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Immeuble 13 pièces 275 m²

VilleLamballe (22)
Surface275m²
Coût Total475 450€
Loyer Annuel37 275€
Rentabilité7.84%
Cashflow/mois+278€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 368 000 €
Surface : 275 m²
Prix au m² : 1 338,18 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 13
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble de bureaux CENTRE-VILLE de LAMBALLE

PLEIN COEUR du centre ville de LAMBALLE - Ville dynamique Rue passante avec stationnements gratuits à proximité

Immeuble comprenant une surface d'environs 275 m² répartis sur trois niveaux.

L'ensemble comprends :

  • au rez-de-chaussée : espace d'accueil clientèle, deux bureaux, sanitaire, local.
  • au premier étage : trois bureaux, local, salle de pause avec coin cuisine, sanitaire.
  • au deuxième étage : salle de réunion

Possibilité de réhabiliter en logements d'habitation !

Jardin et terrasse extérieurs sur l'arrière du bâtiment !

Rare opportunité, contactez l'agence SQUARE HABITAT LAMBALLE pour plus d'informations ou pour toute visite !!! Référence annonce : BZH-LAM-105554 Non soumis au DPE Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Lamballe
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22400
Coordonnées : 48.471344, -2.514376
Total : 475 450€
Prix d'acquisition : 368 000€
Travaux : 78 010€
Valeur du bien : 446 010€
Frais de notaire : 29 440€
Coût estimé : 29 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 275m²
Loyer prédit : 11.30€/m²/mois
Fourchette : 9.04€ - 14.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 3106€/mois
Loyer annuel estimé : 37275€/an
Fourchette totale : 2485€ - 3883€/mois
Fourchette annuelle : 29820€ - 46594€/an
Rentabilité brute :7.84%
Fourchette de rentabilité :6.27% - 9.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 449,18 €/m²
Basé sur :84 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :673 523 €
Prix d'achat :368 000 €
Décote à l'achat :-305 523€ (-45.4%)
Marge achat-revente :198 073€ (29.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :475 450€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 375,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :142,64€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 2 517,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :237 085,40€
Coût de l'assurance :42 790,50€
Taxe foncière : 3 727,49€/an
Soit par mois : 310,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 106,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 828,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :277,87€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 275 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimation basée sur 275 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux éléments et mise aux normes
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires et mise aux normes
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol et peinture pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement des revêtements de sol dans le salon
Quantité: environ 63 m² (total des salons)
Raison: État 3.7/5 - Salon nécessite un rafraîchissement léger
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - Nécessaire pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Mise aux normes de la plomberie et vérification des évacuations
Quantité: toute la plomberie
Raison: Normes de plomberie - Nécessaire pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :78 010 €(284 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:29 160€
    Fenêtres double vitrage performant: 27 fenêtres × 1080€ = 29160€, Main d'œuvre: 90€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète de la cuisine: 12000€ (mobilier, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète de la salle de bain: 8000€ (éléments sanitaires, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:4 500€
    Revêtement sol et peinture pour 3 chambres: 30 m² × 150€ = 4500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:3 150€
    Peinture et revêtement sol pour le salon: 63 m² × 50€ = 3150€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes du tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (installation incluse)
  • Plomberie:5 000€
    Mise aux normes de la plomberie: 5000€ (vérification des évacuations, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (Lamballe). Main d'œuvre incluse. Les coûts sont basés sur des estimations réalistes pour les travaux nécessaires à l'amélioration de l'efficacité énergétique et à la mise aux normes.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 106 €/mois
Revenus locatifs annuels : 37 275 €/an
Calcul : 3 106 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 16 338 €/an
Base de calcul : Emprunt de 475 450 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 712 €/an
Calcul : 143 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 727 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 78 010 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 99 787 €
Revenus locatifs : +37 275 €
Charges déductibles : -99 787 €
Résultat foncier Année 1 : -62 512 €(Déficit de 62 512 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 112 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 21 777 €/an
Revenus locatifs : +37 275 €
Charges déductibles : -21 777 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 498 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41111.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 368 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 239 200 €(65% de 368 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 698 €/an
Calcul : 239 200 € × 3,636% = 8 698 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
137 275 €99 802 €16 353 €-62 527 €21 400 €41 127 €41 127 €
238 020 €21 363 €15 924 €16 658 €--24 470 €
338 781 €20 918 €15 479 €17 863 €--6 607 €
439 556 €20 457 €15 018 €19 099 €---
540 348 €19 981 €14 542 €20 367 €---
641 155 €19 487 €14 048 €21 668 €---
741 978 €18 976 €13 537 €23 002 €---
842 817 €18 447 €13 008 €24 370 €---
943 674 €17 899 €12 460 €25 775 €---
1044 547 €17 332 €11 893 €27 215 €---
1145 438 €16 744 €11 305 €28 694 €---
1246 347 €16 136 €10 697 €30 210 €---
1347 274 €15 507 €10 068 €31 767 €---
1448 219 €14 855 €9 416 €33 364 €---
1549 183 €14 180 €8 741 €35 003 €---
1650 167 €13 481 €8 042 €36 686 €---
1751 170 €12 758 €7 319 €38 413 €---
1852 194 €12 009 €6 570 €40 185 €---
1953 238 €11 233 €5 794 €42 004 €---
2054 303 €10 430 €4 991 €43 872 €---
2155 389 €9 599 €4 160 €45 790 €---
2256 496 €8 738 €3 299 €47 758 €---
2357 626 €7 847 €2 408 €49 779 €---
2458 779 €6 924 €1 485 €51 854 €---
2559 954 €5 969 €530 €53 985 €---
TOTAL1 193 927 €451 073 €237 085 €742 854 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 742 854 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 37 275 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 828 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 828 €-6 420 €+14 248 €
2+7 828 €0 €+7 828 €
3+7 828 €0 €+7 828 €
4+7 828 €+3 748 €+4 080 €
5+7 828 €+6 110 €+1 718 €
6+7 828 €+6 500 €+1 328 €
7+7 828 €+6 901 €+927 €
8+7 828 €+7 311 €+517 €
9+7 828 €+7 732 €+96 €
10+7 828 €+8 165 €-337 €
11+7 828 €+8 608 €-780 €
12+7 828 €+9 063 €-1 235 €
13+7 828 €+9 530 €-1 702 €
14+7 828 €+10 009 €-2 181 €
15+7 828 €+10 501 €-2 673 €
16+7 828 €+11 006 €-3 178 €
17+7 828 €+11 524 €-3 696 €
18+7 828 €+12 056 €-4 228 €
19+7 828 €+12 601 €-4 773 €
20+7 828 €+13 162 €-5 334 €
21+7 828 €+13 737 €-5 909 €
22+7 828 €+14 327 €-6 499 €
23+7 828 €+14 934 €-7 106 €
24+7 828 €+15 556 €-7 728 €
25+7 828 €+16 196 €-8 368 €
Total+195 700 €+222 856 €+-27 156 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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