Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Vente appartement 4 pièces 84 m² Firminy (42700) - Superimmo

Bien expiré
VilleFirminy (42)
Surface84m²
Coût Total126 280€
Loyer Annuel8 274€
Rentabilité6.55%
Cashflow/mois-231€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 1 178,57 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

À Firminy, venez découvrir cet appartement de 84 m2, situé au 1er étage d’une résidence calme, entretenue et sécurisée, avec ascenseur et garage. Il offre une spacieuse pièce de vie lumineuse ouvrant sur un balcon, la cuisine est indépendante, pratique et fonctionnelle. Côté nuit, vous trouverez 2 chambres ainsi qu’une possibilité d’aménager une 3ᵉ chambre selon vos besoins. De grands placards et rangements sont présents dans tout l’appartement. Le bien est équipé d’une chaudière individuelle assurant chauffage et eau chaude, pour un confort optimal. L’emplacement est un véritable atout, proche des commerces, écoles et transports. Appartement offrant un beau potentiel, à visiter sans tarder ! Pour plus d’informations ou pour organiser une visite, contactez - moi au O7.83.77.9O.O9 Alicia (EI). Ce bien est soumis au régime de la copropriété, nombre de lot 22, montant moyen annuel de la quote-part de charges courantes 2280 €, aucune procédure en cours menée sur le fondement de l'article 29-1 de la loi no65-557 du 10 juillet 1965 et de l'article L.615-6 du CCH. Cette annonce vous est proposée par Gelas Alicia - - NoRSAC: , Enregistré à de Les informations sur les risques auxquels le bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Firminy
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42700
Total : 126 280€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 19 360€
Valeur du bien : 118 360€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 8.21€/m²/mois
Fourchette : 6.28€ - 10.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 690€/mois
Loyer annuel estimé : 8274€/an
Fourchette totale : 527€ - 902€/mois
Fourchette annuelle : 6329€ - 10818€/an
Rentabilité brute :6.55%
Fourchette de rentabilité :5.01% - 8.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :623,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :37,88€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 661,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 745,21€
Coût de l'assurance :11 365,20€
Taxe foncière : 827,43€/an
Soit par mois : 68,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 190,00€/mois
Soit par an : 2 280,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 689,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 920,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-230,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 141 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes de la chaudière individuelle pour assurer un chauffage efficace
Quantité: 1 chaudière
Raison: DPE C - Appartement - Bien que le DPE soit acceptable, une vérification de la chaudière est recommandée pour garantir son efficacité.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage des murs et du sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire pour moderniser l'espace.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé pour maintenir l'esthétique.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger pour maintenir l'esthétique.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger pour maintenir l'esthétique.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 360 €(230 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 000€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€
  • Cuisine:400€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 40€/m² = 400€
  • Salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Firminy (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→B(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 5 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 690 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 274 €/an
Calcul : 690 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 201 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 280 € à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 455 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 827 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 280 €/an
Calcul : 190 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 360 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 123 €
Revenus locatifs : +8 274 €
Charges déductibles : -27 123 €
Résultat foncier Année 1 : -18 849 €(Déficit de 18 849 €)
Imputable sur revenu global : 18 849 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 763 €/an
Revenus locatifs : +8 274 €
Charges déductibles : -7 763 €
Résultat foncier Années 2+ : 511 €/an
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 274 €27 127 €4 205 €-18 853 €18 853 €--
28 440 €7 655 €4 093 €784 €---
38 609 €7 539 €3 977 €1 069 €---
48 781 €7 419 €3 857 €1 361 €---
58 956 €7 295 €3 733 €1 661 €---
69 135 €7 167 €3 605 €1 968 €---
79 318 €7 034 €3 472 €2 284 €---
89 505 €6 897 €3 335 €2 607 €---
99 695 €6 755 €3 193 €2 939 €---
109 889 €6 609 €3 047 €3 280 €---
1110 086 €6 457 €2 895 €3 629 €---
1210 288 €6 300 €2 738 €3 988 €---
1310 494 €6 138 €2 576 €4 356 €---
1410 704 €5 970 €2 408 €4 734 €---
1510 918 €5 796 €2 234 €5 122 €---
1611 136 €5 616 €2 054 €5 520 €---
1711 359 €5 431 €1 869 €5 928 €---
1811 586 €5 239 €1 677 €6 347 €---
1911 818 €5 040 €1 478 €6 778 €---
2012 054 €4 835 €1 272 €7 220 €---
2112 295 €4 622 €1 060 €7 673 €---
2212 541 €4 402 €840 €8 139 €---
2312 792 €4 175 €613 €8 617 €---
2413 048 €3 940 €378 €9 108 €---
2513 309 €3 697 €135 €9 612 €---
TOTAL265 027 €169 156 €60 745 €95 871 €18 853 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 656 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 95 871 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 274 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 738 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 738 €-5 656 €+7 394 €
2+1 738 €+235 €+1 503 €
3+1 738 €+321 €+1 417 €
4+1 738 €+408 €+1 330 €
5+1 738 €+498 €+1 240 €
6+1 738 €+590 €+1 148 €
7+1 738 €+685 €+1 053 €
8+1 738 €+782 €+956 €
9+1 738 €+882 €+856 €
10+1 738 €+984 €+754 €
11+1 738 €+1 089 €+649 €
12+1 738 €+1 196 €+542 €
13+1 738 €+1 307 €+431 €
14+1 738 €+1 420 €+318 €
15+1 738 €+1 537 €+201 €
16+1 738 €+1 656 €+82 €
17+1 738 €+1 778 €-40 €
18+1 738 €+1 904 €-166 €
19+1 738 €+2 033 €-295 €
20+1 738 €+2 166 €-428 €
21+1 738 €+2 302 €-564 €
22+1 738 €+2 442 €-704 €
23+1 738 €+2 585 €-847 €
24+1 738 €+2 732 €-994 €
25+1 738 €+2 884 €-1 146 €
Total+43 450 €+28 761 €+14 689 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 282 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →