Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleCornas (07)
Surface146m²
Coût Total247 520€
Loyer Annuel16 586€
Rentabilité6.70%
Cashflow/mois-70€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 000 €
Surface : 146 m²
Prix au m² : 1 363,01 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, 4 chambres, 1 place de parking, Terrasse, calme, Pas de balcon

Commune limitrophe à SAINT-PERAY. L'agence JEAN MORIN IMMOBILIER vous propose ce bien unique au cœur du village de CORNAS, au calme qui pour être un coup de Cœur. Un potentiel existant qui pourra répondre à vos inspirations. 146 m² habitables (surface totale 162 m²). 194 m² de surfaces annexes, caves, garage, ateliers, cellier, pièces à aménager selon vos besoins, 1 de 42 m² et une 35 m2. La maison se compose d'un séjour 40 m², d'un salon et d'une cuisine indépendante. 4 chambres, salle de bain + 1 douche. De nombreux espaces de rangement. A l'extérieur, une terrasse au 1er étage dans une cour fermée. Le bien est équipé de système de chauffage réversible climatisation.Classement énergie : D. Raccordé à l'assainissement collectif.Jean MORIN Immobilier, Hervé MARTIN, Agent Commercial Indépendant : Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Cornas
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07130
Coordonnées : 44.964384, 4.834900
Total : 247 520€
Prix d'acquisition : 199 000€
Travaux : 32 600€
Valeur du bien : 231 600€
Frais de notaire : 15 920€
Coût estimé : 15 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 146m²
Loyer prédit : 9.47€/m²/mois
Fourchette : 7.20€ - 12.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 1382€/mois
Loyer annuel estimé : 16586€/an
Fourchette totale : 1052€ - 1816€/mois
Fourchette annuelle : 12622€ - 21796€/an
Rentabilité brute :6.70%
Fourchette de rentabilité :5.10% - 8.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 753 €/m²
Basé sur :22 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :401 937 €
Prix d'achat :199 000 €
Décote à l'achat :-202 937€ (-50.5%)
Marge achat-revente :154 417€ (38.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :247 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 241,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :72,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 313,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :125 020,01€
Coût de l'assurance :21 658,00€
Taxe foncière : 1 658,64€/an
Soit par mois : 138,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 382,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 452,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-70,02€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 241 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 146 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à jour du système de chauffage réversible pour garantir son efficacité
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1 classe
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des murs et du plafond, peinture complète
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible - salon nécessite rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification de l'électroménager
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des sols et peinture des murs dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 600 €(223 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:7 300€
    Isolation des combles perdus: 146 m² × 50€/m² = 7300€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:3 000€
    Remplacement système chauffage réversible: 1 système × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:6 500€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€/fenêtre = 6500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation:1 200€
    Peinture murs et plafond salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 800€
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 150€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Rafraîchissement sols et peinture murs 4 chambres: 48 m² × 100€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cornas (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 382 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 586 €/an
Calcul : 1 382 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 604 €/an
Base de calcul : Emprunt de 247 520 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 866 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 659 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 729 €
Revenus locatifs : +16 586 €
Charges déductibles : -43 729 €
Résultat foncier Année 1 : -27 142 €(Déficit de 27 142 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 742 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 129 €/an
Revenus locatifs : +16 586 €
Charges déductibles : -11 129 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 458 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5742.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350 €(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 586 €43 737 €8 612 €-27 150 €21 400 €5 750 €5 750 €
216 918 €10 912 €8 387 €6 006 €---
317 256 €10 679 €8 154 €6 578 €---
417 602 €10 437 €7 912 €7 164 €---
517 954 €10 187 €7 662 €7 766 €---
618 313 €9 928 €7 403 €8 384 €---
718 679 €9 660 €7 135 €9 019 €---
819 053 €9 382 €6 857 €9 670 €---
919 434 €9 095 €6 570 €10 339 €---
1019 822 €8 796 €6 272 €11 026 €---
1120 219 €8 488 €5 963 €11 731 €---
1220 623 €8 168 €5 643 €12 455 €---
1321 036 €7 837 €5 312 €13 199 €---
1421 456 €7 494 €4 969 €13 963 €---
1521 885 €7 138 €4 613 €14 747 €---
1622 323 €6 770 €4 245 €15 553 €---
1722 770 €6 389 €3 864 €16 380 €---
1823 225 €5 994 €3 469 €17 231 €---
1923 689 €5 585 €3 060 €18 104 €---
2024 163 €5 162 €2 637 €19 001 €---
2124 646 €4 723 €2 198 €19 924 €---
2225 139 €4 268 €1 744 €20 871 €---
2325 642 €3 798 €1 273 €21 844 €---
2426 155 €3 310 €785 €22 845 €---
2526 678 €2 805 €280 €23 873 €---
TOTAL531 266 €220 744 €125 020 €310 522 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 310 522 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 586 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 483 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 483 €-6 420 €+9 903 €
2+3 483 €+77 €+3 406 €
3+3 483 €+1 973 €+1 510 €
4+3 483 €+2 149 €+1 334 €
5+3 483 €+2 330 €+1 153 €
6+3 483 €+2 515 €+968 €
7+3 483 €+2 706 €+777 €
8+3 483 €+2 901 €+582 €
9+3 483 €+3 102 €+381 €
10+3 483 €+3 308 €+175 €
11+3 483 €+3 519 €-36 €
12+3 483 €+3 737 €-254 €
13+3 483 €+3 960 €-477 €
14+3 483 €+4 189 €-706 €
15+3 483 €+4 424 €-941 €
16+3 483 €+4 666 €-1 183 €
17+3 483 €+4 914 €-1 431 €
18+3 483 €+5 169 €-1 686 €
19+3 483 €+5 431 €-1 948 €
20+3 483 €+5 700 €-2 217 €
21+3 483 €+5 977 €-2 494 €
22+3 483 €+6 261 €-2 778 €
23+3 483 €+6 553 €-3 070 €
24+3 483 €+6 853 €-3 370 €
25+3 483 €+7 162 €-3 679 €
Total+87 075 €+93 157 €+-6 082 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →