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Appartement T2 Situe A Dreux

VilleDreux (28)
Surface43m²
Coût Total103 100€
Loyer Annuel7 358€
Rentabilité7.14%
Cashflow/mois-156€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 43 m²
Prix au m² : 1 511,63 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 43 m², 2 pièces, Étage 6

DREUX, Dans coproprieté de 2311 lots, appartement T2 situé au 6ème étage avec ascenseur, et comprenant entrée, séjour, cuisine aménagée, une chambre, salle d'eau avec WC. Une cave. Charges annuelles de coproprieté: 1941 € CLASSE ENERGIE: E et CLASSE CLIMAT: D - Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard compris entre 1050 € et 1480 €, année de réf

Ville : Dreux
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28100
Coordonnées : 48.737631, 1.360557
Total : 103 100€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 32 900€
Valeur du bien : 97 900€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 43m²
Loyer prédit : 14.26€/m²/mois
Fourchette : 11.65€ - 17.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 613€/mois
Loyer annuel estimé : 7358€/an
Fourchette totale : 501€ - 750€/mois
Fourchette annuelle : 6013€ - 9005€/an
Rentabilité brute :7.14%
Fourchette de rentabilité :5.83% - 8.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 500 €/m²
Basé sur :205 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :64 500 €
Prix d'achat :65 000 €
Décote à l'achat :+500€ (+0.8%)
Marge achat-revente :-38 600€ (-59.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :504,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :41,24€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 545,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 281,27€
Coût de l'assurance :12 372,00€
Taxe foncière : 735,85€/an
Soit par mois : 61,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 161,75€/mois
Soit par an : 1 941,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 613,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 768,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-155,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 43 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 900 €(765 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:3 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€ = 3200€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:7 100€
    Rénovation salle de bain: Carrelage 5 m² × 60€/m² = 300€, Douche: 1 × 1500€ = 1500€, Lavabo: 1 × 500€ = 500€, WC: 1 × 300€ = 300€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Cuisine:6 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:600€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dreux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 613 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 358 €/an
Calcul : 613 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 348 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 100 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 495 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 736 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 941 €/an
Calcul : 162 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 420 €
Revenus locatifs : +7 358 €
Charges déductibles : -39 420 €
Résultat foncier Année 1 : -32 061 €(Déficit de 32 061 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 661 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 520 €/an
Revenus locatifs : +7 358 €
Charges déductibles : -6 520 €
Résultat foncier Années 2+ : 839 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10661.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 358 €39 423 €3 351 €-32 065 €21 400 €10 665 €10 665 €
27 506 €6 433 €3 261 €1 073 €--9 592 €
37 656 €6 340 €3 168 €1 316 €--8 276 €
47 809 €6 243 €3 071 €1 566 €--6 710 €
57 965 €6 143 €2 972 €1 822 €--4 888 €
68 124 €6 040 €2 869 €2 084 €--2 804 €
78 287 €5 934 €2 762 €2 353 €--452 €
88 453 €5 824 €2 652 €2 629 €---
98 622 €5 710 €2 539 €2 911 €---
108 794 €5 593 €2 421 €3 201 €---
118 970 €5 472 €2 300 €3 498 €---
129 149 €5 346 €2 174 €3 803 €---
139 332 €5 216 €2 045 €4 116 €---
149 519 €5 083 €1 911 €4 436 €---
159 709 €4 944 €1 772 €4 765 €---
169 904 €4 801 €1 629 €5 103 €---
1710 102 €4 653 €1 481 €5 448 €---
1810 304 €4 500 €1 329 €5 803 €---
1910 510 €4 343 €1 171 €6 167 €---
2010 720 €4 179 €1 008 €6 540 €---
2110 934 €4 011 €839 €6 923 €---
2211 153 €3 837 €665 €7 316 €---
2311 376 €3 657 €485 €7 719 €---
2411 604 €3 471 €299 €8 133 €---
2511 836 €3 278 €107 €8 557 €---
TOTAL235 695 €160 475 €48 281 €75 220 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 75 220 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 358 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 545 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 545 €-6 420 €+7 965 €
2+1 545 €0 €+1 545 €
3+1 545 €0 €+1 545 €
4+1 545 €0 €+1 545 €
5+1 545 €0 €+1 545 €
6+1 545 €0 €+1 545 €
7+1 545 €0 €+1 545 €
8+1 545 €+653 €+892 €
9+1 545 €+873 €+672 €
10+1 545 €+960 €+585 €
11+1 545 €+1 050 €+495 €
12+1 545 €+1 141 €+404 €
13+1 545 €+1 235 €+310 €
14+1 545 €+1 331 €+214 €
15+1 545 €+1 430 €+115 €
16+1 545 €+1 531 €+14 €
17+1 545 €+1 635 €-90 €
18+1 545 €+1 741 €-196 €
19+1 545 €+1 850 €-305 €
20+1 545 €+1 962 €-417 €
21+1 545 €+2 077 €-532 €
22+1 545 €+2 195 €-650 €
23+1 545 €+2 316 €-771 €
24+1 545 €+2 440 €-895 €
25+1 545 €+2 567 €-1 022 €
Total+38 625 €+22 566 €+16 059 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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