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Bâtisse en pierre de 140M2 sur une parcelle d'env. 3960M2

VilleSaint-André-de-Cubzac (33)
Surface140m²
Coût Total231 700€
Loyer Annuel18 065€
Rentabilité7.80%
Cashflow/mois+156€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 155 000 €
Surface : 140 m²
Prix au m² : 1 107,14 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 140 m², 3 pièces

Située dans un environnement calme et agréable sur la commune de Peujard, cette charmante bâtise de type charentaise offre un beau potentiel de rénovation et de réaménagement.

La bâtisse, d'environ 140 m² répartis sur deux niveaux (R+1), est mitoyenne sur les deux côtés et implantée sur une parcelle d'environ 3960m², avec env. 1700M2 en surface constructible permettant d'aménager une dépendance si besoin ou un annex.

Issue d'une division de bâti, ce bien nécessitera certains travaux de viabilisation afin de devenir totalement indépendante.

Une opportunité rare pour les amateurs de projets, dans un cadre privilégié.

Possibilitée de réaliser une grande maison principale ou 2 logements avec deux espaces extérieurs.

Annonce publiée par Tertullien Dimanche (Ei) votre agent commercial en immobilier Lf immo à Carbon Blanc, 33560 immatriculé au Rsac de Bordeaux sous le n°8[Coordonnées masquées]0 22. Consultez nos tarifs sur le site Lf immo.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Saint-André-de-Cubzac
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33240
Coordonnées : 44.994260, -0.447050
Total : 231 700€
Prix d'acquisition : 155 000€
Travaux : 64 300€
Valeur du bien : 219 300€
Frais de notaire : 12 400€
Coût estimé : 12 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 140m²
Loyer prédit : 10.75€/m²/mois
Fourchette : 9.06€ - 12.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 1505€/mois
Loyer annuel estimé : 18065€/an
Fourchette totale : 1269€ - 1786€/mois
Fourchette annuelle : 15226€ - 21434€/an
Rentabilité brute :7.80%
Fourchette de rentabilité :6.57% - 9.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 320,05 €/m²
Basé sur :32 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :324 806 €
Prix d'achat :155 000 €
Décote à l'achat :-169 806€ (-52.3%)
Marge achat-revente :93 106€ (28.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :231 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 131,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :67,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 199,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 768,34€
Coût de l'assurance :20 273,75€
Taxe foncière : 1 806,52€/an
Soit par mois : 150,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 505,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 349,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :155,75€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à condensation pour remplacer le système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 140 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 140 m²
Raison: DPE F - Maison - Très efficace pour améliorer le score DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain incluant douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des chambres incluant revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible - chambre nécessite rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon incluant revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 salon (environ 18 m²)
Raison: État 1.5/5 visible - salon nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 300 €(459 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:20 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 17 fenêtres × 1200€ = 20400€
  • Isolation:8 400€
    Isolation combles: 140 m² × 60€/m² = 8400€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, pose)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, pose)
  • Chambres:2 400€
    Rénovation chambre: 12 m² × 200€/m² = 2400€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries)
  • Salon:3 600€
    Rénovation salon: 18 m² × 200€/m² = 3600€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-André-de-Cubzac (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 505 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 065 €/an
Calcul : 1 505 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 478 €/an
Base de calcul : Emprunt de 231 700 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 811 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 807 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 396 €
Revenus locatifs : +18 065 €
Charges déductibles : -74 396 €
Résultat foncier Année 1 : -56 331 €(Déficit de 56 331 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 931 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 096 €/an
Revenus locatifs : +18 065 €
Charges déductibles : -10 096 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 969 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34930.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 155 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 750 €(65% de 155 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 664 €/an
Calcul : 100 750 € × 3,636% = 3 664 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 065 €74 403 €7 486 €-56 338 €21 400 €34 938 €34 938 €
218 427 €9 901 €7 284 €8 526 €--26 413 €
318 795 €9 692 €7 075 €9 103 €--17 310 €
419 171 €9 476 €6 859 €9 695 €--7 615 €
519 554 €9 253 €6 636 €10 301 €---
619 945 €9 023 €6 405 €10 923 €---
720 344 €8 784 €6 167 €11 560 €---
820 751 €8 538 €5 921 €12 213 €---
921 166 €8 284 €5 667 €12 882 €---
1021 590 €8 022 €5 404 €13 568 €---
1122 021 €7 750 €5 133 €14 271 €---
1222 462 €7 470 €4 852 €14 992 €---
1322 911 €7 180 €4 563 €15 731 €---
1423 369 €6 881 €4 264 €16 488 €---
1523 837 €6 572 €3 954 €17 265 €---
1624 313 €6 252 €3 635 €18 061 €---
1724 800 €5 922 €3 305 €18 877 €---
1825 296 €5 581 €2 964 €19 715 €---
1925 802 €5 229 €2 611 €20 573 €---
2026 318 €4 865 €2 247 €21 453 €---
2126 844 €4 489 €1 871 €22 355 €---
2227 381 €4 100 €1 483 €23 281 €---
2327 928 €3 698 €1 081 €24 230 €---
2428 487 €3 284 €666 €25 203 €---
2529 057 €2 855 €237 €26 202 €---
TOTAL578 635 €237 505 €107 768 €341 130 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 341 130 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 065 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 794 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 794 €-6 420 €+10 214 €
2+3 794 €0 €+3 794 €
3+3 794 €0 €+3 794 €
4+3 794 €0 €+3 794 €
5+3 794 €+806 €+2 988 €
6+3 794 €+3 277 €+517 €
7+3 794 €+3 468 €+326 €
8+3 794 €+3 664 €+130 €
9+3 794 €+3 865 €-71 €
10+3 794 €+4 070 €-276 €
11+3 794 €+4 281 €-487 €
12+3 794 €+4 498 €-704 €
13+3 794 €+4 719 €-925 €
14+3 794 €+4 946 €-1 152 €
15+3 794 €+5 179 €-1 385 €
16+3 794 €+5 418 €-1 624 €
17+3 794 €+5 663 €-1 869 €
18+3 794 €+5 914 €-2 120 €
19+3 794 €+6 172 €-2 378 €
20+3 794 €+6 436 €-2 642 €
21+3 794 €+6 707 €-2 913 €
22+3 794 €+6 984 €-3 190 €
23+3 794 €+7 269 €-3 475 €
24+3 794 €+7 561 €-3 767 €
25+3 794 €+7 861 €-4 067 €
Total+94 850 €+102 339 €+-7 489 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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