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Maison à vendre

Bien expiré
VilleRostrenen (22)
Surface88m²
Coût Total98 936€
Loyer Annuel7 665€
Rentabilité7.75%
Cashflow/mois+65€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 570 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 904,2 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cheminée, 2 chambres, 2 parkings: Garage, Parking, Non meublé

À deux pas des commerces, des écoles et de toutes les commodités, venez découvrir cette agréable maison semi mitoyenne offrant un beau potentiel d'aménagement.

Le rez-de-chaussée se compose d'une cuisine ouverte sur le séjour, d'un salon, d'une salle d'eau, d'un garage attenant, ainsi que d'une buanderie . Offre la possibilité d'être aménagé en chambre, permettant ainsi de créer une véritable vie de plain-pied.

À l'étage, vous trouverez deux chambres confortables, un bureau, une mezzanine pouvant faire office d'espace détente ou de télétravail, ainsi qu'une pièce d'eau avec WC.

À l'extérieur, vous profiterez d'un jardin agréable, idéal pour les repas en famille, les moments de détente ou les jeux des enfants.

Cette maison, idéalement située en plein bourg de Rostrenen, conviendra aussi bien à une famille, à un primo-accédant qu'à un investisseur recherchant un bien proche de tous les services. Travaux de rafraichissement à prévoir.

Les atouts :

Emplacement recherché, proche de toutes les commodités Jardin privatif Possibilité de vivre de plain-pied Garage attenant Beaux volumes et potentiel d'aménagement

Une visite s'impose pour découvrir tout le potentiel de cette maison ! Référence agence : 12301

Ville : Rostrenen
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22110
Coordonnées : 48.238621, -3.316370
Total : 98 936€
Prix d'acquisition : 79 570€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 92 570€
Frais de notaire : 6 366€
Coût estimé : 6 366€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 7.26€/m²/mois
Fourchette : 5.63€ - 9.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 639€/mois
Loyer annuel estimé : 7665€/an
Fourchette totale : 495€ - 824€/mois
Fourchette annuelle : 5945€ - 9884€/an
Rentabilité brute :7.75%
Fourchette de rentabilité :6.01% - 9.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 006,14 €/m²
Basé sur :74 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :88 540 €
Prix d'achat :79 570 €
Décote à l'achat :-8 970€ (-10.1%)
Marge achat-revente :-10 396€ (-11.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 936€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :484,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :24,73€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 509,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 488,51€
Coût de l'assurance :7 420,20€
Taxe foncière : 766,53€/an
Soit par mois : 63,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 638,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 573,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :65,42€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 247 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec remplacement du plan de travail et mise à jour de l'électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - légère mise à jour nécessaire.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - légère mise à jour nécessaire.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - légère mise à jour nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(148 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 639 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 665 €/an
Calcul : 639 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 223 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 936 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 297 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 767 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 286 €
Revenus locatifs : +7 665 €
Charges déductibles : -17 286 €
Résultat foncier Année 1 : -9 621 €(Déficit de 9 621 €)
Imputable sur revenu global : 9 621 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 286 €/an
Revenus locatifs : +7 665 €
Charges déductibles : -4 286 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 379 €/an
Prix d'achat du bien : 79 570 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 721 €(65% de 79 570 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 881 €/an
Calcul : 51 721 € × 3,636% = 1 881 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 665 €17 289 €3 226 €-9 624 €9 624 €--
27 819 €4 202 €3 139 €3 616 €---
37 975 €4 113 €3 049 €3 862 €---
48 135 €4 020 €2 957 €4 114 €---
58 297 €3 924 €2 861 €4 373 €---
68 463 €3 825 €2 762 €4 638 €---
78 632 €3 723 €2 659 €4 910 €---
88 805 €3 617 €2 554 €5 188 €---
98 981 €3 508 €2 444 €5 473 €---
109 161 €3 395 €2 331 €5 766 €---
119 344 €3 278 €2 215 €6 066 €---
129 531 €3 157 €2 094 €6 374 €---
139 721 €3 032 €1 969 €6 689 €---
149 916 €2 904 €1 840 €7 012 €---
1510 114 €2 770 €1 707 €7 344 €---
1610 317 €2 633 €1 569 €7 684 €---
1710 523 €2 490 €1 427 €8 033 €---
1810 733 €2 343 €1 280 €8 390 €---
1910 948 €2 191 €1 128 €8 757 €---
2011 167 €2 034 €971 €9 133 €---
2111 390 €1 872 €808 €9 519 €---
2211 618 €1 704 €641 €9 914 €---
2311 850 €1 530 €467 €10 320 €---
2412 087 €1 351 €288 €10 736 €---
2512 329 €1 166 €103 €11 163 €---
TOTAL245 523 €86 072 €46 489 €159 451 €9 624 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 887 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 159 451 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 665 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 610 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 610 €-2 887 €+4 497 €
2+1 610 €+1 085 €+525 €
3+1 610 €+1 159 €+451 €
4+1 610 €+1 234 €+376 €
5+1 610 €+1 312 €+298 €
6+1 610 €+1 391 €+219 €
7+1 610 €+1 473 €+137 €
8+1 610 €+1 556 €+54 €
9+1 610 €+1 642 €-32 €
10+1 610 €+1 730 €-120 €
11+1 610 €+1 820 €-210 €
12+1 610 €+1 912 €-302 €
13+1 610 €+2 007 €-397 €
14+1 610 €+2 104 €-494 €
15+1 610 €+2 203 €-593 €
16+1 610 €+2 305 €-695 €
17+1 610 €+2 410 €-800 €
18+1 610 €+2 517 €-907 €
19+1 610 €+2 627 €-1 017 €
20+1 610 €+2 740 €-1 130 €
21+1 610 €+2 856 €-1 246 €
22+1 610 €+2 974 €-1 364 €
23+1 610 €+3 096 €-1 486 €
24+1 610 €+3 221 €-1 611 €
25+1 610 €+3 349 €-1 739 €
Total+40 250 €+47 835 €+-7 585 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 81 jours
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