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Maison 5 pièces 84 m²

VilleBellac (87)
Surface84m²
Coût Total133 060€
Loyer Annuel7 829€
Rentabilité5.88%
Cashflow/mois-118€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 000 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 916,67 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 84 m² - Maison à Rénover aux Portes de Bellac

A37993HRC87 - À deux pas de Bellac, cette maison avec jardin, garage et potentiel de combles est idéale pour un projet de rénovation ambitieux.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : UF-A37993HRC87 Date de réalisation du diagnostic : 10/10/2021 Prix hors honoraires : 70 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 409 € et 4 613 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Bellac
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87300
Coordonnées : 46.121872, 1.051016
Total : 133 060€
Prix d'acquisition : 77 000€
Travaux : 49 900€
Valeur du bien : 126 900€
Frais de notaire : 6 160€
Coût estimé : 6 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 7.77€/m²/mois
Fourchette : 6.11€ - 9.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 652€/mois
Loyer annuel estimé : 7829€/an
Fourchette totale : 514€ - 829€/mois
Fourchette annuelle : 6164€ - 9945€/an
Rentabilité brute :5.88%
Fourchette de rentabilité :4.63% - 7.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :703,88 €/m²
Basé sur :61 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :59 126 €
Prix d'achat :77 000 €
Décote à l'achat :+17 874€ (+30.2%)
Marge achat-revente :-73 934€ (-125.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :133 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :666,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :38,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 704,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 778,92€
Coût de l'assurance :11 642,75€
Taxe foncière : 782,91€/an
Soit par mois : 65,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 652,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 770,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-117,76€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 84 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain en très mauvais état nécessitant rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des placards de cuisine, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec installations très datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 900 €(594 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:4 200€
    Isolation combles: 84 m² × 50€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 900€ = 9000€ (pose incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (plomberie, électricité, matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (électroménager, plomberie, électricité, matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€ (pose incluse)
  • Salon:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bellac (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 652 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 829 €/an
Calcul : 652 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 599 €/an
Base de calcul : Emprunt de 133 060 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 466 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 783 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 747 €
Revenus locatifs : +7 829 €
Charges déductibles : -55 747 €
Résultat foncier Année 1 : -47 918 €(Déficit de 47 918 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 518 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 847 €/an
Revenus locatifs : +7 829 €
Charges déductibles : -5 847 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 982 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26518.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 050 €(65% de 77 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 820 €/an
Calcul : 50 050 € × 3,636% = 1 820 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 829 €55 752 €4 603 €-47 923 €21 400 €26 523 €26 523 €
27 986 €5 731 €4 482 €2 255 €--24 268 €
38 145 €5 606 €4 358 €2 539 €--21 729 €
48 308 €5 477 €4 228 €2 831 €--18 897 €
58 474 €5 343 €4 094 €3 131 €--15 766 €
68 644 €5 204 €3 956 €3 440 €--12 326 €
78 817 €5 061 €3 812 €3 756 €--8 570 €
88 993 €4 912 €3 663 €4 081 €--4 489 €
99 173 €4 758 €3 509 €4 415 €--74 €
109 356 €4 598 €3 350 €4 758 €---
119 544 €4 433 €3 185 €5 110 €---
129 734 €4 262 €3 014 €5 472 €---
139 929 €4 085 €2 836 €5 844 €---
1410 128 €3 902 €2 653 €6 226 €---
1510 330 €3 712 €2 463 €6 619 €---
1610 537 €3 515 €2 266 €7 022 €---
1710 748 €3 311 €2 063 €7 436 €---
1810 963 €3 100 €1 852 €7 862 €---
1911 182 €2 882 €1 633 €8 300 €---
2011 405 €2 656 €1 407 €8 750 €---
2111 634 €2 421 €1 173 €9 212 €---
2211 866 €2 179 €930 €9 687 €---
2312 104 €1 928 €679 €10 176 €---
2412 346 €1 668 €419 €10 678 €---
2512 593 €1 398 €150 €11 194 €---
TOTAL250 768 €147 894 €66 779 €102 873 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 102 873 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 829 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 644 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 644 €-6 420 €+8 064 €
2+1 644 €0 €+1 644 €
3+1 644 €0 €+1 644 €
4+1 644 €0 €+1 644 €
5+1 644 €0 €+1 644 €
6+1 644 €0 €+1 644 €
7+1 644 €0 €+1 644 €
8+1 644 €0 €+1 644 €
9+1 644 €0 €+1 644 €
10+1 644 €+1 405 €+239 €
11+1 644 €+1 533 €+111 €
12+1 644 €+1 642 €+2 €
13+1 644 €+1 753 €-109 €
14+1 644 €+1 868 €-224 €
15+1 644 €+1 986 €-342 €
16+1 644 €+2 107 €-463 €
17+1 644 €+2 231 €-587 €
18+1 644 €+2 359 €-715 €
19+1 644 €+2 490 €-846 €
20+1 644 €+2 625 €-981 €
21+1 644 €+2 764 €-1 120 €
22+1 644 €+2 906 €-1 262 €
23+1 644 €+3 053 €-1 409 €
24+1 644 €+3 203 €-1 559 €
25+1 644 €+3 358 €-1 714 €
Total+41 100 €+30 862 €+10 238 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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