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Maison à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Just-d'Avray (69)
Surface140m²
Coût Total204 970€
Loyer Annuel16 594€
Rentabilité8.10%
Cashflow/mois+159€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 000 €
Surface : 140 m²
Prix au m² : 1 278,57 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salle de bain, Kitchenette, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 27 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Exposition sud, Pas de balcon, Non meublé

L'agence DV Immobilier vous propose sur la commune de Saint-Just-d'Avray cette maison de village familiale au fort potentiel. Située dans une commune agréable disposant de commerces et commodités, cette maison de village développe actuellement environ 140 m² habitables répartis sur deux niveaux. Au rez-de-chaussée, vous découvrirez un hall d'entrée, une salle d'eau avec WC, une agréable pièce de vie avec cuisine ouverte ainsi qu'une chambre. À l'étage, l'espace nuit se compose de deux chambres, d'un bureau pouvant faire office de chambre d'appoint, d'une salle de bain ainsi que de WC indépendants. Vous bénéficierez également d'un vaste sous-sol d'environ 70 m² comprenant un garage, une chaufferie ainsi qu'une cave. Un grenier aménageable d'environ 85 m² vient compléter l'ensemble et offre un beau potentiel d'agrandissement ou d'aménagement selon vos envies. Cette maison séduira les familles à la recherche d'espace et de possibilités d'évolution, dans un environnement de village convivial. Pour plus d'informations ou organiser une visite, contactezKarine BOY

Ville : Saint-Just-d'Avray
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69870
Coordonnées : 46.000788, 4.460012
Total : 204 970€
Prix d'acquisition : 179 000€
Travaux : 11 650€
Valeur du bien : 190 650€
Frais de notaire : 14 320€
Coût estimé : 14 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 140m²
Loyer prédit : 9.88€/m²/mois
Fourchette : 7.09€ - 13.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 1383€/mois
Loyer annuel estimé : 16594€/an
Fourchette totale : 992€ - 1927€/mois
Fourchette annuelle : 11909€ - 23124€/an
Rentabilité brute :8.10%
Fourchette de rentabilité :5.81% - 11.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 391,04 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :194 745 €
Prix d'achat :179 000 €
Décote à l'achat :-15 745€ (-8.1%)
Marge achat-revente :-10 225€ (-5.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :204 970€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 026,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :59,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 085,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 868,44€
Coût de l'assurance :17 934,88€
Taxe foncière : 1 659,43€/an
Soit par mois : 138,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 382,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 224,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :158,66€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 175 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 supposé - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 supposé - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et du plafond de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 - rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et du plafond du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 - rafraîchissement léger souhaitable
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et du plafond dans le hall d'entrée et l'espace salle à manger
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 650 €(83 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 900€
  • Salle de bain - Rénovation:7 200€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 7200€ = 7200€
  • Cuisine - Peinture:350€
    Peinture cuisine: 10 m² × 35€/m² = 350€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Salon - Peinture:700€
    Peinture salon: 20 m² × 35€/m² = 700€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Autres pièces - Peinture:700€
    Peinture hall d'entrée et salle à manger: 20 m² × 35€/m² = 700€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Just-d'Avray (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les prix de matériaux pour peinture.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 383 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 594 €/an
Calcul : 1 383 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 084 €/an
Base de calcul : Emprunt de 204 970 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 717 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 659 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 111 €
Revenus locatifs : +16 594 €
Charges déductibles : -21 111 €
Résultat foncier Année 1 : -4 517 €(Déficit de 4 517 €)
Imputable sur revenu global : 4 517 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 461 €/an
Revenus locatifs : +16 594 €
Charges déductibles : -9 461 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 133 €/an
Prix d'achat du bien : 179 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 350 €(65% de 179 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 231 €/an
Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 594 €21 118 €7 091 €-4 523 €4 523 €--
216 926 €9 282 €6 905 €7 644 €---
317 265 €9 089 €6 713 €8 175 €---
417 610 €8 890 €6 513 €8 720 €---
517 962 €8 684 €6 307 €9 278 €---
618 321 €8 470 €6 093 €9 851 €---
718 688 €8 249 €5 872 €10 439 €---
819 062 €8 020 €5 643 €11 042 €---
919 443 €7 783 €5 406 €11 660 €---
1019 832 €7 537 €5 160 €12 295 €---
1120 228 €7 283 €4 906 €12 946 €---
1220 633 €7 019 €4 642 €13 614 €---
1321 046 €6 746 €4 369 €14 299 €---
1421 466 €6 464 €4 087 €15 003 €---
1521 896 €6 171 €3 794 €15 725 €---
1622 334 €5 868 €3 491 €16 466 €---
1722 780 €5 554 €3 178 €17 226 €---
1823 236 €5 229 €2 853 €18 007 €---
1923 701 €4 893 €2 516 €18 808 €---
2024 175 €4 544 €2 168 €19 630 €---
2124 658 €4 184 €1 807 €20 475 €---
2225 151 €3 810 €1 433 €21 342 €---
2325 654 €3 423 €1 046 €22 232 €---
2426 168 €3 022 €645 €23 145 €---
2526 691 €2 607 €230 €24 084 €---
TOTAL531 520 €173 939 €102 868 €357 581 €4 523 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 357 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 357 581 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 594 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 485 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 485 €-1 357 €+4 842 €
2+3 485 €+2 293 €+1 192 €
3+3 485 €+2 453 €+1 032 €
4+3 485 €+2 616 €+869 €
5+3 485 €+2 783 €+702 €
6+3 485 €+2 955 €+530 €
7+3 485 €+3 132 €+353 €
8+3 485 €+3 313 €+172 €
9+3 485 €+3 498 €-13 €
10+3 485 €+3 688 €-203 €
11+3 485 €+3 884 €-399 €
12+3 485 €+4 084 €-599 €
13+3 485 €+4 290 €-805 €
14+3 485 €+4 501 €-1 016 €
15+3 485 €+4 717 €-1 232 €
16+3 485 €+4 940 €-1 455 €
17+3 485 €+5 168 €-1 683 €
18+3 485 €+5 402 €-1 917 €
19+3 485 €+5 642 €-2 157 €
20+3 485 €+5 889 €-2 404 €
21+3 485 €+6 142 €-2 657 €
22+3 485 €+6 402 €-2 917 €
23+3 485 €+6 669 €-3 184 €
24+3 485 €+6 944 €-3 459 €
25+3 485 €+7 225 €-3 740 €
Total+87 125 €+107 274 €+-20 149 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 132 jours
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