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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleBron (69)
Surface83m²
Coût Total188 060€
Loyer Annuel13 896€
Rentabilité7.39%
Cashflow/mois+43€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 172 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 2 072,29 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 13
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 13/14 étage, Salle de bain, Cave, 3 chambres, 1 parking: Parking, Balcon, Sans vis-à-vis, Non meublé

Bel appartement T4 à vendre, idéalement situé à Bron, proche de toutes commodités. D'une surface de 83 m², ce bien en très bon état, offre un séjour lumineux avec une vue fabuleuse sur les alpes sans vis à vis, trois chambres confortables et une cuisine séparée, le tout parfaitement agencé pour un quotidien agréable.

Vous profiterez d'un balcon pour vos moments de détente, d'une place de parking extérieur privatif facilitant le stationnement ainsi que d'une cave en sous-sol pour le rangement. L'immeuble bien entretenu et sécurisé garantit un cadre de vie paisible et pratique.

Ce logement séduira une famille ou des acquéreurs souhaitant conjuguer espace, luminosité et fonctionnalité à proximité des commodités et des transports. Ne manquez pas cette opportunité sur le secteur : contactez-nous pour organiser une visite et obtenir davantage d'informations. Référence agence : 2545

Ville : Bron
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69500
Coordonnées : 45.740676, 4.918123
Total : 188 060€
Prix d'acquisition : 172 000€
Travaux : 2 300€
Valeur du bien : 174 300€
Frais de notaire : 13 760€
Coût estimé : 13 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 13.95€/m²/mois
Fourchette : 11.25€ - 17.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 1158€/mois
Loyer annuel estimé : 13896€/an
Fourchette totale : 934€ - 1436€/mois
Fourchette annuelle : 11204€ - 17235€/an
Rentabilité brute :7.39%
Fourchette de rentabilité :5.96% - 9.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 759,75 €/m²
Basé sur :330 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :229 059 €
Prix d'achat :172 000 €
Décote à l'achat :-57 059€ (-24.9%)
Marge achat-revente :40 999€ (17.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :188 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :944,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :54,85€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 999,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 290,35€
Coût de l'assurance :16 455,25€
Taxe foncière : 1 389,64€/an
Soit par mois : 115,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 158,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 115,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :42,88€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: 0
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture de la salle de bain
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - chambres en bon état mais nécessitent un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :2 300 €(28 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 100€
  • Salle de bain - Peinture:250€
    Peinture salle de bain: 5 m² × 30€/m² = 150€, Main d'œuvre: 100€
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture chambres: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 50€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bron. Les prix incluent la main d'œuvre. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 158 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 896 €/an
Calcul : 1 158 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 556 €/an
Base de calcul : Emprunt de 188 060 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 658 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 390 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 2 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 903 €
Revenus locatifs : +13 896 €
Charges déductibles : -10 903 €
Résultat foncier Année 1 : 2 993 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 603 €/an
Revenus locatifs : +13 896 €
Charges déductibles : -8 603 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 293 €/an
Prix d'achat du bien : 172 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 111 800 €(65% de 172 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 065 €/an
Calcul : 111 800 € × 3,636% = 4 065 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 896 €10 910 €6 562 €2 987 €---
214 174 €8 438 €6 391 €5 736 €---
314 458 €8 261 €6 213 €6 197 €---
414 747 €8 077 €6 030 €6 670 €---
515 042 €7 887 €5 839 €7 155 €---
615 343 €7 690 €5 642 €7 653 €---
715 650 €7 486 €5 438 €8 164 €---
815 963 €7 274 €5 226 €8 688 €---
916 282 €7 055 €5 007 €9 227 €---
1016 607 €6 828 €4 780 €9 779 €---
1116 940 €6 593 €4 545 €10 347 €---
1217 278 €6 349 €4 302 €10 929 €---
1317 624 €6 097 €4 049 €11 527 €---
1417 976 €5 836 €3 788 €12 141 €---
1518 336 €5 565 €3 517 €12 771 €---
1618 703 €5 285 €3 237 €13 418 €---
1719 077 €4 994 €2 946 €14 083 €---
1819 458 €4 693 €2 645 €14 765 €---
1919 847 €4 381 €2 334 €15 466 €---
2020 244 €4 058 €2 011 €16 186 €---
2120 649 €3 724 €1 676 €16 925 €---
2221 062 €3 377 €1 330 €17 685 €---
2321 484 €3 019 €971 €18 465 €---
2421 913 €2 647 €599 €19 266 €---
2522 351 €2 262 €214 €20 090 €---
TOTAL445 105 €148 787 €95 290 €296 319 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 296 319 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 896 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 918 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 918 €+896 €+2 022 €
2+2 918 €+1 721 €+1 197 €
3+2 918 €+1 859 €+1 059 €
4+2 918 €+2 001 €+917 €
5+2 918 €+2 146 €+772 €
6+2 918 €+2 296 €+622 €
7+2 918 €+2 449 €+469 €
8+2 918 €+2 607 €+311 €
9+2 918 €+2 768 €+150 €
10+2 918 €+2 934 €-16 €
11+2 918 €+3 104 €-186 €
12+2 918 €+3 279 €-361 €
13+2 918 €+3 458 €-540 €
14+2 918 €+3 642 €-724 €
15+2 918 €+3 831 €-913 €
16+2 918 €+4 025 €-1 107 €
17+2 918 €+4 225 €-1 307 €
18+2 918 €+4 430 €-1 512 €
19+2 918 €+4 640 €-1 722 €
20+2 918 €+4 856 €-1 938 €
21+2 918 €+5 078 €-2 160 €
22+2 918 €+5 305 €-2 387 €
23+2 918 €+5 539 €-2 621 €
24+2 918 €+5 780 €-2 862 €
25+2 918 €+6 027 €-3 109 €
Total+72 950 €+88 896 €+-15 946 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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