - 8.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 794,8 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :147 174 €
Prix d'achat :68 000 €
Décote à l'achat :-79 174€ (-53.8%)
Marge achat-revente :32 254€ (21.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :560,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :43,10€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 603,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 087,14€
Coût de l'assurance :12 928,50€
Taxe foncière : 740,77€/an
Soit par mois : 61,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 617,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 664,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-47,54€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 82 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage)
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 480 €(506 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 920€
    Isolation toiture/combles: 82 m² × 60€/m² = 4920€, Main d'œuvre: 80€
  • Chauffage:14 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Rénovation salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 10000€, Main d'œuvre incluse
  • Peinture salon:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre incluse
  • Revêtement sol chambres:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 360€
  • Peinture chambres:960€
    Peinture murs et plafonds chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Seissan (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 920€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 617 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 408 €/an
Calcul : 617 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 686 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 920 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 517 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 741 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 424 €
Revenus locatifs : +7 408 €
Charges déductibles : -46 424 €
Résultat foncier Année 1 : -39 017 €(Déficit de 39 017 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 617 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 944 €/an
Revenus locatifs : +7 408 €
Charges déductibles : -4 944 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 463 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17616.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 68 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 200 €(65% de 68 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 607 €/an
Calcul : 44 200 € × 3,636% = 1 607 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 408 €46 428 €3 690 €-39 020 €21 400 €17 620 €17 620 €
27 556 €4 848 €3 590 €2 708 €--14 912 €
37 707 €4 745 €3 487 €2 962 €--11 950 €
47 861 €4 638 €3 380 €3 223 €--8 727 €
58 018 €4 528 €3 270 €3 490 €--5 237 €
68 179 €4 414 €3 156 €3 765 €--1 472 €
78 342 €4 296 €3 039 €4 046 €---
88 509 €4 175 €2 917 €4 334 €---
98 679 €4 050 €2 792 €4 630 €---
108 853 €3 920 €2 662 €4 933 €---
119 030 €3 786 €2 528 €5 244 €---
129 211 €3 648 €2 390 €5 563 €---
139 395 €3 505 €2 247 €5 890 €---
149 583 €3 357 €2 099 €6 225 €---
159 774 €3 205 €1 947 €6 569 €---
169 970 €3 047 €1 790 €6 922 €---
1710 169 €2 885 €1 627 €7 284 €---
1810 373 €2 717 €1 459 €7 656 €---
1910 580 €2 543 €1 285 €8 037 €---
2010 792 €2 364 €1 106 €8 428 €---
2111 007 €2 179 €921 €8 829 €---
2211 228 €1 987 €729 €9 240 €---
2311 452 €1 790 €532 €9 662 €---
2411 681 €1 586 €328 €10 096 €---
2511 915 €1 375 €117 €10 540 €---
TOTAL237 270 €126 015 €53 087 €111 255 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 111 255 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 408 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 556 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 556 €-6 420 €+7 976 €
2+1 556 €0 €+1 556 €
3+1 556 €0 €+1 556 €
4+1 556 €0 €+1 556 €
5+1 556 €0 €+1 556 €
6+1 556 €0 €+1 556 €
7+1 556 €+772 €+784 €
8+1 556 €+1 300 €+256 €
9+1 556 €+1 389 €+167 €
10+1 556 €+1 480 €+76 €
11+1 556 €+1 573 €-17 €
12+1 556 €+1 669 €-113 €
13+1 556 €+1 767 €-211 €
14+1 556 €+1 868 €-312 €
15+1 556 €+1 971 €-415 €
16+1 556 €+2 077 €-521 €
17+1 556 €+2 185 €-629 €
18+1 556 €+2 297 €-741 €
19+1 556 €+2 411 €-855 €
20+1 556 €+2 528 €-972 €
21+1 556 €+2 649 €-1 093 €
22+1 556 €+2 772 €-1 216 €
23+1 556 €+2 899 €-1 343 €
24+1 556 €+3 029 €-1 473 €
25+1 556 €+3 162 €-1 606 €
Total+38 900 €+33 377 €+5 523 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 85 jours
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