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Duplex 3 pièces 48 m2

Bien expiré
VilleAnnonay (07)
Surface48m²
Coût Total79 692€
Loyer Annuel4 803€
Rentabilité6.03%
Cashflow/mois-52€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 49 900 €
Surface : 48 m²
Prix au m² : 1 039,58 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Duplex 3 pièces 48 m2 - Je vous propose ce duplex de 3 pièces de 48 m² situé au 2ème étage d'un immeuble de 2 étages. Cet appartement en duplex comprend un séjour, 1 chambre et 1 salle de bain. L'appartement bénéficie d'une orientation Est.

  • Bon état général
  • Chauffage électrique individuel L'appartement est situé dans un quartier calme. Classe énergie E - Classe climat C. Une opportunité à saisir ! Contactez-moi pour plus d'informations ou pour organiser une visite.
Ville : Annonay
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07100
Coordonnées : 45.241760, 4.669190
Total : 79 692€
Prix d'acquisition : 49 900€
Travaux : 25 800€
Valeur du bien : 75 700€
Frais de notaire : 3 992€
Coût estimé : 3 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48m²
Loyer prédit : 8.34€/m²/mois
Fourchette : 6.27€ - 11.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 400€/mois
Loyer annuel estimé : 4803€/an
Fourchette totale : 301€ - 532€/mois
Fourchette annuelle : 3612€ - 6386€/an
Rentabilité brute :6.03%
Fourchette de rentabilité :4.53% - 8.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :79 692€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :388,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :23,91€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 412,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 939,95€
Coût de l'assurance :7 172,28€
Taxe foncière : 480,27€/an
Soit par mois : 40,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 400,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 452,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-52,48€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique individuel
Quantité: 1 système pour 48 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la chambre sous combles
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 800 €(538 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 600€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 600€
  • Menuiseries:3 600€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs: 12 m² × 50€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Annonay (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 400 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 803 €/an
Calcul : 400 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 564 €/an
Base de calcul : Emprunt de 79 692 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 287 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 480 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 131 €
Revenus locatifs : +4 803 €
Charges déductibles : -29 131 €
Résultat foncier Année 1 : -24 329 €(Déficit de 24 329 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 929 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 331 €/an
Revenus locatifs : +4 803 €
Charges déductibles : -3 331 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 471 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2928.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 435 €(65% de 49 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 179 €/an
Calcul : 32 435 € × 3,636% = 1 179 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 803 €29 134 €2 567 €-24 331 €21 400 €2 931 €2 931 €
24 899 €3 265 €2 497 €1 634 €--1 297 €
34 997 €3 193 €2 426 €1 804 €---
45 097 €3 119 €2 351 €1 978 €---
55 199 €3 042 €2 275 €2 157 €---
65 303 €2 963 €2 196 €2 340 €---
75 409 €2 881 €2 114 €2 527 €---
85 517 €2 797 €2 030 €2 720 €---
95 627 €2 710 €1 942 €2 918 €---
105 740 €2 620 €1 852 €3 120 €---
115 855 €2 526 €1 759 €3 328 €---
125 972 €2 430 €1 663 €3 541 €---
136 091 €2 331 €1 564 €3 760 €---
146 213 €2 228 €1 461 €3 985 €---
156 337 €2 122 €1 355 €4 215 €---
166 464 €2 013 €1 246 €4 451 €---
176 593 €1 900 €1 132 €4 694 €---
186 725 €1 783 €1 016 €4 942 €---
196 859 €1 662 €895 €5 198 €---
206 997 €1 537 €770 €5 460 €---
217 137 €1 408 €641 €5 728 €---
227 279 €1 275 €508 €6 004 €---
237 425 €1 137 €370 €6 287 €---
247 573 €995 €228 €6 578 €---
257 725 €849 €81 €6 876 €---
TOTAL153 833 €81 919 €36 940 €71 914 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 71 914 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 803 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 009 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 009 €-6 420 €+7 429 €
2+1 009 €0 €+1 009 €
3+1 009 €+152 €+857 €
4+1 009 €+593 €+416 €
5+1 009 €+647 €+362 €
6+1 009 €+702 €+307 €
7+1 009 €+758 €+251 €
8+1 009 €+816 €+193 €
9+1 009 €+875 €+134 €
10+1 009 €+936 €+73 €
11+1 009 €+998 €+11 €
12+1 009 €+1 062 €-53 €
13+1 009 €+1 128 €-119 €
14+1 009 €+1 195 €-186 €
15+1 009 €+1 264 €-255 €
16+1 009 €+1 335 €-326 €
17+1 009 €+1 408 €-399 €
18+1 009 €+1 483 €-474 €
19+1 009 €+1 559 €-550 €
20+1 009 €+1 638 €-629 €
21+1 009 €+1 719 €-710 €
22+1 009 €+1 801 €-792 €
23+1 009 €+1 886 €-877 €
24+1 009 €+1 973 €-964 €
25+1 009 €+2 063 €-1 054 €
Total+25 225 €+21 574 €+3 651 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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