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Maison de village à rénover au cœur de Roumoules

VilleRoumoules (04)
Surface132m²
Coût Total100 800€
Loyer Annuel12 861€
Rentabilité12.76%
Cashflow/mois+429€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 000 €
Surface : 132 m²
Prix au m² : 651,52 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Disponible à partir du 17/08/2026, 3 étages, Cuisine ouverte, Cave, Salon (total 21,61 m²), 1 chambre, Belle vue, Exposition sud, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

Située au centre du charmant village de Roumoules, cette authentique maison de village de 132 m² offre un fort potentiel de rénovation. Sur 4 niveaux, avec de beaux volumes et des éléments anciens à mettre en valeur tels que murs en pierres apparentes et plafonds à poutres.

La maison bénéficie d'une luminosité naturelle remarquable et d'une vue dégagée sur les toits du village et les collines environnantes. Les différents espaces à aménager permettent de nombreuses possibilités pour créer un lieu de vie chaleureux ou un investissement locatif, en préservant le cachet originel de la bâtisse.

Idéale pour les amateurs de rénovation ou de patrimoine, cette propriété constitue une excellente opportunité d'investissement. Laissez libre cours à votre imagination pour transformer ce lieu en une belle résidence principale ou secondaire en Provence.

Ville : Roumoules
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04500
Coordonnées : 43.830163, 6.132511
Total : 100 800€
Prix d'acquisition : 86 000€
Travaux : 7 920€
Valeur du bien : 93 920€
Frais de notaire : 6 880€
Coût estimé : 6 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 132m²
Loyer prédit : 8.12€/m²/mois
Fourchette : 6.08€ - 10.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 1072€/mois
Loyer annuel estimé : 12861€/an
Fourchette totale : 803€ - 1431€/mois
Fourchette annuelle : 9634€ - 17169€/an
Rentabilité brute :12.76%
Fourchette de rentabilité :9.56% - 17.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 170,26 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :286 474 €
Prix d'achat :86 000 €
Décote à l'achat :-200 474€ (-70.0%)
Marge achat-revente :185 674€ (64.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :505,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :29,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 535,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 913,12€
Coût de l'assurance :8 820,00€
Taxe foncière : 1 286,13€/an
Soit par mois : 107,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 071,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 642,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :429,49€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 132 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 132 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 16 m²)
Raison: État 2/5 - Chambres en mauvais état nécessitant des travaux
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 16 m²)
Raison: État 2/5 - Chambres en mauvais état nécessitant des travaux
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 920 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:7 920€
    Isolation toiture/combles: 132 m² × 60€/m² = 7920€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 072 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 861 €/an
Calcul : 1 072 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 504 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 800 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 353 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 286 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 920 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 063 €
Revenus locatifs : +12 861 €
Charges déductibles : -13 063 €
Résultat foncier Année 1 : -201 €(Déficit de 201 €)
Imputable sur revenu global : 201 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 143 €/an
Revenus locatifs : +12 861 €
Charges déductibles : -5 143 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 719 €/an
Prix d'achat du bien : 86 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 900 €(65% de 86 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 033 €/an
Calcul : 55 900 € × 3,636% = 2 033 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 861 €13 066 €3 507 €-205 €205 €--
213 119 €5 054 €3 415 €8 064 €---
313 381 €4 959 €3 321 €8 421 €---
413 648 €4 861 €3 222 €8 787 €---
513 921 €4 759 €3 120 €9 162 €---
614 200 €4 654 €3 015 €9 546 €---
714 484 €4 545 €2 906 €9 939 €---
814 774 €4 432 €2 793 €10 342 €---
915 069 €4 314 €2 675 €10 755 €---
1015 370 €4 193 €2 554 €11 177 €---
1115 678 €4 067 €2 428 €11 611 €---
1215 991 €3 937 €2 298 €12 054 €---
1316 311 €3 802 €2 163 €12 509 €---
1416 637 €3 662 €2 023 €12 975 €---
1516 970 €3 518 €1 879 €13 452 €---
1617 310 €3 368 €1 729 €13 942 €---
1717 656 €3 213 €1 574 €14 443 €---
1818 009 €3 052 €1 413 €14 957 €---
1918 369 €2 885 €1 246 €15 484 €---
2018 736 €2 713 €1 074 €16 024 €---
2119 111 €2 534 €895 €16 577 €---
2219 493 €2 349 €710 €17 144 €---
2319 883 €2 157 €518 €17 726 €---
2420 281 €1 959 €320 €18 322 €---
2520 687 €1 753 €114 €18 933 €---
TOTAL411 951 €99 806 €50 913 €312 144 €205 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 61 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 312 144 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 861 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 701 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 701 €-61 €+2 762 €
2+2 701 €+2 419 €+282 €
3+2 701 €+2 526 €+175 €
4+2 701 €+2 636 €+65 €
5+2 701 €+2 749 €-48 €
6+2 701 €+2 864 €-163 €
7+2 701 €+2 982 €-281 €
8+2 701 €+3 103 €-402 €
9+2 701 €+3 226 €-525 €
10+2 701 €+3 353 €-652 €
11+2 701 €+3 483 €-782 €
12+2 701 €+3 616 €-915 €
13+2 701 €+3 753 €-1 052 €
14+2 701 €+3 893 €-1 192 €
15+2 701 €+4 036 €-1 335 €
16+2 701 €+4 183 €-1 482 €
17+2 701 €+4 333 €-1 632 €
18+2 701 €+4 487 €-1 786 €
19+2 701 €+4 645 €-1 944 €
20+2 701 €+4 807 €-2 106 €
21+2 701 €+4 973 €-2 272 €
22+2 701 €+5 143 €-2 442 €
23+2 701 €+5 318 €-2 617 €
24+2 701 €+5 497 €-2 796 €
25+2 701 €+5 680 €-2 979 €
Total+67 525 €+93 643 €+-26 118 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 52 jours
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