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Maison - 3 pièce(s) - 82 m²

VilleLocminé (56)
Surface82m²
Coût Total143 120€
Loyer Annuel10 232€
Rentabilité7.15%
Cashflow/mois+2€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 1 207,32 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vous recherchez un bien proche des commodités à pieds? Ce bien est idéal pour vous. Situé proche du centre ville de Locminé, vous accéderez à pieds en seulement quelques minutes à toutes les commodités de la ville : boulangeries, commerces, restaurants, bar, supérette, commerces, opticiens... La ville vous propose également son pôle médical et une multitudes de paramédicaux ( infirmières, kiné, ostéopathe...etc) Cette maison de 82 M2 entièrement de plain pied vous offre un salon séjour spacieux de près de 40 M2, une grande cuisine équipée de 15 m2 qui permet un agencement idéal et confortable au quotidien. Une buanderie vous fera bénéficier d'un rangement supplémentaire. Enfin, vous disposerez d'une grande chambre avec dressing et salle d'eau de plus de 21 m2. VMCFibre Chauffage électrique. Sans terrain à entretenir en extérieur, ce bien est idéal pour un investissement locatif ou pour des personnes ne souhaitant pas se soucier de cet aspect. Vous souhaitez une visite ou des renseignements ? Contactez moi !Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.frPrix de vente : 99 000 €Honoraires charge vendeurContactez votre conseiller SAFTI : Fabrice LE CORVIC - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Lorient sous le numéro 922247960

Surface terrain : 140 m².

Ville : Locminé
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56500
Coordonnées : 47.889940, -2.836583
Total : 143 120€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 36 200€
Valeur du bien : 135 200€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 10.40€/m²/mois
Fourchette : 8.14€ - 13.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 853€/mois
Loyer annuel estimé : 10232€/an
Fourchette totale : 668€ - 1089€/mois
Fourchette annuelle : 8010€ - 13070€/an
Rentabilité brute :7.15%
Fourchette de rentabilité :5.60% - 9.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 837,02 €/m²
Basé sur :46 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :150 636 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-51 636€ (-34.3%)
Marge achat-revente :7 516€ (5.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :143 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :712,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :52,48€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 765,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 678,10€
Coût de l'assurance :15 743,20€
Taxe foncière : 1 023,22€/an
Soit par mois : 85,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 852,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 850,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :2,28€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 196 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort thermique et réduction des coûts énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain à rafraîchir pour mise aux normes et confort
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 - Chambre en bon état, rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour des éléments
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état, quelques éléments à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 200 €(441 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 10 000€/système = 10 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Menuiseries:14 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 10 fenêtres × 1 200€/fenêtre = 12 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 4 000€/salle de bain = 4 000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1 200€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:5 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 5 000€ = 5 000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Locminé (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 853 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 232 €/an
Calcul : 853 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 875 €/an
Base de calcul : Emprunt de 143 120 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 630 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 023 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 728 €
Revenus locatifs : +10 232 €
Charges déductibles : -42 728 €
Résultat foncier Année 1 : -32 496 €(Déficit de 32 496 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 096 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 528 €/an
Revenus locatifs : +10 232 €
Charges déductibles : -6 528 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 704 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11096.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 232 €42 733 €4 880 €-32 501 €21 400 €11 101 €11 101 €
210 437 €6 404 €4 751 €4 033 €--7 068 €
310 646 €6 271 €4 618 €4 375 €--2 693 €
410 858 €6 133 €4 480 €4 725 €---
511 076 €5 990 €4 337 €5 085 €---
611 297 €5 843 €4 190 €5 455 €---
711 523 €5 690 €4 037 €5 833 €---
811 754 €5 531 €3 879 €6 222 €---
911 989 €5 368 €3 715 €6 621 €---
1012 228 €5 198 €3 545 €7 030 €---
1112 473 €5 023 €3 370 €7 450 €---
1212 722 €4 841 €3 188 €7 881 €---
1312 977 €4 653 €3 000 €8 324 €---
1413 236 €4 458 €2 805 €8 778 €---
1513 501 €4 257 €2 604 €9 244 €---
1613 771 €4 048 €2 396 €9 723 €---
1714 047 €3 833 €2 180 €10 214 €---
1814 328 €3 609 €1 956 €10 718 €---
1914 614 €3 378 €1 725 €11 236 €---
2014 906 €3 139 €1 486 €11 768 €---
2115 205 €2 891 €1 238 €12 313 €---
2215 509 €2 635 €982 €12 874 €---
2315 819 €2 370 €717 €13 449 €---
2416 135 €2 095 €442 €14 040 €---
2516 458 €1 811 €158 €14 647 €---
TOTAL327 741 €148 202 €70 678 €179 539 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 179 539 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 232 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 149 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 149 €-6 420 €+8 569 €
2+2 149 €0 €+2 149 €
3+2 149 €0 €+2 149 €
4+2 149 €+610 €+1 539 €
5+2 149 €+1 526 €+623 €
6+2 149 €+1 636 €+513 €
7+2 149 €+1 750 €+399 €
8+2 149 €+1 867 €+282 €
9+2 149 €+1 986 €+163 €
10+2 149 €+2 109 €+40 €
11+2 149 €+2 235 €-86 €
12+2 149 €+2 364 €-215 €
13+2 149 €+2 497 €-348 €
14+2 149 €+2 633 €-484 €
15+2 149 €+2 773 €-624 €
16+2 149 €+2 917 €-768 €
17+2 149 €+3 064 €-915 €
18+2 149 €+3 215 €-1 066 €
19+2 149 €+3 371 €-1 222 €
20+2 149 €+3 530 €-1 381 €
21+2 149 €+3 694 €-1 545 €
22+2 149 €+3 862 €-1 713 €
23+2 149 €+4 035 €-1 886 €
24+2 149 €+4 212 €-2 063 €
25+2 149 €+4 394 €-2 245 €
Total+53 725 €+53 862 €+-137 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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