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Achat appartement

Bien expiré
VillePerpignan (66)
Surface64m²
Coût Total100 820€
Loyer Annuel7 691€
Rentabilité7.63%
Cashflow/mois-36€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 500 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 1 039,06 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 1 Terrasse, Surface de 64 m², Bâtiment de 4 étages, 3 Pièces, 2 Chambres, Année de construction 1972, Au 2ème étage, Chauffage individuel gaz, Salle de séjour

À vendre, lumineux appartement T3 traversant de 64 m² situé au 2 € étage sur 4 d'un immeuble des années 70, dans une copropriété sans difficulté : il se compose de deux chambres (dont une climatisée), d'un séjour agréable avec acces terrasse, d'une cuisine avec cellier. Vous bénéficiez des fenêtres en double vitrage, chauffage et eau chaude individuels au gaz ; charges annuelles faibles (723 euros), taxe foncière : 1 006 euros ; libre de toute occupation, ce bien à remettre au goût du jour offre un beau potentiel. ?

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66000
Coordonnées : 42.710159, 2.886035
Total : 100 820€
Prix d'acquisition : 66 500€
Travaux : 29 000€
Valeur du bien : 95 500€
Frais de notaire : 5 320€
Coût estimé : 5 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 10.01€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 641€/mois
Loyer annuel estimé : 7691€/an
Fourchette totale : 517€ - 794€/mois
Fourchette annuelle : 6209€ - 9528€/an
Rentabilité brute :7.63%
Fourchette de rentabilité :6.16% - 9.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :503,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :29,41€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 532,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 112,40€
Coût de l'assurance :8 821,75€
Taxe foncière : 1 006,00€/an
Soit par mois : 83,83€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 60,25€/mois
Soit par an : 723,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 640,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 676,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-35,66€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 249 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel.
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et de l'électroménager obsolète.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite une rénovation.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et WC.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 000 €(453 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 2000€/m² = 20000€ (meubles et électroménager inclus), Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 9 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 641 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 691 €/an
Calcul : 641 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 454 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 820 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 353 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 006 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 723 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 536 €
Revenus locatifs : +7 691 €
Charges déductibles : -34 536 €
Résultat foncier Année 1 : -26 845 €(Déficit de 26 845 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 445 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 536 €/an
Revenus locatifs : +7 691 €
Charges déductibles : -5 536 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 155 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5444.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 225 €(65% de 66 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 572 €/an
Calcul : 43 225 € × 3,636% = 1 572 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 691 €34 540 €3 458 €-26 848 €21 400 €5 448 €5 448 €
27 845 €5 449 €3 367 €2 397 €--3 052 €
38 002 €5 354 €3 273 €2 648 €--404 €
48 162 €5 257 €3 175 €2 905 €---
58 325 €5 156 €3 074 €3 169 €---
68 492 €5 052 €2 970 €3 440 €---
78 662 €4 943 €2 862 €3 718 €---
88 835 €4 831 €2 750 €4 003 €---
99 012 €4 716 €2 634 €4 296 €---
109 192 €4 596 €2 514 €4 596 €---
119 376 €4 471 €2 389 €4 904 €---
129 563 €4 343 €2 261 €5 220 €---
139 754 €4 210 €2 128 €5 545 €---
149 950 €4 072 €1 990 €5 878 €---
1510 148 €3 929 €1 847 €6 219 €---
1610 351 €3 781 €1 699 €6 570 €---
1710 558 €3 628 €1 546 €6 930 €---
1810 770 €3 470 €1 388 €7 300 €---
1910 985 €3 306 €1 224 €7 679 €---
2011 205 €3 136 €1 055 €8 068 €---
2111 429 €2 961 €879 €8 468 €---
2211 657 €2 779 €697 €8 879 €---
2311 891 €2 591 €509 €9 300 €---
2412 128 €2 396 €314 €9 733 €---
2512 371 €2 194 €112 €10 177 €---
TOTAL246 354 €131 159 €50 112 €115 195 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 115 195 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 691 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 615 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 615 €-6 420 €+8 035 €
2+1 615 €0 €+1 615 €
3+1 615 €0 €+1 615 €
4+1 615 €+750 €+865 €
5+1 615 €+951 €+664 €
6+1 615 €+1 032 €+583 €
7+1 615 €+1 115 €+500 €
8+1 615 €+1 201 €+414 €
9+1 615 €+1 289 €+326 €
10+1 615 €+1 379 €+236 €
11+1 615 €+1 471 €+144 €
12+1 615 €+1 566 €+49 €
13+1 615 €+1 663 €-48 €
14+1 615 €+1 763 €-148 €
15+1 615 €+1 866 €-251 €
16+1 615 €+1 971 €-356 €
17+1 615 €+2 079 €-464 €
18+1 615 €+2 190 €-575 €
19+1 615 €+2 304 €-689 €
20+1 615 €+2 421 €-806 €
21+1 615 €+2 540 €-925 €
22+1 615 €+2 664 €-1 049 €
23+1 615 €+2 790 €-1 175 €
24+1 615 €+2 920 €-1 305 €
25+1 615 €+3 053 €-1 438 €
Total+40 375 €+34 559 €+5 816 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 205 jours
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