Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement - 2 pièce(s) - 47 m²

Bien expiré
VilleHénin-Beaumont (62)
Surface47
Coût Total104 440
Loyer Annuel7 668
Rentabilité7.34%
Cashflow/mois+27
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 73 000 €
Surface : 47 m²
Prix au m² : 1 553,19 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

VENDU LOUÉ - EN EXCLUSIVITÉ -Dans une résidence sécurisée, proche de toutes les commodités, investissez en toute tranquillité dans un T2 avec balcon et parking privatif. Cet appartement vous offrira une rentabilité brute supérieure à 8%. Nos équipes prennent en charge la recherche des locataires, les déclarations fiscales, la gestion au quotidien et de nombreux autres services à la carte.N'hésitez pas à nous contacter si vous cherchez à vous constituer un patrimoine immobilier.Vous pouvez retrouver la totalité de nos annonces sur notre site CITYA.

Prix du bouquet : 73000.0 euros.

Numéro de mandat : 15412

Ville : Hénin-Beaumont
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62110
Total : 104 440
Prix d'acquisition : 73 000
Travaux : 25 600
Valeur du bien : 98 600
Frais de notaire : 5 840
Coût estimé : 5 840
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 47
Loyer prédit : 13.60€/m²/mois
Fourchette : 11.40€ - 16.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 639€/mois
Loyer annuel estimé : 7668€/an
Fourchette totale : 536€ - 762€/mois
Fourchette annuelle : 6427€ - 9149€/an
Rentabilité brute :7.34%
Fourchette de rentabilité :6.15% - 8.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 450 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :68 150
Prix d'achat :73 000
Décote à l'achat :+4 850 (+7.1%)
Marge achat-revente :-36 290€ (-53.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 440
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :517,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :30,46€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 547,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 740,03
Coût de l'assurance :9 138,50
Taxe foncière : 766,83€/an
Soit par mois : 63,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 639,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 611,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :27,39€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 47 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 600(545 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6500€ = 6500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 000
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1000€ = 5000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:6 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:600
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Hénin-Beaumont (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 639 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 668 €/an
Calcul : 639 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 506 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 440 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 366 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 767 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 238
Revenus locatifs : +7 668
Charges déductibles : -30 238
Résultat foncier Année 1 : -22 570(Déficit de 22 570 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 170
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 638 €/an
Revenus locatifs : +7 668
Charges déductibles : -4 638
Résultat foncier Années 2+ : 3 030 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1169.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 73 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 47 450(65% de 73 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 725 €/an
Calcul : 47 450 € × 3,636% = 1 725
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 66830 2423 509-22 57321 400 €1 173 €1 173 €
27 8224 5483 4163 273---
37 9784 4523 3203 526---
48 1384 3523 2203 785---
58 3004 2493 1174 051---
68 4664 1423 0104 324---
78 6364 0322 9004 604---
88 8083 9182 7854 891---
98 9853 8002 6675 185---
109 1643 6772 5455 487---
119 3483 5512 4185 797---
129 5353 4202 2886 115---
139 7253 2852 1526 441---
149 9203 1452 0126 775---
1510 1183 0001 8677 118---
1610 3202 8501 7177 471---
1710 5272 6951 5627 832---
1810 7372 5341 4028 203---
1910 9522 3681 2368 584---
2011 1712 1971 0648 974---
2111 3952 0198879 376---
2211 6231 8357039 787---
2311 8551 64551310 210---
2412 0921 44931610 643---
2512 3341 24511311 089---
TOTAL245 617104 64950 740140 96721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 140 967
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 668 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 610 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 610-6 420+8 030
2+1 610+630+980
3+1 610+1 058+552
4+1 610+1 136+474
5+1 610+1 215+395
6+1 610+1 297+313
7+1 610+1 381+229
8+1 610+1 467+143
9+1 610+1 556+54
10+1 610+1 646-36
11+1 610+1 739-129
12+1 610+1 834-224
13+1 610+1 932-322
14+1 610+2 033-423
15+1 610+2 136-526
16+1 610+2 241-631
17+1 610+2 350-740
18+1 610+2 461-851
19+1 610+2 575-965
20+1 610+2 692-1 082
21+1 610+2 813-1 203
22+1 610+2 936-1 326
23+1 610+3 063-1 453
24+1 610+3 193-1 583
25+1 610+3 327-1 717
Total+40 250+42 290+-2 040
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →