Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleLivry-Gargan (93)
Surface70m²
Coût Total238 180€
Loyer Annuel14 589€
Rentabilité6.13%
Cashflow/mois-136€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 2 557,14 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cuisine ouverte, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, calme, Sans vis-à-vis, Exposition nord

Dans copropriété au calme et bien entretenue, Charmant Appartement de 3 pièces très lumineux comprenant entrée, séjour sur loggia, cuisine séparé et sur loggia (possibilité de faire une cuisine US), 2 chambres, salle d'eau, wc séparé, débarras. Grande cave. Place de parking au sous-sol et parking visiteur ! Ravalement de l'immeuble prévu avec son isolation et déjà payé par le propriétaire! L'appartement est très bien agencé, sans vis-à-vis et il baigne dans le soleil !

Ville : Livry-Gargan
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93190
Coordonnées : 48.920000, 2.535613
Total : 238 180€
Prix d'acquisition : 179 000€
Travaux : 44 860€
Valeur du bien : 223 860€
Frais de notaire : 14 320€
Coût estimé : 14 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 17.37€/m²/mois
Fourchette : 14.02€ - 21.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 1216€/mois
Loyer annuel estimé : 14589€/an
Fourchette totale : 982€ - 1506€/mois
Fourchette annuelle : 11778€ - 18071€/an
Rentabilité brute :6.13%
Fourchette de rentabilité :4.95% - 7.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 733,33 €/m²
Basé sur :331 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :191 333 €
Prix d'achat :179 000 €
Décote à l'achat :-12 333€ (-6.4%)
Marge achat-revente :-46 847€ (-24.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :238 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 163,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :67,48€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 230,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 782,32€
Coût de l'assurance :20 245,30€
Taxe foncière : 1 458,93€/an
Soit par mois : 121,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 215,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 352,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-136,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 204 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres anciennes
Quantité: 7 fenêtres (estimation pour 70 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine et électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour modernisation
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol si nécessaire
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais peut être amélioré
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 860 €(641 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 400€
  • Menuiseries:4 500€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€, Main d'œuvre: 300€
  • Eau chaude:3 700€
    Remplacement chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3 500€ = 3 500€, Main d'œuvre: 200€
  • Cuisine:10 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8 000€ = 8 000€, Électroménager: 2 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Rafraîchissement revêtement sol: 24 m² × 60€/m² = 1 440€, Main d'œuvre: 360€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 216 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 589 €/an
Calcul : 1 216 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 688 €/an
Base de calcul : Emprunt de 238 180 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 810 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 459 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 860 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 816 €
Revenus locatifs : +14 589 €
Charges déductibles : -54 816 €
Résultat foncier Année 1 : -40 227 €(Déficit de 40 227 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 827 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 956 €/an
Revenus locatifs : +14 589 €
Charges déductibles : -9 956 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 633 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18827.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 179 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 350 €(65% de 179 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 231 €/an
Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 589 €54 824 €7 695 €-40 235 €21 400 €18 835 €18 835 €
214 881 €9 756 €7 487 €5 125 €--13 710 €
315 179 €9 541 €7 272 €5 638 €--8 072 €
415 482 €9 319 €7 051 €6 163 €--1 909 €
515 792 €9 090 €6 821 €6 702 €---
616 108 €8 853 €6 584 €7 255 €---
716 430 €8 608 €6 339 €7 822 €---
816 759 €8 355 €6 087 €8 403 €---
917 094 €8 094 €5 825 €9 000 €---
1017 436 €7 824 €5 555 €9 612 €---
1117 784 €7 545 €5 276 €10 239 €---
1218 140 €7 257 €4 988 €10 883 €---
1318 503 €6 959 €4 690 €11 544 €---
1418 873 €6 651 €4 383 €12 221 €---
1519 250 €6 334 €4 065 €12 917 €---
1619 635 €6 005 €3 736 €13 630 €---
1720 028 €5 666 €3 397 €14 362 €---
1820 429 €5 315 €3 047 €15 113 €---
1920 837 €4 953 €2 684 €15 884 €---
2021 254 €4 579 €2 310 €16 675 €---
2121 679 €4 192 €1 923 €17 487 €---
2222 113 €3 793 €1 524 €18 320 €---
2322 555 €3 380 €1 111 €19 175 €---
2423 006 €2 953 €685 €20 052 €---
2523 466 €2 513 €244 €20 953 €---
TOTAL467 300 €212 361 €110 782 €254 939 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 254 939 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 589 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 064 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 064 €-6 420 €+9 484 €
2+3 064 €0 €+3 064 €
3+3 064 €0 €+3 064 €
4+3 064 €0 €+3 064 €
5+3 064 €+1 438 €+1 626 €
6+3 064 €+2 176 €+888 €
7+3 064 €+2 347 €+717 €
8+3 064 €+2 521 €+543 €
9+3 064 €+2 700 €+364 €
10+3 064 €+2 883 €+181 €
11+3 064 €+3 072 €-8 €
12+3 064 €+3 265 €-201 €
13+3 064 €+3 463 €-399 €
14+3 064 €+3 666 €-602 €
15+3 064 €+3 875 €-811 €
16+3 064 €+4 089 €-1 025 €
17+3 064 €+4 309 €-1 245 €
18+3 064 €+4 534 €-1 470 €
19+3 064 €+4 765 €-1 701 €
20+3 064 €+5 002 €-1 938 €
21+3 064 €+5 246 €-2 182 €
22+3 064 €+5 496 €-2 432 €
23+3 064 €+5 752 €-2 688 €
24+3 064 €+6 016 €-2 952 €
25+3 064 €+6 286 €-3 222 €
Total+76 600 €+76 482 €+118 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →