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Maison à vendre

VilleRostrenen (22)
Surface88
Coût Total98 936
Loyer Annuel7 665
Rentabilité7.75%
Cashflow/mois+65
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 570 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 904,2 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cheminée, 2 chambres, 2 parkings: Garage, Parking, Non meublé

À deux pas des commerces, des écoles et de toutes les commodités, venez découvrir cette agréable maison semi mitoyenne offrant un beau potentiel d'aménagement.

Le rez-de-chaussée se compose d'une cuisine ouverte sur le séjour, d'un salon, d'une salle d'eau, d'un garage attenant, ainsi que d'une buanderie . Offre la possibilité d'être aménagé en chambre, permettant ainsi de créer une véritable vie de plain-pied.

À l'étage, vous trouverez deux chambres confortables, un bureau, une mezzanine pouvant faire office d'espace détente ou de télétravail, ainsi qu'une pièce d'eau avec WC.

À l'extérieur, vous profiterez d'un jardin agréable, idéal pour les repas en famille, les moments de détente ou les jeux des enfants.

Cette maison, idéalement située en plein bourg de Rostrenen, conviendra aussi bien à une famille, à un primo-accédant qu'à un investisseur recherchant un bien proche de tous les services. Travaux de rafraichissement à prévoir.

Les atouts :

Emplacement recherché, proche de toutes les commodités Jardin privatif Possibilité de vivre de plain-pied Garage attenant Beaux volumes et potentiel d'aménagement

Une visite s'impose pour découvrir tout le potentiel de cette maison ! Référence agence : 12301

Ville : Rostrenen
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22110
Coordonnées : 48.238621, -3.316370
Total : 98 936
Prix d'acquisition : 79 570
Travaux : 13 000
Valeur du bien : 92 570
Frais de notaire : 6 366
Coût estimé : 6 366
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88
Loyer prédit : 7.26€/m²/mois
Fourchette : 5.63€ - 9.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 639€/mois
Loyer annuel estimé : 7665€/an
Fourchette totale : 495€ - 824€/mois
Fourchette annuelle : 5945€ - 9884€/an
Rentabilité brute :7.75%
Fourchette de rentabilité :6.01% - 9.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 006,14 €/m²
Basé sur :74 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :88 540
Prix d'achat :79 570
Décote à l'achat :-8 970 (-10.1%)
Marge achat-revente :-10 396€ (-11.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 936
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :484,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :24,73€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 509,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 488,51
Coût de l'assurance :7 420,20
Taxe foncière : 766,53€/an
Soit par mois : 63,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 638,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 573,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :65,42€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 247 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec remplacement du plan de travail et mise à jour de l'électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - légère mise à jour nécessaire.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - légère mise à jour nécessaire.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - légère mise à jour nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000(148 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 639 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 665 €/an
Calcul : 639 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 223 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 936 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 297 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 767 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 286
Revenus locatifs : +7 665
Charges déductibles : -17 286
Résultat foncier Année 1 : -9 621(Déficit de 9 621 €)
Imputable sur revenu global : 9 621
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 286 €/an
Revenus locatifs : +7 665
Charges déductibles : -4 286
Résultat foncier Années 2+ : 3 379 €/an
Prix d'achat du bien : 79 570
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 721(65% de 79 570 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 881 €/an
Calcul : 51 721 € × 3,636% = 1 881
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 66517 2893 226-9 6249 624 €--
27 8194 2023 1393 616---
37 9754 1133 0493 862---
48 1354 0202 9574 114---
58 2973 9242 8614 373---
68 4633 8252 7624 638---
78 6323 7232 6594 910---
88 8053 6172 5545 188---
98 9813 5082 4445 473---
109 1613 3952 3315 766---
119 3443 2782 2156 066---
129 5313 1572 0946 374---
139 7213 0321 9696 689---
149 9162 9041 8407 012---
1510 1142 7701 7077 344---
1610 3172 6331 5697 684---
1710 5232 4901 4278 033---
1810 7332 3431 2808 390---
1910 9482 1911 1288 757---
2011 1672 0349719 133---
2111 3901 8728089 519---
2211 6181 7046419 914---
2311 8501 53046710 320---
2412 0871 35128810 736---
2512 3291 16610311 163---
TOTAL245 52386 07246 489159 4519 624Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 887
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 159 451
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 665 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 610 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 610-2 887+4 497
2+1 610+1 085+525
3+1 610+1 159+451
4+1 610+1 234+376
5+1 610+1 312+298
6+1 610+1 391+219
7+1 610+1 473+137
8+1 610+1 556+54
9+1 610+1 642-32
10+1 610+1 730-120
11+1 610+1 820-210
12+1 610+1 912-302
13+1 610+2 007-397
14+1 610+2 104-494
15+1 610+2 203-593
16+1 610+2 305-695
17+1 610+2 410-800
18+1 610+2 517-907
19+1 610+2 627-1 017
20+1 610+2 740-1 130
21+1 610+2 856-1 246
22+1 610+2 974-1 364
23+1 610+3 096-1 486
24+1 610+3 221-1 611
25+1 610+3 349-1 739
Total+40 250+47 835+-7 585
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 35 jours
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