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Maison de ville 5 pièces 104 m²

VilleBrezolles (28)
Surface104m²
Coût Total157 880€
Loyer Annuel10 220€
Rentabilité6.47%
Cashflow/mois-47€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 106 000 €
Surface : 104 m²
Prix au m² : 1 019,23 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 5 pièces 104 m²

MAISON DE VILLE située PROCHE DES ÉCOLES OFFRANT DE BEAUX VOLUMES & UN FORT POTENTIEL décomposée de la manière suivante : Au RDCH : Entrée, cuisine semi aménagée avec sortie sur l'extérieur, petit salon, dégagement / bureau, espace de vie avec accès au jardin, 1 chambre, SDD / wc. À mi-niveau : Dégagement desservant 2 chambres, penderie. Garage attenant, caves. Le tout sur un terrain clos de murs de 308 m2 environ sans vis-à-vis.

Surface : 104 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 29/03/2026

Consommation énergie primaire : 362 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 250 € et 4 450 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Brezolles
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28270
Coordonnées : 48.690930, 1.072435
Total : 157 880€
Prix d'acquisition : 106 000€
Travaux : 43 400€
Valeur du bien : 149 400€
Frais de notaire : 8 480€
Coût estimé : 8 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 104m²
Loyer prédit : 8.19€/m²/mois
Fourchette : 6.60€ - 10.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 852€/mois
Loyer annuel estimé : 10220€/an
Fourchette totale : 686€ - 1057€/mois
Fourchette annuelle : 8237€ - 12679€/an
Rentabilité brute :6.47%
Fourchette de rentabilité :5.22% - 8.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 412,25 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :146 873 €
Prix d'achat :106 000 €
Décote à l'achat :-40 873€ (-27.8%)
Marge achat-revente :-11 007€ (-7.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :157 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :773,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :39,47€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 813,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 185,40€
Coût de l'assurance :11 841,00€
Taxe foncière : 1 021,96€/an
Soit par mois : 85,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 851,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 898,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-46,55€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 362 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 104 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 104 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 13 fenêtres (104 m² / 8 m² par fenêtre)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le score énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine semi-aménagée vétuste
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible - chambre nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 35 m²
Raison: État 3.5/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 400 €(417 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:4 160€
    Isolation toiture/combles: 104 m² × 40€/m² = 4160€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€/fenêtre = 10400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 35 m² × 40€/m² = 1400€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 560€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 852 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 220 €/an
Calcul : 852 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 143 €/an
Base de calcul : Emprunt de 157 880 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 474 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 022 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 038 €
Revenus locatifs : +10 220 €
Charges déductibles : -50 038 €
Résultat foncier Année 1 : -39 819 €(Déficit de 39 819 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 419 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 638 €/an
Revenus locatifs : +10 220 €
Charges déductibles : -6 638 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 581 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18418.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 106 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 900 €(65% de 106 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 505 €/an
Calcul : 68 900 € × 3,636% = 2 505 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 220 €50 043 €5 148 €-39 824 €21 400 €18 424 €18 424 €
210 424 €6 505 €5 009 €3 919 €--14 505 €
310 633 €6 362 €4 866 €4 271 €--10 234 €
410 845 €6 214 €4 718 €4 631 €--5 603 €
511 062 €6 061 €4 565 €5 001 €--601 €
611 283 €5 903 €4 407 €5 380 €---
711 509 €5 739 €4 244 €5 769 €---
811 739 €5 571 €4 075 €6 168 €---
911 974 €5 396 €3 901 €6 578 €---
1012 213 €5 216 €3 720 €6 998 €---
1112 458 €5 030 €3 534 €7 428 €---
1212 707 €4 837 €3 341 €7 870 €---
1312 961 €4 638 €3 142 €8 323 €---
1413 220 €4 432 €2 937 €8 788 €---
1513 485 €4 220 €2 724 €9 265 €---
1613 754 €4 000 €2 504 €9 755 €---
1714 029 €3 773 €2 277 €10 257 €---
1814 310 €3 538 €2 042 €10 772 €---
1914 596 €3 295 €1 800 €11 301 €---
2014 888 €3 045 €1 549 €11 843 €---
2115 186 €2 786 €1 290 €12 400 €---
2215 490 €2 518 €1 022 €12 972 €---
2315 799 €2 241 €745 €13 558 €---
2416 115 €1 955 €459 €14 160 €---
2516 438 €1 659 €164 €14 778 €---
TOTAL327 338 €154 975 €74 185 €172 363 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 172 363 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 220 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 146 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 146 €-6 420 €+8 566 €
2+2 146 €0 €+2 146 €
3+2 146 €0 €+2 146 €
4+2 146 €0 €+2 146 €
5+2 146 €0 €+2 146 €
6+2 146 €+1 434 €+712 €
7+2 146 €+1 731 €+415 €
8+2 146 €+1 851 €+295 €
9+2 146 €+1 973 €+173 €
10+2 146 €+2 099 €+47 €
11+2 146 €+2 228 €-82 €
12+2 146 €+2 361 €-215 €
13+2 146 €+2 497 €-351 €
14+2 146 €+2 636 €-490 €
15+2 146 €+2 780 €-634 €
16+2 146 €+2 926 €-780 €
17+2 146 €+3 077 €-931 €
18+2 146 €+3 232 €-1 086 €
19+2 146 €+3 390 €-1 244 €
20+2 146 €+3 553 €-1 407 €
21+2 146 €+3 720 €-1 574 €
22+2 146 €+3 892 €-1 746 €
23+2 146 €+4 067 €-1 921 €
24+2 146 €+4 248 €-2 102 €
25+2 146 €+4 433 €-2 287 €
Total+53 650 €+51 709 €+1 941 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
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