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Maison à vendre

Bien expiré
VilleTour (74)
Surface222.8m²
Coût Total516 190€
Loyer Annuel46 432€
Rentabilité9.00%
Cashflow/mois+775€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 425 000 €
Surface : 222.8 m²
Prix au m² : 1 907,54 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 7
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Situé à LA TOUR (74250), authentique corps de ferme avec pierres et poutres apparentes de 222m² habitables et 391m² utiles environ, sur un terrain de 481m² (zone Ua du PLU). Le bien comprend, au rez-de-chaussée, une cuisine équipée, un séjour avec accès à la terasse, une grande chambre avec placards, une salle d'eau et WC séparé. Une chaufferie, un garage et une grange complètent ce niveau (agrandissement / rénovation de la grange possible afin d'agrandir la partie habitable) . A l'étage : un espace mezzanine pouvant servir de bureau, 3 grandes chambres, une salle de bain avec baignoire et douche, WC séparé (possibilité d'accéder au 1er niveau de la grange depuis cet étage). Au 2ème étage : Dégagement, 2 belles chambres, une salle d'eau et un grenier. DPE nouvelle version 2024 : Classe énergie D (GES B); Montant estimé des dépenses anuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3300€ et 4520€ (prix moyens des énergies indexés sur les années 2021, 2022, 2023 abonnement compris).

Ville : Tour
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74250
Coordonnées : 46.135472, 6.428670
Total : 516 190€
Prix d'acquisition : 425 000€
Travaux : 57 190€
Valeur du bien : 482 190€
Frais de notaire : 34 000€
Coût estimé : 34 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 222.8m²
Loyer prédit : 17.37€/m²/mois
Fourchette : 11.37€ - 26.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 3869€/mois
Loyer annuel estimé : 46432€/an
Fourchette totale : 2533€ - 5910€/mois
Fourchette annuelle : 30401€ - 70915€/an
Rentabilité brute :9.00%
Fourchette de rentabilité :5.89% - 13.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 806,83 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :625 361 €
Prix d'achat :425 000 €
Décote à l'achat :-200 361€ (-32.0%)
Marge achat-revente :109 171€ (17.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :516 190€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 556,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :150,56€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 707,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :250 780,29€
Coût de l'assurance :45 166,62€
Taxe foncière : 4 643,16€/an
Soit par mois : 386,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 869,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 094,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :775,25€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 222.8 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 222.8 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simples vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 28 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant une mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 190 €(257 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 140€
    Isolation toiture/combles: 222.8 m² × 50€/m² = 11140€, Main d'œuvre: 44€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 11500€, Main d'œuvre: 0€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:22 400€
    Fenêtres double vitrage: 28 fenêtres × 800€/fenêtre = 22400€, Main d'œuvre: 0€
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Revêtement sol parquet flottant:5 400€
    Parquet flottant: 90 m² × 60€/m² = 5400€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tours (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 45 040€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 869 €/mois
Revenus locatifs annuels : 46 432 €/an
Calcul : 3 869 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 17 327 €/an
Base de calcul : Emprunt de 516 190 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 807 €/an
Calcul : 151 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 643 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 190 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 967 €
Revenus locatifs : +46 432 €
Charges déductibles : -80 967 €
Résultat foncier Année 1 : -34 536 €(Déficit de 34 536 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 136 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 23 777 €/an
Revenus locatifs : +46 432 €
Charges déductibles : -23 777 €
Résultat foncier Années 2+ : 22 654 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13135.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 425 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 276 250 €(65% de 425 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 10 045 €/an
Calcul : 276 250 € × 3,636% = 10 045 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
146 432 €80 984 €17 344 €-34 552 €21 400 €13 152 €13 152 €
247 360 €23 333 €16 883 €24 027 €---
348 307 €22 857 €16 407 €25 451 €---
449 274 €22 364 €15 914 €26 910 €---
550 259 €21 854 €15 404 €28 405 €---
651 264 €21 327 €14 877 €29 938 €---
752 290 €20 781 €14 331 €31 509 €---
853 335 €20 216 €13 766 €33 119 €---
954 402 €19 632 €13 182 €34 770 €---
1055 490 €19 028 €12 578 €36 462 €---
1156 600 €18 403 €11 953 €38 197 €---
1257 732 €17 756 €11 306 €39 976 €---
1358 886 €17 087 €10 637 €41 799 €---
1460 064 €16 395 €9 945 €43 669 €---
1561 265 €15 679 €9 229 €45 587 €---
1662 491 €14 938 €8 488 €47 553 €---
1763 741 €14 172 €7 722 €49 569 €---
1865 015 €13 379 €6 929 €51 636 €---
1966 316 €12 559 €6 109 €53 757 €---
2067 642 €11 710 €5 261 €55 932 €---
2168 995 €10 833 €4 383 €58 162 €---
2270 375 €9 924 €3 475 €60 450 €---
2371 782 €8 985 €2 535 €62 797 €---
2473 218 €8 013 €1 563 €65 205 €---
2574 682 €7 007 €558 €67 675 €---
TOTAL1 487 218 €469 216 €250 780 €1 018 002 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 018 002 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 46 432 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 751 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 751 €-6 420 €+16 171 €
2+9 751 €+3 262 €+6 489 €
3+9 751 €+7 635 €+2 116 €
4+9 751 €+8 073 €+1 678 €
5+9 751 €+8 522 €+1 229 €
6+9 751 €+8 981 €+770 €
7+9 751 €+9 453 €+298 €
8+9 751 €+9 936 €-185 €
9+9 751 €+10 431 €-680 €
10+9 751 €+10 939 €-1 188 €
11+9 751 €+11 459 €-1 708 €
12+9 751 €+11 993 €-2 242 €
13+9 751 €+12 540 €-2 789 €
14+9 751 €+13 101 €-3 350 €
15+9 751 €+13 676 €-3 925 €
16+9 751 €+14 266 €-4 515 €
17+9 751 €+14 871 €-5 120 €
18+9 751 €+15 491 €-5 740 €
19+9 751 €+16 127 €-6 376 €
20+9 751 €+16 780 €-7 029 €
21+9 751 €+17 449 €-7 698 €
22+9 751 €+18 135 €-8 384 €
23+9 751 €+18 839 €-9 088 €
24+9 751 €+19 561 €-9 810 €
25+9 751 €+20 302 €-10 551 €
Total+243 775 €+305 401 €+-61 626 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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