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Achat maison

Bien expiré
VilleSaint-Martial-sur-Isop (87)
Surface175m²
Coût Total105 540€
Loyer Annuel16 145€
Rentabilité15.30%
Cashflow/mois+666€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 000 €
Surface : 175 m²
Prix au m² : 502,86 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 175 m², 9 Pièces, 4 Chambres, 2 Salles de bain, Terrain de 8200 m², Travaux

Une maison de hameau de 4 chambres avec un grand jardin attenant. - Située dans un hameau tranquille, cette belle maison de hameau est étonnamment grande à l'intérieur bien que de l'extérieur elle semble assez petite - 4 chambres - dont 3 au rez-de-chaussée - 2 x salles de douche - la plupart des travaux de rénovation ont eu lieu en 2016.

Ville : Saint-Martial-sur-Isop
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87330
Coordonnées : 46.146883, 0.866210
Total : 105 540€
Prix d'acquisition : 88 000€
Travaux : 10 500€
Valeur du bien : 98 500€
Frais de notaire : 7 040€
Coût estimé : 7 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 175m²
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 6.05€ - 9.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 1345€/mois
Loyer annuel estimé : 16145€/an
Fourchette totale : 1059€ - 1709€/mois
Fourchette annuelle : 12708€ - 20511€/an
Rentabilité brute :15.30%
Fourchette de rentabilité :12.04% - 19.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :514,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :29,90€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 544,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 921,37€
Coût de l'assurance :8 970,90€
Taxe foncière : 1 614,48€/an
Soit par mois : 134,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 345,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 679,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :666,08€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 306 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 175 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 175 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage, plomberie, électricité
Quantité: 2 salles de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, électricité (prises, éclairage), menuiseries intérieures (portes)
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux cosmétiques
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état général
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes électricité si nécessaire
Quantité: 50 m² (estimation pour 3 salles à manger)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 500 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:10 500€
    Isolation combles: 175 m² × 60€/m² = 10500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 10 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (10 500€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 345 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 145 €/an
Calcul : 1 345 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 396 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 540 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 359 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 614 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 869 €
Revenus locatifs : +16 145 €
Charges déductibles : -15 869 €
Résultat foncier Année 1 : 275 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 369 €/an
Revenus locatifs : +16 145 €
Charges déductibles : -5 369 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 775 €/an
Prix d'achat du bien : 88 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 200 €(65% de 88 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 080 €/an
Calcul : 57 200 € × 3,636% = 2 080 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 145 €15 873 €3 399 €272 €---
216 468 €5 281 €3 307 €11 187 €---
316 797 €5 186 €3 212 €11 611 €---
417 133 €5 088 €3 114 €12 045 €---
517 476 €4 986 €3 013 €12 490 €---
617 825 €4 881 €2 908 €12 944 €---
718 182 €4 773 €2 800 €13 409 €---
818 545 €4 661 €2 688 €13 884 €---
918 916 €4 546 €2 573 €14 370 €---
1019 294 €4 426 €2 453 €14 868 €---
1119 680 €4 303 €2 330 €15 377 €---
1220 074 €4 176 €2 203 €15 898 €---
1320 475 €4 044 €2 071 €16 431 €---
1420 885 €3 908 €1 935 €16 977 €---
1521 303 €3 768 €1 795 €17 535 €---
1621 729 €3 623 €1 650 €18 106 €---
1722 163 €3 473 €1 500 €18 690 €---
1822 607 €3 318 €1 345 €19 288 €---
1923 059 €3 158 €1 185 €19 900 €---
2023 520 €2 993 €1 020 €20 527 €---
2123 990 €2 822 €849 €21 168 €---
2224 470 €2 646 €673 €21 824 €---
2324 959 €2 464 €490 €22 496 €---
2425 459 €2 275 €302 €23 183 €---
2525 968 €2 081 €108 €23 887 €---
TOTAL517 122 €108 754 €48 921 €408 368 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 408 368 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 145 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 390 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 390 €+82 €+3 308 €
2+3 390 €+3 356 €+34 €
3+3 390 €+3 483 €-93 €
4+3 390 €+3 614 €-224 €
5+3 390 €+3 747 €-357 €
6+3 390 €+3 883 €-493 €
7+3 390 €+4 023 €-633 €
8+3 390 €+4 165 €-775 €
9+3 390 €+4 311 €-921 €
10+3 390 €+4 460 €-1 070 €
11+3 390 €+4 613 €-1 223 €
12+3 390 €+4 769 €-1 379 €
13+3 390 €+4 929 €-1 539 €
14+3 390 €+5 093 €-1 703 €
15+3 390 €+5 260 €-1 870 €
16+3 390 €+5 432 €-2 042 €
17+3 390 €+5 607 €-2 217 €
18+3 390 €+5 787 €-2 397 €
19+3 390 €+5 970 €-2 580 €
20+3 390 €+6 158 €-2 768 €
21+3 390 €+6 350 €-2 960 €
22+3 390 €+6 547 €-3 157 €
23+3 390 €+6 749 €-3 359 €
24+3 390 €+6 955 €-3 565 €
25+3 390 €+7 166 €-3 776 €
Total+84 750 €+122 510 €+-37 760 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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