Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

VENTE

Bien expiré
VilleGuiscriff (56)
Surface102m²
Coût Total150 380€
Loyer Annuel8 538€
Rentabilité5.68%
Cashflow/mois-154€
Image de bien 1
Prix : 75 000 €
Surface : 102 m²
Prix au m² : 735,29 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

NOTAIRE - Rdc : cuis, W.C., salon, ch, sdb, Etage : 2 ch, grenier chaufferie Hangar Puits Jardin

Ville : Guiscriff
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56560
Total : 150 380€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 69 380€
Valeur du bien : 144 380€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102m²
Loyer prédit : 6.98€/m²/mois
Fourchette : 5.50€ - 8.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 712€/mois
Loyer annuel estimé : 8538€/an
Fourchette totale : 560€ - 903€/mois
Fourchette annuelle : 6726€ - 10839€/an
Rentabilité brute :5.68%
Fourchette de rentabilité :4.47% - 7.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :150 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :750,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :43,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 794,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 746,11€
Coût de l'assurance :13 158,25€
Taxe foncière : 853,84€/an
Soit par mois : 71,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 711,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 865,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-153,90€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 102 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (102 m²)
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain avec douche, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + 10 prises
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie et remplacement des tuyauteries vétustes
Quantité: tuyauteries complètes
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 380 €(680 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation - Isolation combles:4 080€
    Isolation combles: 102 m² × 40€/m² = 4080€, Main d'œuvre: inclus dans le prix
  • Menuiseries - Fenêtres:12 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 12 fenêtres × 1000€/fenêtre = 12000€, Main d'œuvre: inclus dans le prix
  • Cuisine - Rénovation complète:22 000€
    Cuisine complète: 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: inclus dans le prix
  • Salle de bain - Rénovation complète:13 000€
    Salle de bain complète: 10000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: inclus dans le prix
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salon - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 400€
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 200€
    Tableau électrique: 1 tableau × 600€ = 600€, 10 prises × 70€ = 700€, Main d'œuvre: inclus dans le prix
  • Plomberie générale - Mise aux normes:500€
    Mise aux normes plomberie: 2500€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Guiscriff (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 712 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 538 €/an
Calcul : 712 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 152 €/an
Base de calcul : Emprunt de 150 380 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 526 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 854 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 380 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 913 €
Revenus locatifs : +8 538 €
Charges déductibles : -75 913 €
Résultat foncier Année 1 : -67 374 €(Déficit de 67 374 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 974 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 533 €/an
Revenus locatifs : +8 538 €
Charges déductibles : -6 533 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 006 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45974.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 538 €75 918 €5 157 €-67 379 €21 400 €45 979 €45 979 €
28 709 €6 402 €5 022 €2 307 €--43 672 €
38 883 €6 261 €4 881 €2 622 €--41 050 €
49 061 €6 116 €4 736 €2 945 €--38 105 €
59 242 €5 966 €4 585 €3 277 €--34 828 €
69 427 €5 810 €4 430 €3 617 €--31 211 €
79 616 €5 648 €4 268 €3 967 €--27 244 €
89 808 €5 481 €4 101 €4 327 €--22 917 €
910 004 €5 308 €3 928 €4 696 €--18 222 €
1010 204 €5 129 €3 749 €5 075 €--13 147 €
1110 408 €4 944 €3 564 €5 464 €--7 683 €
1210 616 €4 752 €3 372 €5 864 €---
1310 829 €4 554 €3 174 €6 275 €---
1411 045 €4 348 €2 968 €6 697 €---
1511 266 €4 135 €2 755 €7 131 €---
1611 492 €3 915 €2 535 €7 577 €---
1711 721 €3 687 €2 307 €8 035 €---
1811 956 €3 451 €2 070 €8 505 €---
1912 195 €3 206 €1 826 €8 989 €---
2012 439 €2 953 €1 573 €9 486 €---
2112 688 €2 691 €1 311 €9 997 €---
2212 941 €2 420 €1 040 €10 522 €---
2313 200 €2 139 €759 €11 061 €---
2413 464 €1 848 €468 €11 616 €---
2513 733 €1 547 €167 €12 186 €---
TOTAL273 486 €178 630 €74 746 €94 856 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 94 856 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 538 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 793 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 793 €-6 420 €+8 213 €
2+1 793 €0 €+1 793 €
3+1 793 €0 €+1 793 €
4+1 793 €0 €+1 793 €
5+1 793 €0 €+1 793 €
6+1 793 €0 €+1 793 €
7+1 793 €0 €+1 793 €
8+1 793 €0 €+1 793 €
9+1 793 €0 €+1 793 €
10+1 793 €0 €+1 793 €
11+1 793 €0 €+1 793 €
12+1 793 €+1 759 €+34 €
13+1 793 €+1 882 €-89 €
14+1 793 €+2 009 €-216 €
15+1 793 €+2 139 €-346 €
16+1 793 €+2 273 €-480 €
17+1 793 €+2 410 €-617 €
18+1 793 €+2 552 €-759 €
19+1 793 €+2 697 €-904 €
20+1 793 €+2 846 €-1 053 €
21+1 793 €+2 999 €-1 206 €
22+1 793 €+3 156 €-1 363 €
23+1 793 €+3 318 €-1 525 €
24+1 793 €+3 485 €-1 692 €
25+1 793 €+3 656 €-1 863 €
Total+44 825 €+30 762 €+14 063 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →