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Maison à vendre

VilleChampagnac-la-Rivière (87)
Surface133m²
Coût Total175 940€
Loyer Annuel11 425€
Rentabilité6.49%
Cashflow/mois-66€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 133 m²
Prix au m² : 864,66 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Cheminée, 3 chambres, 3 parkings: 3 parkings, Terrasse

Champagnac la rivière - Maison comprenant au rez-de-chaussée : Salon séjour avec cuisine, salle à manger. A l'étage trois chambres, une salle d'eau d'appoint et une salle d'eau à finir, WC séparés.

Grange de 150 m2 au sol, deux jardins non attenants, puits, deux caves. Chauffage poêle et insert complémenté par une chaudière au fioul.

Cette annonce référence 287183 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier FLAVIEN BEILLER (EIRL) immatriculé au RSAC de LIMOGES (87000) sous le numéro 82523748000033.

Prix du bien : 115 000,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 06/06/2024 Score DPE : 248 kWhEP/m²/an Score GES : 38 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1760.00 euros et 2450.00 euros par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Champagnac-la-Rivière
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87150
Coordonnées : 45.730670, 0.943540
Total : 175 940€
Prix d'acquisition : 115 000€
Travaux : 51 740€
Valeur du bien : 166 740€
Frais de notaire : 9 200€
Coût estimé : 9 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 133m²
Loyer prédit : 7.16€/m²/mois
Fourchette : 5.42€ - 9.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 952€/mois
Loyer annuel estimé : 11425€/an
Fourchette totale : 721€ - 1258€/mois
Fourchette annuelle : 8648€ - 15093€/an
Rentabilité brute :6.49%
Fourchette de rentabilité :4.92% - 8.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :983,57 €/m²
Basé sur :26 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :130 814 €
Prix d'achat :115 000 €
Décote à l'achat :-15 814€ (-12.1%)
Marge achat-revente :-45 126€ (-34.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :175 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :871,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :51,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 922,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 476,83€
Coût de l'assurance :15 394,75€
Taxe foncière : 1 142,48€/an
Soit par mois : 95,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 952,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 017,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-65,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 248 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 133 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière au fioul
Quantité: 1 système pour 133 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes de l'électricité et plomberie si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 740 €(389 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 140€
    Isolation toiture/combles: 133 m² × 80€/m² = 10640€, Main d'œuvre: 500€
  • Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Fenêtres double vitrage:16 000€
    Remplacement fenêtres: 16 fenêtres × 1000€/fenêtre = 16000€, Main d'œuvre incluse
  • Rénovation salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Parquet flottant:2 400€
    Pose parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€, Main d'œuvre incluse
  • Peinture chambres:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Rafraîchissement cuisine:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète = 3000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Champagnac-la-Rivière), coefficient 0.9 appliqué. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 39 140€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 952 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 425 €/an
Calcul : 952 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 906 €/an
Base de calcul : Emprunt de 175 940 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 616 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 142 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 740 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 404 €
Revenus locatifs : +11 425 €
Charges déductibles : -59 404 €
Résultat foncier Année 1 : -47 979 €(Déficit de 47 979 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 579 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 664 €/an
Revenus locatifs : +11 425 €
Charges déductibles : -7 664 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 761 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26579.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 425 €59 410 €5 912 €-47 985 €21 400 €26 585 €26 585 €
211 653 €7 513 €5 755 €4 140 €--22 445 €
311 886 €7 350 €5 592 €4 536 €--17 909 €
412 124 €7 182 €5 424 €4 942 €--12 967 €
512 367 €7 009 €5 250 €5 358 €--7 609 €
612 614 €6 829 €5 071 €5 785 €--1 824 €
712 866 €6 643 €4 885 €6 223 €---
813 124 €6 450 €4 692 €6 673 €---
913 386 €6 251 €4 493 €7 135 €---
1013 654 €6 045 €4 287 €7 608 €---
1113 927 €5 832 €4 074 €8 094 €---
1214 205 €5 612 €3 854 €8 593 €---
1314 489 €5 384 €3 626 €9 105 €---
1414 779 €5 148 €3 390 €9 631 €---
1515 075 €4 904 €3 146 €10 171 €---
1615 376 €4 651 €2 893 €10 725 €---
1715 684 €4 390 €2 632 €11 294 €---
1815 997 €4 120 €2 362 €11 877 €---
1916 317 €3 840 €2 082 €12 477 €---
2016 644 €3 551 €1 793 €13 092 €---
2116 977 €3 252 €1 494 €13 725 €---
2217 316 €2 943 €1 184 €14 374 €---
2317 663 €2 622 €864 €15 040 €---
2418 016 €2 291 €533 €15 725 €---
2518 376 €1 948 €190 €16 428 €---
TOTAL365 940 €181 174 €85 477 €184 766 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 184 766 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 425 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 399 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 399 €-6 420 €+8 819 €
2+2 399 €0 €+2 399 €
3+2 399 €0 €+2 399 €
4+2 399 €0 €+2 399 €
5+2 399 €0 €+2 399 €
6+2 399 €0 €+2 399 €
7+2 399 €+1 320 €+1 079 €
8+2 399 €+2 002 €+397 €
9+2 399 €+2 140 €+259 €
10+2 399 €+2 282 €+117 €
11+2 399 €+2 428 €-29 €
12+2 399 €+2 578 €-179 €
13+2 399 €+2 732 €-333 €
14+2 399 €+2 889 €-490 €
15+2 399 €+3 051 €-652 €
16+2 399 €+3 217 €-818 €
17+2 399 €+3 388 €-989 €
18+2 399 €+3 563 €-1 164 €
19+2 399 €+3 743 €-1 344 €
20+2 399 €+3 928 €-1 529 €
21+2 399 €+4 117 €-1 718 €
22+2 399 €+4 312 €-1 913 €
23+2 399 €+4 512 €-2 113 €
24+2 399 €+4 717 €-2 318 €
25+2 399 €+4 928 €-2 529 €
Total+59 975 €+55 430 €+4 545 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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