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Appartement T1 dans Résidence avec ascenseur

Bien expiré
VilleUssel (19)
Surface33.62m²
Coût Total52 740€
Loyer Annuel4 234€
Rentabilité8.03%
Cashflow/mois+41€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 33 000 €
Surface : 33.62 m²
Prix au m² : 981,56 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 1
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : sol électrique collectif, Nombre d'égages : 5, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Proche centre-ville, venez décourvir ce charmant appartement T1, entretenu avec soin. Convecteurs électrques changés et rafraichissement fait en 2025. Dans une résidence calme avec ascenseur, cave et place de parking. A visiter sans attendre ! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://blayez-immobilier.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Ussel
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19200
Coordonnées : 45.546379, 2.311227
Total : 52 740€
Prix d'acquisition : 33 000€
Travaux : 17 100€
Valeur du bien : 50 100€
Frais de notaire : 2 640€
Coût estimé : 2 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 33.62m²
Loyer prédit : 10.49€/m²/mois
Fourchette : 8.28€ - 13.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 353€/mois
Loyer annuel estimé : 4234€/an
Fourchette totale : 279€ - 447€/mois
Fourchette annuelle : 3342€ - 5362€/an
Rentabilité brute :8.03%
Fourchette de rentabilité :6.34% - 10.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :52 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :260,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.39%
Assurance emprunteur :15,82€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 276,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :25 538,32€
Coût de l'assurance :4 746,60€
Taxe foncière : 423,35€/an
Soit par mois : 35,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 352,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 312,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :40,76€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 271 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 33.62 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec nouveaux placards et plan de travail
Quantité: cuisine complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du sol du salon
Quantité: salon (environ 6 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 100 €(509 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7500€ = 7500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:1 800€
    Fenêtre double vitrage: 3 fenêtres × 600€ = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:6 000€
    Cuisine complète: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:600€
    Peinture murs: 6 m² × 100€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Peinture chambre: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ussel (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 9 300€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (9 300€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 353 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 234 €/an
Calcul : 353 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 765 €/an
Base de calcul : Emprunt de 52 740 € à 3.39% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 190 €/an
Calcul : 16 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 423 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 478 €
Revenus locatifs : +4 234 €
Charges déductibles : -19 478 €
Résultat foncier Année 1 : -15 245 €(Déficit de 15 245 €)
Imputable sur revenu global : 15 245 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 378 €/an
Revenus locatifs : +4 234 €
Charges déductibles : -2 378 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 855 €/an
Prix d'achat du bien : 33 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 21 450 €(65% de 33 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 780 €/an
Calcul : 21 450 € × 3,636% = 780 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 234 €19 480 €1 767 €-15 247 €15 247 €--
24 318 €2 333 €1 720 €1 985 €---
34 405 €2 284 €1 671 €2 120 €---
44 493 €2 234 €1 621 €2 258 €---
54 582 €2 182 €1 569 €2 400 €---
64 674 €2 128 €1 515 €2 546 €---
74 768 €2 073 €1 460 €2 695 €---
84 863 €2 015 €1 402 €2 848 €---
94 960 €1 956 €1 342 €3 005 €---
105 059 €1 894 €1 281 €3 165 €---
115 161 €1 830 €1 217 €3 330 €---
125 264 €1 764 €1 151 €3 499 €---
135 369 €1 696 €1 083 €3 673 €---
145 476 €1 626 €1 013 €3 851 €---
155 586 €1 553 €940 €4 033 €---
165 698 €1 477 €864 €4 220 €---
175 812 €1 399 €786 €4 412 €---
185 928 €1 319 €705 €4 609 €---
196 046 €1 235 €622 €4 811 €---
206 167 €1 149 €535 €5 019 €---
216 291 €1 059 €446 €5 231 €---
226 417 €967 €354 €5 450 €---
236 545 €871 €258 €5 674 €---
246 676 €772 €159 €5 904 €---
256 809 €670 €57 €6 139 €---
TOTAL135 600 €57 969 €25 538 €77 632 €15 247 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 574 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 77 632 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 234 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +889 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+889 €-4 574 €+5 463 €
2+889 €+596 €+293 €
3+889 €+636 €+253 €
4+889 €+678 €+211 €
5+889 €+720 €+169 €
6+889 €+764 €+125 €
7+889 €+808 €+81 €
8+889 €+854 €+35 €
9+889 €+901 €-12 €
10+889 €+950 €-61 €
11+889 €+999 €-110 €
12+889 €+1 050 €-161 €
13+889 €+1 102 €-213 €
14+889 €+1 155 €-266 €
15+889 €+1 210 €-321 €
16+889 €+1 266 €-377 €
17+889 €+1 324 €-435 €
18+889 €+1 383 €-494 €
19+889 €+1 443 €-554 €
20+889 €+1 506 €-617 €
21+889 €+1 569 €-680 €
22+889 €+1 635 €-746 €
23+889 €+1 702 €-813 €
24+889 €+1 771 €-882 €
25+889 €+1 842 €-953 €
Total+22 225 €+23 289 €+-1 064 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 144 jours
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