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Coeur de ville

VilleLigueil (37)
Surface82m²
Coût Total111 660€
Loyer Annuel7 783€
Rentabilité6.97%
Cashflow/mois-8€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 597,56 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville, actuellement louée. Salon/ salle à manger 27 m2. Cuisine individuelle donnant sur courette. 2 chambres au 1° étage, couloir desservant la salle d'eau avec bain/ douche/ évier/toilettes, ainsi qu'une pièce servant de dressing/Buanderie. Au deuxième, vaste grenier sur le tout, entièrement isolé et placo en toiture et murs, facilement exploitable en pièce habitable. Annexe attenante avec accès sur la place et Cave. S'adresser à Human immobilier Ligueil (Juste à côté). Prix: frais d'agence inclus.

Ville : Ligueil
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37240
Coordonnées : 47.043300, 0.817450
Total : 111 660€
Prix d'acquisition : 49 000€
Travaux : 58 740€
Valeur du bien : 107 740€
Frais de notaire : 3 920€
Coût estimé : 3 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 7.91€/m²/mois
Fourchette : 6.11€ - 10.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 649€/mois
Loyer annuel estimé : 7783€/an
Fourchette totale : 501€ - 840€/mois
Fourchette annuelle : 6010€ - 10080€/an
Rentabilité brute :6.97%
Fourchette de rentabilité :5.38% - 9.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 207,15 €/m²
Basé sur :42 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :98 986 €
Prix d'achat :49 000 €
Décote à l'achat :-49 986€ (-50.5%)
Marge achat-revente :-12 674€ (-12.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :111 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :559,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :32,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 591,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 038,88€
Coût de l'assurance :9 770,25€
Taxe foncière : 778,32€/an
Soit par mois : 64,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 648,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 656,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-7,82€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Vérification et amélioration de l'isolation des combles, si nécessaire
Quantité: 82 m²
Raison: DPE E - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain d'1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par des fenêtres double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite une mise à jour pour conformité et fonctionnalité
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une mise à jour pour conformité et fonctionnalité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement pour confort
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Rafraîchissement nécessaire pour esthétique
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 45 m²
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé pour esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 740 €(716 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:6 560€
    Isolation combles: 82 m² × 80€/m² = 6560€, Main d'œuvre: 40€
  • Pompe à chaleur air-eau:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€, Main d'œuvre: 500€
  • Fenêtres double vitrage:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€/fenêtre = 10000€, Main d'œuvre: 500€
  • Rénovation cuisine:14 000€
    Cuisine complète: 12000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Rénovation salle de bain:9 500€
    Rénovation salle de bain complète: 8000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Parquet flottant:1 800€
    Parquet flottant: 27 m² × 60€/m² = 1620€, Main d'œuvre: 180€
  • Peinture chambres:1 280€
    Peinture chambres: 27 m² × 40€/m² = 1080€, Main d'œuvre: 200€
  • Peinture salon:2 100€
    Peinture salon: 45 m² × 40€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Ligueil (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 060€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Pompe à chaleur air-eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 649 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 783 €/an
Calcul : 649 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 859 €/an
Base de calcul : Emprunt de 111 660 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 391 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 778 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 740 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 768 €
Revenus locatifs : +7 783 €
Charges déductibles : -63 768 €
Résultat foncier Année 1 : -55 985 €(Déficit de 55 985 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 585 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 028 €/an
Revenus locatifs : +7 783 €
Charges déductibles : -5 028 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 755 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34585.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 850 €(65% de 49 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 158 €/an
Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 783 €63 772 €3 863 €-55 989 €21 400 €34 589 €34 589 €
27 939 €4 931 €3 762 €3 008 €--31 580 €
38 098 €4 826 €3 657 €3 272 €--28 309 €
48 260 €4 717 €3 548 €3 542 €--24 766 €
58 425 €4 605 €3 436 €3 820 €--20 947 €
68 593 €4 489 €3 319 €4 105 €--16 842 €
78 765 €4 368 €3 199 €4 397 €--12 445 €
88 940 €4 243 €3 074 €4 697 €--7 748 €
99 119 €4 114 €2 945 €5 005 €--2 742 €
109 302 €3 980 €2 811 €5 321 €---
119 488 €3 842 €2 672 €5 646 €---
129 677 €3 698 €2 529 €5 979 €---
139 871 €3 549 €2 380 €6 322 €---
1410 068 €3 396 €2 226 €6 673 €---
1510 270 €3 236 €2 067 €7 034 €---
1610 475 €3 071 €1 902 €7 404 €---
1710 685 €2 900 €1 731 €7 785 €---
1810 898 €2 723 €1 554 €8 175 €---
1911 116 €2 540 €1 371 €8 577 €---
2011 339 €2 350 €1 181 €8 989 €---
2111 565 €2 153 €984 €9 412 €---
2211 797 €1 950 €781 €9 847 €---
2312 033 €1 739 €570 €10 294 €---
2412 273 €1 521 €352 €10 753 €---
2512 519 €1 295 €125 €11 224 €---
TOTAL249 299 €144 007 €56 039 €105 292 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 105 292 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 783 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 634 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 634 €-6 420 €+8 054 €
2+1 634 €0 €+1 634 €
3+1 634 €0 €+1 634 €
4+1 634 €0 €+1 634 €
5+1 634 €0 €+1 634 €
6+1 634 €0 €+1 634 €
7+1 634 €0 €+1 634 €
8+1 634 €0 €+1 634 €
9+1 634 €0 €+1 634 €
10+1 634 €+774 €+860 €
11+1 634 €+1 694 €-60 €
12+1 634 €+1 794 €-160 €
13+1 634 €+1 896 €-262 €
14+1 634 €+2 002 €-368 €
15+1 634 €+2 110 €-476 €
16+1 634 €+2 221 €-587 €
17+1 634 €+2 335 €-701 €
18+1 634 €+2 453 €-819 €
19+1 634 €+2 573 €-939 €
20+1 634 €+2 697 €-1 063 €
21+1 634 €+2 824 €-1 190 €
22+1 634 €+2 954 €-1 320 €
23+1 634 €+3 088 €-1 454 €
24+1 634 €+3 226 €-1 592 €
25+1 634 €+3 367 €-1 733 €
Total+40 850 €+31 588 €+9 262 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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