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Vente maison 3 pièces 82 m² Seissan (32260) - Superimmo

VilleSeissan (32)
Surface82
Coût Total114 920
Loyer Annuel7 408
Rentabilité6.45%
Cashflow/mois-48
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 68 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 829,27 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Seissan – En plein cœur du village Idéalement située en hyper-centre de Seissan, découvrez cette agréable maison de ville d’environ 82 m², offrant un beau potentiel. Au rez-de-chaussée, vous trouverez une cuisine, un séjour, un WC, un atelier, une buanderie ainsi qu’une véranda ouvrant sur l’extérieur. À l’étage, la maison dispose de deux chambres, d’un bureau, d’une salle d’eau et d’un second WC. À l’extérieur, vous profiterez d’une cour d’environ 30 m² ainsi que d’un magnifique jardin arboré implanté sur une parcelle de 1107 m², dont une partie est constructible (682 m²). Un garage avec entrée indépendante complète ce bien et offre de nombreuses possibilités (construction, extension ou projet locatif). Un bien rare en cœur de village, alliant de beaux espaces extérieurs et un fort potentiel d’évolution. Honoraires à la charge du vendeur. Bien présenté par Sandrine Dubarry, agent commercial immatriculé au RSAC d’Auch sous le n° 885 065 896.€Tél. : 06 80 60 92 97Afficher plus

Ville : Seissan
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32260
Coordonnées : 43.489784, 0.592382
Total : 114 920
Prix d'acquisition : 68 000
Travaux : 41 480
Valeur du bien : 109 480
Frais de notaire : 5 440
Coût estimé : 5 440
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82
Loyer prédit : 7.53€/m²/mois
Fourchette : 5.83€ - 9.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 617€/mois
Loyer annuel estimé : 7408€/an
Fourchette totale : 478€ - 797€/mois
Fourchette annuelle : 5737€ - 9564€/an
Rentabilité brute :6.45%
Fourchette de rentabilité :4.99% - 8.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 794,8 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :147 174
Prix d'achat :68 000
Décote à l'achat :-79 174 (-53.8%)
Marge achat-revente :32 254€ (21.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 920
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :560,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :43,10€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 603,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 087,14
Coût de l'assurance :12 928,50
Taxe foncière : 740,77€/an
Soit par mois : 61,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 617,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 664,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-47,54€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 82 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage)
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 480(506 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 920
    Isolation toiture/combles: 82 m² × 60€/m² = 4920€, Main d'œuvre: 80€
  • Chauffage:14 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:9 000
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Rénovation salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 10000€, Main d'œuvre incluse
  • Peinture salon:800
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre incluse
  • Revêtement sol chambres:1 800
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 360€
  • Peinture chambres:960
    Peinture murs et plafonds chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Seissan (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 920✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 617 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 408 €/an
Calcul : 617 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 686 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 920 à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 517 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 741 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 480
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 424
Revenus locatifs : +7 408
Charges déductibles : -46 424
Résultat foncier Année 1 : -39 017(Déficit de 39 017 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 617
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 944 €/an
Revenus locatifs : +7 408
Charges déductibles : -4 944
Résultat foncier Années 2+ : 2 463 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17616.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 68 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 200(65% de 68 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 607 €/an
Calcul : 44 200 € × 3,636% = 1 607
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 40846 4283 690-39 02021 400 €17 620 €17 620 €
27 5564 8483 5902 708--14 912 €
37 7074 7453 4872 962--11 950 €
47 8614 6383 3803 223--8 727 €
58 0184 5283 2703 490--5 237 €
68 1794 4143 1563 765--1 472 €
78 3424 2963 0394 046---
88 5094 1752 9174 334---
98 6794 0502 7924 630---
108 8533 9202 6624 933---
119 0303 7862 5285 244---
129 2113 6482 3905 563---
139 3953 5052 2475 890---
149 5833 3572 0996 225---
159 7743 2051 9476 569---
169 9703 0471 7906 922---
1710 1692 8851 6277 284---
1810 3732 7171 4597 656---
1910 5802 5431 2858 037---
2010 7922 3641 1068 428---
2111 0072 1799218 829---
2211 2281 9877299 240---
2311 4521 7905329 662---
2411 6811 58632810 096---
2511 9151 37511710 540---
TOTAL237 270126 01553 087111 25521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 111 255
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 408 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 556 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 556-6 420+7 976
2+1 5560+1 556
3+1 5560+1 556
4+1 5560+1 556
5+1 5560+1 556
6+1 5560+1 556
7+1 556+772+784
8+1 556+1 300+256
9+1 556+1 389+167
10+1 556+1 480+76
11+1 556+1 573-17
12+1 556+1 669-113
13+1 556+1 767-211
14+1 556+1 868-312
15+1 556+1 971-415
16+1 556+2 077-521
17+1 556+2 185-629
18+1 556+2 297-741
19+1 556+2 411-855
20+1 556+2 528-972
21+1 556+2 649-1 093
22+1 556+2 772-1 216
23+1 556+2 899-1 343
24+1 556+3 029-1 473
25+1 556+3 162-1 606
Total+38 900+33 377+5 523
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
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