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Maison à vendre

VilleSamatan (32)
Surface132m²
Coût Total202 340€
Loyer Annuel15 231€
Rentabilité7.53%
Cashflow/mois+92€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 118 000 €
Surface : 132 m²
Prix au m² : 893,94 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Disponible à partir du 15/08/2026, 2 étages, Cave, Salon (total 15,25 m²), 4 chambres, Belle vue, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

Tout le gros œuvre est fait! A 10mn de Samatan, jolie vue sur la campagne environnante pour cette charmante maison de 4 chambres d'environ 130m² habitables sur un terrain d'environ 330m². Les combles sont aménageables. Double vitrage. Toiture neuve. Tout à l'égout. Prévoir système de chauffage, électricité à l'étage, plomberie, isolation.

Ville : Samatan
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32130
Coordonnées : 43.496905, 0.934653
Total : 202 340€
Prix d'acquisition : 118 000€
Travaux : 74 900€
Valeur du bien : 192 900€
Frais de notaire : 9 440€
Coût estimé : 9 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 132m²
Loyer prédit : 9.62€/m²/mois
Fourchette : 7.76€ - 11.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 1269€/mois
Loyer annuel estimé : 15231€/an
Fourchette totale : 1024€ - 1573€/mois
Fourchette annuelle : 12287€ - 18879€/an
Rentabilité brute :7.53%
Fourchette de rentabilité :6.07% - 9.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 832,23 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :241 854 €
Prix d'achat :118 000 €
Décote à l'achat :-123 854€ (-51.2%)
Marge achat-revente :39 514€ (16.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :202 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :991,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :59,02€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 050,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 076,47€
Coût de l'assurance :17 704,75€
Taxe foncière : 1 523,06€/an
Soit par mois : 126,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 269,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 177,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :91,89€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 132 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 132 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité à l'étage
Quantité: 1 installation pour 132 m²
Raison: Nécessaire pour la sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 900 €(567 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:6 600€
    Isolation combles perdus: 132 m² × 50€/m² = 6600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:16 000€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 1000€ = 16000€ (pose incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 880€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:1 920€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 40€/m² = 1920€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds salon: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:13 200€
    Mise aux normes électricité: 132 m² × 100€/m² = 13200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Samatan (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 269 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 231 €/an
Calcul : 1 269 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 591 €/an
Base de calcul : Emprunt de 202 340 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 708 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 523 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 83 722 €
Revenus locatifs : +15 231 €
Charges déductibles : -83 722 €
Résultat foncier Année 1 : -68 492 €(Déficit de 68 492 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 092 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 822 €/an
Revenus locatifs : +15 231 €
Charges déductibles : -8 822 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 408 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47091.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 118 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 700 €(65% de 118 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 789 €/an
Calcul : 76 700 € × 3,636% = 2 789 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 231 €83 729 €6 598 €-68 498 €21 400 €47 098 €47 098 €
215 535 €8 651 €6 420 €6 884 €--40 214 €
315 846 €8 468 €6 237 €7 378 €--32 836 €
416 163 €8 278 €6 047 €7 885 €--24 951 €
516 486 €8 082 €5 851 €8 404 €--16 547 €
616 816 €7 880 €5 648 €8 936 €--7 611 €
717 152 €7 670 €5 439 €9 482 €---
817 495 €7 454 €5 223 €10 041 €---
917 845 €7 230 €4 999 €10 615 €---
1018 202 €6 999 €4 768 €11 203 €---
1118 566 €6 760 €4 529 €11 806 €---
1218 937 €6 514 €4 282 €12 424 €---
1319 316 €6 258 €4 027 €13 058 €---
1419 702 €5 995 €3 763 €13 708 €---
1520 096 €5 722 €3 491 €14 374 €---
1620 498 €5 441 €3 209 €15 058 €---
1720 908 €5 150 €2 918 €15 759 €---
1821 327 €4 849 €2 618 €16 478 €---
1921 753 €4 538 €2 307 €17 215 €---
2022 188 €4 217 €1 985 €17 972 €---
2122 632 €3 885 €1 653 €18 747 €---
2223 085 €3 541 €1 310 €19 543 €---
2323 546 €3 187 €955 €20 360 €---
2424 017 €2 820 €589 €21 197 €---
2524 497 €2 441 €210 €22 056 €---
TOTAL487 841 €225 758 €95 076 €262 083 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 262 083 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 231 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 198 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 198 €-6 420 €+9 618 €
2+3 198 €0 €+3 198 €
3+3 198 €0 €+3 198 €
4+3 198 €0 €+3 198 €
5+3 198 €0 €+3 198 €
6+3 198 €0 €+3 198 €
7+3 198 €+561 €+2 637 €
8+3 198 €+3 012 €+186 €
9+3 198 €+3 184 €+14 €
10+3 198 €+3 361 €-163 €
11+3 198 €+3 542 €-344 €
12+3 198 €+3 727 €-529 €
13+3 198 €+3 917 €-719 €
14+3 198 €+4 112 €-914 €
15+3 198 €+4 312 €-1 114 €
16+3 198 €+4 517 €-1 319 €
17+3 198 €+4 728 €-1 530 €
18+3 198 €+4 943 €-1 745 €
19+3 198 €+5 165 €-1 967 €
20+3 198 €+5 391 €-2 193 €
21+3 198 €+5 624 €-2 426 €
22+3 198 €+5 863 €-2 665 €
23+3 198 €+6 108 €-2 910 €
24+3 198 €+6 359 €-3 161 €
25+3 198 €+6 617 €-3 419 €
Total+79 950 €+78 625 €+1 325 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
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