Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleNexon (87)
Surface150m²
Coût Total181 020€
Loyer Annuel14 335€
Rentabilité7.92%
Cashflow/mois+86€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 793,33 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Cuisine équipée, Cave, 5 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Garage, Parking, Jardin, Non meublé

iad France - Roland Offer vous propose: Maison de 150 m². Cette maison spacieuse offre : au rez-de-chaussée, une entrée donnant sur un salon de 17 m², un séjour de 22 m², une cuisine aménagée et équipée de 11 m², un cellier et un WC séparé. À l'étage, deux salles d'eau, un WC séparé, et cinq chambres de 13 m², 12 m², 12 m², 12 m² et 11 m². Au dernier étage, un vaste grenier aménageable de 90 m². La maison dispose également d'une cave isolée, d'un garage, d'un abri et d'un abri de jardin. Le tout est déployé sur une parcelle de 400 m², complétée par une parcelle non attenante de 1480 m². Caractéristiques techniques : système de chauffage avec poêle à granulés et chaudière au fioul, huisseries en simple vitrage, toiture refaite en 2004. La maison est alimentée par une source.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Roland Offer mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Limoges sous le numéro 843 107 715, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Nexon
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87800
Coordonnées : 45.665712, 1.180591
Total : 181 020€
Prix d'acquisition : 119 000€
Travaux : 52 500€
Valeur du bien : 171 500€
Frais de notaire : 9 520€
Coût estimé : 9 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150m²
Loyer prédit : 7.96€/m²/mois
Fourchette : 6.29€ - 10.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 1195€/mois
Loyer annuel estimé : 14335€/an
Fourchette totale : 943€ - 1513€/mois
Fourchette annuelle : 11317€ - 18156€/an
Rentabilité brute :7.92%
Fourchette de rentabilité :6.25% - 10.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 375 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :206 250 €
Prix d'achat :119 000 €
Décote à l'achat :-87 250€ (-42.3%)
Marge achat-revente :25 230€ (12.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :181 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :916,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.61%
Assurance emprunteur :72,41€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 989,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 062,91€
Coût de l'assurance :21 722,40€
Taxe foncière : 1 433,47€/an
Soit par mois : 119,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 194,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 108,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :85,75€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 284 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 150 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière au fioul
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes et rafraîchissement de la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - équipements récents mais à vérifier
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger
Salle à mangerOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 500 €(350 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:7 500€
    Isolation combles: 150 m² × 50€/m² = 7500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:2 400€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 400€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:7 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 120€/m² = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds du salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle à manger - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds de la salle à manger: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nexon (coefficient 0.9 appliqué pour une zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 195 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 335 €/an
Calcul : 1 195 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 454 €/an
Base de calcul : Emprunt de 181 020 € à 3.61% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 869 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 433 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 257 €
Revenus locatifs : +14 335 €
Charges déductibles : -61 257 €
Résultat foncier Année 1 : -46 922 €(Déficit de 46 922 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 522 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 757 €/an
Revenus locatifs : +14 335 €
Charges déductibles : -8 757 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 578 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25521.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350 €(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 335 €61 263 €6 460 €-46 928 €21 400 €25 528 €25 528 €
214 621 €8 596 €6 293 €6 026 €--19 502 €
314 914 €8 423 €6 121 €6 491 €--13 011 €
415 212 €8 244 €5 941 €6 968 €--6 043 €
515 516 €8 058 €5 756 €7 458 €---
615 827 €7 865 €5 563 €7 961 €---
716 143 €7 666 €5 363 €8 478 €---
816 466 €7 459 €5 156 €9 007 €---
916 795 €7 244 €4 942 €9 551 €---
1017 131 €7 021 €4 719 €10 110 €---
1117 474 €6 791 €4 488 €10 683 €---
1217 823 €6 552 €4 249 €11 272 €---
1318 180 €6 304 €4 001 €11 876 €---
1418 543 €6 047 €3 744 €12 497 €---
1518 914 €5 780 €3 478 €13 134 €---
1619 293 €5 504 €3 202 €13 788 €---
1719 678 €5 218 €2 915 €14 461 €---
1820 072 €4 921 €2 619 €15 151 €---
1920 473 €4 613 €2 311 €15 860 €---
2020 883 €4 294 €1 992 €16 589 €---
2121 301 €3 963 €1 661 €17 337 €---
2221 727 €3 621 €1 318 €18 106 €---
2322 161 €3 265 €963 €18 896 €---
2422 604 €2 897 €594 €19 708 €---
2523 056 €2 515 €212 €20 542 €---
TOTAL459 145 €204 122 €94 063 €255 023 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 255 023 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 335 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 010 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 010 €-6 420 €+9 430 €
2+3 010 €0 €+3 010 €
3+3 010 €0 €+3 010 €
4+3 010 €0 €+3 010 €
5+3 010 €+425 €+2 585 €
6+3 010 €+2 388 €+622 €
7+3 010 €+2 543 €+467 €
8+3 010 €+2 702 €+308 €
9+3 010 €+2 865 €+145 €
10+3 010 €+3 033 €-23 €
11+3 010 €+3 205 €-195 €
12+3 010 €+3 382 €-372 €
13+3 010 €+3 563 €-553 €
14+3 010 €+3 749 €-739 €
15+3 010 €+3 940 €-930 €
16+3 010 €+4 137 €-1 127 €
17+3 010 €+4 338 €-1 328 €
18+3 010 €+4 545 €-1 535 €
19+3 010 €+4 758 €-1 748 €
20+3 010 €+4 977 €-1 967 €
21+3 010 €+5 201 €-2 191 €
22+3 010 €+5 432 €-2 422 €
23+3 010 €+5 669 €-2 659 €
24+3 010 €+5 912 €-2 902 €
25+3 010 €+6 163 €-3 153 €
Total+75 250 €+76 507 €+-1 257 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →