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Appartement 3 pièces 60 m²

Bien expiré
VillePérigueux (24)
Surface60m²
Coût Total97 358€
Loyer Annuel6 732€
Rentabilité6.91%
Cashflow/mois+1€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 65 100 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 085 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement À Vendre

Dans une petite copropriété dans le centre de Périgueux, appartement de type 3 comprenant une cuisine ouverte sur la pièce de vie, deux chambres, une salle d'eau et un WC. Actuellement loué 390 € hors charges, locataire en place depuis 5 ans. petit chagrges de copropriété 180 € annuel syndic bénévol Idéal investisseur. Référence agence : 10535 Référence annonce : RV8A-6O4-Q4G Date de réalisation du diagnostic : 16/03/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 28 Charges prévisionnelles annuelles : 180 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 930 € et 1 310 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Périgueux
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24000
Coordonnées : 45.185772, 0.714576
Total : 97 358€
Prix d'acquisition : 65 100€
Travaux : 27 050€
Valeur du bien : 92 150€
Frais de notaire : 5 208€
Coût estimé : 5 208€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 9.35€/m²/mois
Fourchette : 7.40€ - 11.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 561€/mois
Loyer annuel estimé : 6732€/an
Fourchette totale : 444€ - 709€/mois
Fourchette annuelle : 5328€ - 8505€/an
Rentabilité brute :6.91%
Fourchette de rentabilité :5.47% - 8.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 843,75 €/m²
Basé sur :477 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :110 625 €
Prix d'achat :65 100 €
Décote à l'achat :-45 525€ (-41.2%)
Marge achat-revente :13 267€ (12.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :97 358€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :482,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :6,49€/mois
Taux d'assurance : 0.08% par an
Total mensualité : 489,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 455,13€
Coût de l'assurance :1 947,16€
Taxe foncière : 673,15€/an
Soit par mois : 56,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 15,00€/mois
Soit par an : 180,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 560,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 560,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :0,66€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE = D, pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire.
Quantité: 6 fenêtres (estimation pour 60 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible mais non obligatoire.
Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible mais non obligatoire.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 050 €(451 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Menuiseries - Fenêtres:4 800€
    Remplacement de 6 fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 800€/fenêtre = 4800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 000€
    Installation d'un chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation complète de la cuisine: 9000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation complète de la salle de bain: 6000€ (incluant douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Pose de parquet flottant dans 24 m²: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture des murs et plafonds dans 24 m²: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture des murs et plafonds dans 25 m²: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Périgueux (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué pour certains postes). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 7 800€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 561 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 732 €/an
Calcul : 561 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 278 €/an
Base de calcul : Emprunt de 97 358 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 78 €/an
Calcul : 6 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 673 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 180 €/an
Calcul : 15 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 259 €
Revenus locatifs : +6 732 €
Charges déductibles : -31 259 €
Résultat foncier Année 1 : -24 527 €(Déficit de 24 527 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 127 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 209 €/an
Revenus locatifs : +6 732 €
Charges déductibles : -4 209 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 523 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3127.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 100 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 315 €(65% de 65 100 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 539 €/an
Calcul : 42 315 € × 3,636% = 1 539 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 732 €31 262 €3 281 €-24 530 €21 400 €3 130 €3 130 €
26 866 €4 125 €3 194 €2 741 €--389 €
37 003 €4 035 €3 104 €2 969 €---
47 144 €3 942 €3 011 €3 202 €---
57 286 €3 845 €2 914 €3 441 €---
67 432 €3 746 €2 815 €3 686 €---
77 581 €3 643 €2 712 €3 938 €---
87 732 €3 536 €2 605 €4 197 €---
97 887 €3 425 €2 494 €4 462 €---
108 045 €3 311 €2 380 €4 734 €---
118 206 €3 193 €2 262 €5 013 €---
128 370 €3 071 €2 140 €5 299 €---
138 537 €2 944 €2 013 €5 593 €---
148 708 €2 813 €1 882 €5 895 €---
158 882 €2 678 €1 747 €6 204 €---
169 060 €2 538 €1 607 €6 522 €---
179 241 €2 393 €1 462 €6 848 €---
189 426 €2 243 €1 312 €7 183 €---
199 614 €2 088 €1 156 €7 527 €---
209 807 €1 927 €996 €7 880 €---
2110 003 €1 761 €830 €8 242 €---
2210 203 €1 589 €658 €8 614 €---
2310 407 €1 411 €480 €8 996 €---
2410 615 €1 227 €296 €9 388 €---
2510 827 €1 037 €106 €9 791 €---
TOTAL215 612 €97 781 €47 455 €117 831 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 117 831 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 732 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 414 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 414 €-6 420 €+7 834 €
2+1 414 €0 €+1 414 €
3+1 414 €+774 €+640 €
4+1 414 €+961 €+453 €
5+1 414 €+1 032 €+382 €
6+1 414 €+1 106 €+308 €
7+1 414 €+1 181 €+233 €
8+1 414 €+1 259 €+155 €
9+1 414 €+1 338 €+76 €
10+1 414 €+1 420 €-6 €
11+1 414 €+1 504 €-90 €
12+1 414 €+1 590 €-176 €
13+1 414 €+1 678 €-264 €
14+1 414 €+1 768 €-354 €
15+1 414 €+1 861 €-447 €
16+1 414 €+1 957 €-543 €
17+1 414 €+2 054 €-640 €
18+1 414 €+2 155 €-741 €
19+1 414 €+2 258 €-844 €
20+1 414 €+2 364 €-950 €
21+1 414 €+2 473 €-1 059 €
22+1 414 €+2 584 €-1 170 €
23+1 414 €+2 699 €-1 285 €
24+1 414 €+2 816 €-1 402 €
25+1 414 €+2 937 €-1 523 €
Total+35 350 €+35 349 €+1 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 70 jours
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