Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Studio 24m² thollon les memises

VilleThollon-les-Mémises (74)
Surface24m²
Coût Total105 500€
Loyer Annuel5 433€
Rentabilité5.15%
Cashflow/mois-139€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 65 000 €
Surface : 24 m²
Prix au m² : 2 708,33 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Ce Studio avec coin montagne situé à 150 mètres du départ de la télécabine offre un espace de vie exposé coté lac très calme donnant sur un balcon. Il est équipé d'une kitchenette ouverte sur la pièce de vie et fermé d'un volet roulant électrique, puis composé d'une salle de bain et un WC séparé. Une cave (placard de rangement individuel sécurisé) et d'un parking extérieur complète le bien. Actuellement loué sera libre à partir de fin décembre, charge faible. A voir. Particulier à Particulier aucune démarche commerciale svp.

Ville : Thollon-les-Mémises
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74500
Coordonnées : 46.390470, 6.716000
Total : 105 500€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 35 300€
Valeur du bien : 100 300€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 24m²
Loyer prédit : 18.86€/m²/mois
Fourchette : 13.46€ - 26.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 453€/mois
Loyer annuel estimé : 5433€/an
Fourchette totale : 323€ - 635€/mois
Fourchette annuelle : 3875€ - 7616€/an
Rentabilité brute :5.15%
Fourchette de rentabilité :3.67% - 7.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 797,06 €/m²
Basé sur :86 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :91 129 €
Prix d'achat :65 000 €
Décote à l'achat :-26 129€ (-28.7%)
Marge achat-revente :-14 371€ (-15.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :519,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :26,38€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 546,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 412,64€
Coût de l'assurance :7 912,50€
Taxe foncière : 543,29€/an
Soit par mois : 45,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 452,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 591,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-138,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 24 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 2 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet
Quantité: 5 m² de carrelage
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol et peinture pour la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 24 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 300 €(1 471 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:2 500€
    Fenêtres double vitrage: 2 fenêtres × 1250€ = 2500€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 800€/m² = 4000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:4 800€
    Revêtement sol et peinture: 24 m² × 200€/m² = 4800€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Thollon-les-Mémises (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 453 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 433 €/an
Calcul : 453 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 489 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 500 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 317 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 543 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 649 €
Revenus locatifs : +5 433 €
Charges déductibles : -39 649 €
Résultat foncier Année 1 : -34 216 €(Déficit de 34 216 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 816 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 349 €/an
Revenus locatifs : +5 433 €
Charges déductibles : -4 349 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 084 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12815.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 433 €39 652 €3 492 €-34 219 €21 400 €12 819 €12 819 €
25 542 €4 259 €3 399 €1 283 €--11 536 €
35 652 €4 162 €3 302 €1 490 €--10 046 €
45 765 €4 062 €3 203 €1 703 €--8 343 €
55 881 €3 959 €3 099 €1 921 €--6 422 €
65 998 €3 853 €2 993 €2 146 €--4 276 €
76 118 €3 742 €2 882 €2 376 €--1 900 €
86 241 €3 628 €2 768 €2 613 €---
96 366 €3 510 €2 650 €2 855 €---
106 493 €3 388 €2 528 €3 105 €---
116 623 €3 262 €2 402 €3 361 €---
126 755 €3 132 €2 272 €3 624 €---
136 890 €2 997 €2 137 €3 894 €---
147 028 €2 857 €1 997 €4 171 €---
157 169 €2 713 €1 853 €4 456 €---
167 312 €2 564 €1 704 €4 748 €---
177 458 €2 410 €1 550 €5 049 €---
187 607 €2 250 €1 390 €5 357 €---
197 760 €2 085 €1 226 €5 674 €---
207 915 €1 915 €1 055 €6 000 €---
218 073 €1 739 €879 €6 334 €---
228 234 €1 556 €697 €6 678 €---
238 399 €1 368 €508 €7 031 €---
248 567 €1 173 €313 €7 394 €---
258 738 €971 €112 €7 767 €---
TOTAL174 018 €107 207 €50 413 €66 810 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 66 810 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 433 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 141 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 141 €-6 420 €+7 561 €
2+1 141 €0 €+1 141 €
3+1 141 €0 €+1 141 €
4+1 141 €0 €+1 141 €
5+1 141 €0 €+1 141 €
6+1 141 €0 €+1 141 €
7+1 141 €0 €+1 141 €
8+1 141 €+214 €+927 €
9+1 141 €+857 €+284 €
10+1 141 €+931 €+210 €
11+1 141 €+1 008 €+133 €
12+1 141 €+1 087 €+54 €
13+1 141 €+1 168 €-27 €
14+1 141 €+1 251 €-110 €
15+1 141 €+1 337 €-196 €
16+1 141 €+1 424 €-283 €
17+1 141 €+1 515 €-374 €
18+1 141 €+1 607 €-466 €
19+1 141 €+1 702 €-561 €
20+1 141 €+1 800 €-659 €
21+1 141 €+1 900 €-759 €
22+1 141 €+2 003 €-862 €
23+1 141 €+2 109 €-968 €
24+1 141 €+2 218 €-1 077 €
25+1 141 €+2 330 €-1 189 €
Total+28 525 €+20 043 €+8 482 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →