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Maison à vendre

VilleSaint-Just-d'Avray (69)
Surface140
Coût Total204 970
Loyer Annuel16 594
Rentabilité8.10%
Cashflow/mois+159
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 000 €
Surface : 140 m²
Prix au m² : 1 278,57 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salle de bain, Kitchenette, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 27 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Exposition sud, Pas de balcon, Non meublé

L'agence DV Immobilier vous propose sur la commune de Saint-Just-d'Avray cette maison de village familiale au fort potentiel. Située dans une commune agréable disposant de commerces et commodités, cette maison de village développe actuellement environ 140 m² habitables répartis sur deux niveaux. Au rez-de-chaussée, vous découvrirez un hall d'entrée, une salle d'eau avec WC, une agréable pièce de vie avec cuisine ouverte ainsi qu'une chambre. À l'étage, l'espace nuit se compose de deux chambres, d'un bureau pouvant faire office de chambre d'appoint, d'une salle de bain ainsi que de WC indépendants. Vous bénéficierez également d'un vaste sous-sol d'environ 70 m² comprenant un garage, une chaufferie ainsi qu'une cave. Un grenier aménageable d'environ 85 m² vient compléter l'ensemble et offre un beau potentiel d'agrandissement ou d'aménagement selon vos envies. Cette maison séduira les familles à la recherche d'espace et de possibilités d'évolution, dans un environnement de village convivial. Pour plus d'informations ou organiser une visite, contactezKarine BOY

Ville : Saint-Just-d'Avray
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69870
Coordonnées : 46.000788, 4.460012
Total : 204 970
Prix d'acquisition : 179 000
Travaux : 11 650
Valeur du bien : 190 650
Frais de notaire : 14 320
Coût estimé : 14 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 140
Loyer prédit : 9.88€/m²/mois
Fourchette : 7.09€ - 13.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 1383€/mois
Loyer annuel estimé : 16594€/an
Fourchette totale : 992€ - 1927€/mois
Fourchette annuelle : 11909€ - 23124€/an
Rentabilité brute :8.10%
Fourchette de rentabilité :5.81% - 11.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 391,04 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :194 745
Prix d'achat :179 000
Décote à l'achat :-15 745 (-8.1%)
Marge achat-revente :-10 225€ (-5.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :204 970
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 026,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :59,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 085,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 868,44
Coût de l'assurance :17 934,88
Taxe foncière : 1 659,43€/an
Soit par mois : 138,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 382,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 224,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :158,66€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 175 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 supposé - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 supposé - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et du plafond de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 - rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et du plafond du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 - rafraîchissement léger souhaitable
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et du plafond dans le hall d'entrée et l'espace salle à manger
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 650(83 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 700
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 900€
  • Salle de bain - Rénovation:7 200
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 7200€ = 7200€
  • Cuisine - Peinture:350
    Peinture cuisine: 10 m² × 35€/m² = 350€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Salon - Peinture:700
    Peinture salon: 20 m² × 35€/m² = 700€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Autres pièces - Peinture:700
    Peinture hall d'entrée et salle à manger: 20 m² × 35€/m² = 700€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Just-d'Avray (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les prix de matériaux pour peinture.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 383 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 594 €/an
Calcul : 1 383 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 084 €/an
Base de calcul : Emprunt de 204 970 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 717 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 659 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 650
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 111
Revenus locatifs : +16 594
Charges déductibles : -21 111
Résultat foncier Année 1 : -4 517(Déficit de 4 517 €)
Imputable sur revenu global : 4 517
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 461 €/an
Revenus locatifs : +16 594
Charges déductibles : -9 461
Résultat foncier Années 2+ : 7 133 €/an
Prix d'achat du bien : 179 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 350(65% de 179 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 231 €/an
Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 59421 1187 091-4 5234 523 €--
216 9269 2826 9057 644---
317 2659 0896 7138 175---
417 6108 8906 5138 720---
517 9628 6846 3079 278---
618 3218 4706 0939 851---
718 6888 2495 87210 439---
819 0628 0205 64311 042---
919 4437 7835 40611 660---
1019 8327 5375 16012 295---
1120 2287 2834 90612 946---
1220 6337 0194 64213 614---
1321 0466 7464 36914 299---
1421 4666 4644 08715 003---
1521 8966 1713 79415 725---
1622 3345 8683 49116 466---
1722 7805 5543 17817 226---
1823 2365 2292 85318 007---
1923 7014 8932 51618 808---
2024 1754 5442 16819 630---
2124 6584 1841 80720 475---
2225 1513 8101 43321 342---
2325 6543 4231 04622 232---
2426 1683 02264523 145---
2526 6912 60723024 084---
TOTAL531 520173 939102 868357 5814 523Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 357
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 357 581
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 594 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 485 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 485-1 357+4 842
2+3 485+2 293+1 192
3+3 485+2 453+1 032
4+3 485+2 616+869
5+3 485+2 783+702
6+3 485+2 955+530
7+3 485+3 132+353
8+3 485+3 313+172
9+3 485+3 498-13
10+3 485+3 688-203
11+3 485+3 884-399
12+3 485+4 084-599
13+3 485+4 290-805
14+3 485+4 501-1 016
15+3 485+4 717-1 232
16+3 485+4 940-1 455
17+3 485+5 168-1 683
18+3 485+5 402-1 917
19+3 485+5 642-2 157
20+3 485+5 889-2 404
21+3 485+6 142-2 657
22+3 485+6 402-2 917
23+3 485+6 669-3 184
24+3 485+6 944-3 459
25+3 485+7 225-3 740
Total+87 125+107 274+-20 149
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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