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Maison 4 pièces 121 m²

VilleOrsennes (36)
Surface121m²
Coût Total111 364€
Loyer Annuel10 847€
Rentabilité9.74%
Cashflow/mois+222€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 54 800 €
Surface : 121 m²
Prix au m² : 452,89 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de bourg de 4 pièces principales

Dans un village calme, maison habitable en l'état, comprenant : au rez-de-route entrée, salle d'eau avec WC, au rez-de-jardin cuisine, salle à manger, chambre. A l'étage, 2 chambres et WC. Au 2nd niveau, pièce et grenier. Garage et cave. Jardin d'environ 560m². A 10 km de la plage de Fougères. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo. Honoraires à charge acquéreur : 9.6%. Logement à consommation énergétique excessive : classe G Référence annonce : 239-3129 Date de réalisation du diagnostic : 04/08/2026 Prix hors honoraires : 50 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 256 € et 5 758 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Orsennes
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36190
Coordonnées : 46.475273, 1.680049
Total : 111 364€
Prix d'acquisition : 54 800€
Travaux : 52 180€
Valeur du bien : 106 980€
Frais de notaire : 4 384€
Coût estimé : 4 384€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 121m²
Loyer prédit : 7.47€/m²/mois
Fourchette : 5.87€ - 9.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 904€/mois
Loyer annuel estimé : 10847€/an
Fourchette totale : 710€ - 1151€/mois
Fourchette annuelle : 8516€ - 13815€/an
Rentabilité brute :9.74%
Fourchette de rentabilité :7.65% - 12.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :359,84 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :43 541 €
Prix d'achat :54 800 €
Décote à l'achat :+11 259€ (+25.9%)
Marge achat-revente :-67 823€ (-155.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :111 364€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :558,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :32,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 591,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 248,90€
Coût de l'assurance :9 744,35€
Taxe foncière : 1 084,69€/an
Soit par mois : 90,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 903,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 681,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :222,32€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 121 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 121 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Remplacement des éléments de cuisine, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine avec installations datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du papier peint, peinture, et mise aux normes électricité
Quantité: salon complet (25 m²)
Raison: État 2/5 visible - salon en mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 180 €(431 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 260€
    Isolation toiture/combles: 121 m² × 60€/m² = 7260€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 500€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6500€ = 6500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 920€
    Parquet flottant: 24 m² × 80€/m² = 1920€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation complète:3 500€
    Rénovation salon: 25 m² × 140€/m² = 3500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Orsennes (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 260€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 904 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 847 €/an
Calcul : 904 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 871 €/an
Base de calcul : Emprunt de 111 364 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 390 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 085 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 180 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 525 €
Revenus locatifs : +10 847 €
Charges déductibles : -57 525 €
Résultat foncier Année 1 : -46 679 €(Déficit de 46 679 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 279 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 345 €/an
Revenus locatifs : +10 847 €
Charges déductibles : -5 345 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 501 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25278.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 54 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 620 €(65% de 54 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 295 €/an
Calcul : 35 620 € × 3,636% = 1 295 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 847 €57 529 €3 875 €-46 682 €21 400 €25 282 €25 282 €
211 064 €5 248 €3 773 €5 816 €--19 466 €
311 285 €5 143 €3 669 €6 142 €--13 324 €
411 511 €5 034 €3 560 €6 476 €--6 848 €
511 741 €4 922 €3 447 €6 819 €--29 €
611 976 €4 805 €3 331 €7 170 €---
712 215 €4 685 €3 210 €7 531 €---
812 460 €4 560 €3 085 €7 900 €---
912 709 €4 430 €2 956 €8 279 €---
1012 963 €4 296 €2 822 €8 667 €---
1113 222 €4 157 €2 683 €9 065 €---
1213 487 €4 013 €2 539 €9 473 €---
1313 756 €3 864 €2 390 €9 892 €---
1414 032 €3 710 €2 236 €10 322 €---
1514 312 €3 550 €2 076 €10 762 €---
1614 598 €3 385 €1 910 €11 214 €---
1714 890 €3 213 €1 739 €11 677 €---
1815 188 €3 035 €1 561 €12 153 €---
1915 492 €2 851 €1 377 €12 641 €---
2015 802 €2 661 €1 186 €13 141 €---
2116 118 €2 463 €989 €13 655 €---
2216 440 €2 259 €784 €14 181 €---
2316 769 €2 047 €573 €14 722 €---
2417 104 €1 828 €353 €15 277 €---
2517 447 €1 601 €126 €15 846 €---
TOTAL347 428 €145 290 €56 249 €202 138 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 202 138 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 847 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 278 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 278 €-6 420 €+8 698 €
2+2 278 €0 €+2 278 €
3+2 278 €0 €+2 278 €
4+2 278 €0 €+2 278 €
5+2 278 €0 €+2 278 €
6+2 278 €+2 142 €+136 €
7+2 278 €+2 259 €+19 €
8+2 278 €+2 370 €-92 €
9+2 278 €+2 484 €-206 €
10+2 278 €+2 600 €-322 €
11+2 278 €+2 720 €-442 €
12+2 278 €+2 842 €-564 €
13+2 278 €+2 968 €-690 €
14+2 278 €+3 096 €-818 €
15+2 278 €+3 229 €-951 €
16+2 278 €+3 364 €-1 086 €
17+2 278 €+3 503 €-1 225 €
18+2 278 €+3 646 €-1 368 €
19+2 278 €+3 792 €-1 514 €
20+2 278 €+3 942 €-1 664 €
21+2 278 €+4 096 €-1 818 €
22+2 278 €+4 254 €-1 976 €
23+2 278 €+4 417 €-2 139 €
24+2 278 €+4 583 €-2 305 €
25+2 278 €+4 754 €-2 476 €
Total+56 950 €+60 641 €+-3 691 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
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