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Appartement à vendre

VilleThiais (94)
Surface43
Coût Total157 020
Loyer Annuel12 140
Rentabilité7.73%
Cashflow/mois-192
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 43 m²
Prix au m² : 2 767,44 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5/7 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, Salon (total 15 m²), 1 chambre, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, Belle vue, Exposition sud, Gardien, Interphone

Dans la résidence du Perruchet, copropriété sécurisée, avec gardien, idéalement située à proximité du TVM et du centre-ville, l'agence TOSCA vous propose de découvrir cet agréable appartement 2 pièces avec balcon, parking et cave.

Il se compose d'une entrée, d'une cuisine pouvant être ouverte sur un séjour lumineux exposé sud, donnant sur un grand balcon avec vue dégagée sur les espaces verts de la résidence. La chambre bénéficie également d'un balcon. Une salle de bains et un WC indépendant complètent ce bien fonctionnel.

Vous disposerez également d'un parking couvert et d'une cave, idéals pour vos besoins de stationnement et de rangement.

Pour vous aider à mieux vous projeter, nous vous proposons une modélisation 3D illustrant tout le potentiel de cet appartement.

Réf. Mandat n°1279 Honoraires d'agence inclus : 6,43 % du prix net vendeur, à la charge de l'acquéreur. Les biens ci-avant désignés représentent les lots n°411, 618 et 1561 de la copropriété, qui comporte 1230 lots. La moyenne des charges courantes annuelles pour ces lots est de 3000 €. Aucune procédure en cours contre le syndicat de copropriété.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site : (8.18 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 1234 lots - dont 412 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 3252.32 euros.

Ville : Thiais
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94320
Coordonnées : 48.757759, 2.384644
Total : 157 020
Prix d'acquisition : 119 000
Travaux : 28 500
Valeur du bien : 147 500
Frais de notaire : 9 520
Coût estimé : 9 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 43
Loyer prédit : 23.53€/m²/mois
Fourchette : 19.51€ - 28.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 1012€/mois
Loyer annuel estimé : 12140€/an
Fourchette totale : 839€ - 1220€/mois
Fourchette annuelle : 10066€ - 14641€/an
Rentabilité brute :7.73%
Fourchette de rentabilité :6.41% - 9.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 734,8 €/m²
Basé sur :154 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :160 596
Prix d'achat :119 000
Décote à l'achat :-41 596 (-25.9%)
Marge achat-revente :3 576€ (2.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :157 020
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :784,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :47,11€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 831,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 298,77
Coût de l'assurance :14 131,80
Taxe foncière : 1 213,98€/an
Soit par mois : 101,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 271,03€/mois
Soit par an : 3 252,32€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 011,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 203,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-192,04€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 277 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 43 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - légère usure de la peinture
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - légère usure de la peinture

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 500(663 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 400
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 11400€ = 11400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 600
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 900€ = 3600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:720
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:480
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Thiais (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 012 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 140 €/an
Calcul : 1 012 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 396 €/an
Base de calcul : Emprunt de 157 020 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 565 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 214 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 252 €/an
Calcul : 271 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 927
Revenus locatifs : +12 140
Charges déductibles : -38 927
Résultat foncier Année 1 : -26 787(Déficit de 26 787 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 387
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 427 €/an
Revenus locatifs : +12 140
Charges déductibles : -10 427
Résultat foncier Années 2+ : 1 713 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5387.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 14038 9325 401-26 79221 400 €5 392 €5 392 €
212 38310 2905 2592 092--3 300 €
312 63010 1445 1122 487--814 €
412 8839 9914 9602 891---
513 1409 8344 8023 307---
613 4039 6714 6393 732---
713 6719 5024 4714 169---
813 9459 3274 2964 617---
914 2249 1464 1155 077---
1014 5088 9593 9285 549---
1114 7988 7653 7346 033---
1215 0948 5643 5336 530---
1315 3968 3563 3257 040---
1415 7048 1413 1107 563---
1516 0187 9182 8878 100---
1616 3397 6882 6568 651---
1716 6657 4492 4179 217---
1816 9997 2012 1709 797---
1917 3396 9451 91410 393---
2017 6856 6801 64811 005---
2118 0396 4051 37411 634---
2218 4006 1211 09012 279---
2318 7685 82779512 941---
2419 1435 52249113 621---
2519 5265 20717514 319---
TOTAL388 841232 58878 299156 25321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 156 253
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 140 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 549 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 549-6 420+8 969
2+2 5490+2 549
3+2 5490+2 549
4+2 549+623+1 926
5+2 549+992+1 557
6+2 549+1 120+1 429
7+2 549+1 251+1 298
8+2 549+1 385+1 164
9+2 549+1 523+1 026
10+2 549+1 665+884
11+2 549+1 810+739
12+2 549+1 959+590
13+2 549+2 112+437
14+2 549+2 269+280
15+2 549+2 430+119
16+2 549+2 595-46
17+2 549+2 765-216
18+2 549+2 939-390
19+2 549+3 118-569
20+2 549+3 302-753
21+2 549+3 490-941
22+2 549+3 684-1 135
23+2 549+3 882-1 333
24+2 549+4 086-1 537
25+2 549+4 296-1 747
Total+63 725+46 876+16 849
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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